Что такое договор цессии в сделках с недвижимостью и когда он заключается?

Содержание

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Что такое договор цессии в сделках с недвижимостью и когда он заключается?

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов.

Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности.

Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.

  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла.

Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика».

То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.

  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости.

    Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке.

    Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность.

    Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку.

    К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю.

    Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто.

Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства.

Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам.

Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-riski

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

  • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
  • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

  • унаследование права на получение долга;
  • реорганизация любой формы юридического лица;
  • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
  • наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую.

Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию.

После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию.

Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства.

Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман.

Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.

Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки.

Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

Источник: http://PravoNaNasledstvo.ru/oformlenie-nedvizhimosti/chto-takoe-pereustupka-prava.html

Что означает переуступка прав собственности на квартиру в 2017 году

Строительство многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц, на сегодняшний день, не является редкостью. Долевое участие выгодно обеим сторонам сделки.

Кроме того, дольщик, при возникновении трудной ситуации, может переуступить своё право на данную квартиру. Как это происходит?

Что это такое

Если же помещение покупалось с помощью привлечения заёмных средств банка, или же в рассрочку у застройщика, то кроме права собственности и требования, передаются также и долговые обязательства по выплате полной суммы за данную квартиру.

Такой договора заключают 2 стороны:

 Продавец квартиры цедент — именно он купил квартиру у застройщика, и решил уступить своё право другому лицу
 Покупатель квартиры цессионарий — покупатель права требования

По договору цессии можно переуступить третьему лицу следующие права:

 Требования то есть, цессионарий приобретает право требовать от застройщика своевременной сдачи объекта строительства в пользование дольщиков
 Аренды на нежилое помещение такая сделка актуальна для ведения бизнес
 Долговые обязательства другие права и обязательства

Безвозмездность не запрещена законом, но может привести к неприятным налоговым последствиям для обеих сторон.

Переуступка прав собственности на квартиру

Цедент, он же продавец права и первичный покупатель квартиры, покупает её по довольно низкой цене на начальном этапе строительства.

Первичный покупатель окупает свои затраты и получает сверху прибыль, вторичный покупатель имеет возможность купить именно ту квартиру, которая ему нравится, а застройщик — получает свои средства.

Процесс цессии имеет свой закономерный порядок, нарушение которого может привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

: оформить право собственности

Цессия осуществляется в следующем порядке:

 Необходимо получить письменное согласие застройщика это необходимо в том случае, если первичный покупатель квартиры ещё должен средства за данную квартиру
 Стороны должны составить предварительное соглашение, и обсудить все его пункты по этому соглашению вносить никакие денежные средства не нужно
 Если вопросов относительно предварительного соглашения нет, то заключается основное соглашение оно должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре
 Только после этого производится оплата оговоренной суммы с помощью банковской ячейки

Заключить договор цессии на квартиру можно до тех пор, пока не будет подписан акт о передаче многоквартирного дома, в котором располагается уступаемая квартира, в эксплуатацию.

При совершении покупки

Главное отличие — при цессии передаётся или продаётся право, при купле-продаже – объект.

Однако недобросовестные застройщики и продавцы квартир ловко «превращают» одну сделку в другую, тем самым обманывая вторичного покупателя недвижимости.

Стоит понимать, что все риски по приёму обязательств от первичного покупателя, вторичный покупатель принимает на себя.

В противном случае, новый покупатель рискует тем, что цедент не платил несколько месяцев по договору с застройщиком, и застройщик аннулировал в одностороннем порядке договор с таким дольщиком.

При продаже жилья

Уступка права собственности на квартиру невозможна, если уже подписан акт приёма-сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В этом случае, возможна только сделка по купле-продаже объекта недвижимости.

Если долгов нет, то застройщика нужно обязательно уведомить о предстоящей сделке. Такая обязанность «ложится на плечи» первичного покупателя квартиры.

Уведомление составляется в свободной форме в письменном виде. Его, лучше всего, направить по почте заказным письмом с уведомлением.

Это будет являться доказательством того, что цедент уведомлял застройщика о предстоящей сделке. И застройщик не сможет предъявить претензии относительно состоявшейся сделки.

Долевое участие

Такая ситуация может возникнуть, например, так: Господин К. становится частным инвестором в строительстве многоквартирного дома.

Вдруг у него меняются обстоятельства, и он больше не может платить. Он продаёт своё право требования и собственности на данную квартиру другому лицу.

В договоре нужно обязательно прописать и сумму, которую новый покупатель выплачивает бывшему дольщику, а также сумму долга, которую он принимает на себя.

Порядок проведения сделки

Сделка по уступке права собственности оформляется в определённом порядке. Алгоритм её заключения следующий:

 Получение письменного согласия от застройщика либо письменное его уведомление о предстоящей сделке
 Сбор необходимых документов обеими сторонами когда застройщик подготовит все необходимые документы, он передаёт их продавцу квартиры (то есть, первичному покупателю или дольщику). Факт передачи документов оформляется соответствующим актом
 Когда все документы будут готовы необходимо заключить предварительное соглашение, и обсудить его
 Когда будет достигнута договорённость относительно предварительного соглашения, нужно заключить основной договор и сдать основной договор вместе с остальными документами на регистрацию в Росреестр. Специалисты этой организации ещё раз проверят все документы на их правомочность, прежде, чем регистрировать договор и когда договор будет зарегистрирован, происходит его оплата с помощью банковской ячейки

Проверка документации у застройщика

Чтобы проверить застройщика, необходимо затребовать все его документы:

  1. Учредительные документы.
  2. Выписку с банковскими счетами.
  3. Выписку из ЕГРЮЛ. В этом документе будет указано, не находится ли данное юридическое лицо в стадии ликвидации, банкротства или реорганизации.

Также стоить проверить все имеющиеся документы на покупаемую квартиру. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРИП, и потребовать у застройщика справку об отсутствии долгов.

Также стоит изучить проектную документацию, которая, у добросовестного застройщика, находится в открытом доступе. Проверка документов очень важный момент при заключении сделки.

Образец договора

Договор заключается только в письменной форме, и подписывается обеими сторонами.

В нём необходимо указать:

  Сведения о сторонах сделки желательно указать не только о продавце и покупателе права, но и о застройщике квартиры
 Сведения о самой квартире и о предмете сделке
 Права и обязанности каждой стороны по отношению к квартире, долгу и друг к другу
 Ответственность сторон которая наступит, если стороны нарушат условия данного договора
 Обстоятельства при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке и при которых стороны могут подать в суд
 Меры досудебного урегулирования конфликта а также реквизиты и подписи сторон

Регистрация в Росреестре

После того, как все документы будут готовы, а стороны достигнут соглашения относительно основного договора, его необходимо подписать. После этого сдать на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно 2-мя способами:

  • передать документы через МФЦ;
  • напрямую через Росреестр.

Регламентный срок исполнения услуги — 10 дней, если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов к документам и к самому договору.

В крупных городах, такие государственные органы, как Росреестр, уже несколько лет не работают с населением напрямую.

Необходимо ли платить налог

Обязанность по уплате налога возникает только цедента, то есть продавца права собственности (он же первичный покупатель).

Согласно ст. 224 НК РФ, необходимо заплатить налог в размере:

  1. 13% от полученного дохода для резидентов РФ.
  2. 30% от полученного дохода для нерезидентов РФ.

Кроме того, вторичный покупатель имеет право на налоговый вычет, согласно ст. 220 НК РФ:

 В размере суммы которую он потратил на приобретение этой квартиры, но не больше 2 млн. рублей
  В размере процентов по ипотечному кредиту если для покупки квартиры привлекались заёмные средства банка

Продавец также может получить имущественный вычет в размере фактически понесённых расходов на оплату квартиры застройщику.

Для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика.

Обязанности по уплате налога не возникает в том случае, если происходит переуступка прав собственности на квартиру между родственниками.

При этом родственник могут быть только близкими:

  • муж / жена;
  • сын / дочь;
  • брат / сестра;
  • бабушка / дедушка.Родство нужно будет подтвердить при регистрации договора.

Плюсы и минусы соглашения

В переуступке права собственности есть свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести:

 Покупка именно той квартиры, которая нравится а также можно привлечь заёмные средства банка
 Стоимость квартиры по уступке будет несколько ниже нежели при покупке готового жилья
 Для продавца — это отсутствие штрафов за неуплату средств а сделка по уступке права происходит намного быстрее, чем сделка купли-продажи

Но есть и некоторые недостатки. Это:

  Вторичный покупатель принимает на себя все риски, связанные со сдачей объекта в использование дольщикам такие риски при переуступке прав собственности на квартиру в новостройке бывают
 Обязанность по уплате налога на доходы возникает у продавца и по уплате налога на имущество возникает у покупателя после оформления права собственности на купленную квартиру

Сделка по уступке права собственности довольно популярна при долевом строительстве жилья.

Как правило, этот процесс происходит с привлечением инвесторов, которые и вкладывают свои средства в покупку недвижимости. А потом они получают дополнительный доход, уступая своё право другому лицу.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-sobstvennosti.html

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию.

Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ).

Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: “Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства”. Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить.

Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют.

Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.

Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.

Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре.

Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

  1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют.

В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком.

Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий.

Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента).

Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет.

Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Источник: http://MskGuru.ru/advice/190-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-prav-trebovanija

Переуступка права по договору цессии

Переуступка права по договору цессии

Рынок недвижимости актуализировал способы передачи имущественных прав, отвечающие потребностям граждан.

Нововведение на рынке недвижимости – цессия, которая набирает обороты популярности.

Смысл переуступки заключается в том, что права на имущественный объект отчуждаются заведомо, до полноправного вхождения в них со стороны потенциального правообладателя. Наметив тенденции к получению прав, гражданин не вступает в них, а отчуждает третьему лицу до момента вступления.

То есть, в имущественную сделку вступает третье лицо, которое, по сути, вытесняет одного из участников имущественной сделки, становясь на его место и продолжая участие в составлении контракта и исполнения его пунктов.

Получается, что классическая схема наличия двух субъектов остаётся в силе, но она включает в себя не двух, а трёх персон – участников сделки.

Виды договора цессии

Переуступка как правовая процедура опирается на два распространённых способа взаимодействия граждан и организаций. Разновидности:

Этот прецедент получил определение – цессия. Ситуации применения однотипны, и упираются в отчуждение прав от одного лица – к другому лицу.

Различие структуры определяется тем, что в результате передачи прав:

  1. Граждане приобретают дополнительные доходы. Эти варианты распространяются в условиях цессии с ДДУ.
  2. В других случаях приобретатели преследуют цели неимущественного характера, действуя бескорыстно.
  3. Аналогичны действия по сохранению вложенных в имущественную сделку средств, без преследования получения выгод.

Переуступка прав по договору цессии в ДДУ

Рассматривать договор цессии как механизм по регулированию приобретения жилья в новостройке – правильнее всего. Влияние соглашения распространяется по преимуществу на новостройки, в которых квартиры сдаются дольщикам заведомо, в процессе строительства многоэтажки.

После заселения в дом жильцов, свидетельства выдаются не сразу. Этого момента ждут месяцами, а то и годами, а впоследствии решают вопрос через суд.

На этапе между оформлением соглашения, внесением инвестиций, сдачей объекта в эксплуатацию и заселением дома жильцами, совершаются сделки.

Но их природа будет отличаться от покупки жилья.

После сдачи дома и вселения жильцов, разрешение на совершение сделок приостановится до момента получения свидетельств собственников.

После предоставления свидетельства, новосёлы включат квартиры в имущественные сделки на установленных законодательством условиях.

Приобретатели включаются в отношения долевого строительства до сдачи дома и участвуют в возведении жилья, инвестируя его, по договору цессии.

Для этого приобретают право участия в долевом строительстве, а не сам строящийся объект, что нужно чётко понимать потенциальному владельцу.

Это понимание налагает ответственность на приобретателя.

Вступление в права по договору цессии, подразумевает полный выход из процедуры одного претендента на жильё, за счёт вхождения другого.

Новый дольщик с момента подписания соглашения не только получает единоличное распоряжение преимуществами, но несёт ответственность за риски.

Риски преуступки прав по договору цессии в новостройке

Для вхождения в процесс долевого участия обозначенным способом, гражданину придётся не только выплатить сумму первого взноса, уплаченную бывшим владельцем, но и рыночную стоимость строящегося объекта.

Он понимает, что сданное в эксплуатацию жильё, поднимется в цене. Подорожает оно после проведённого капитального ремонта. Приобретённые возможности от его обладания сулят привлекательные перспективы.

Но в том случае, если жильё заморозится, дом не достроят или заказчик обанкротится – не состоявшийся владелец окажется в проигрыше (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот). Заказчик берёт на себя гарантию по возврату тех средств, которые инвестировались в строительство.

Договор цессии предполагает выплату дополнительной надбавки, которая непосредственно отходит продавцу своей доли. После отчуждения, он перестаёт отвечать за происходящие процессы.

При условии банкротства фирмы застройщика, наряду с другими дольщиками, владельцы права требования получают возвращаемые застройщиком средства.

Но переплаченная ими сумма, возврату не подлежит (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ как инструмент защиты прав граждан).

Гораздо хуже, когда лица попадают в действие мошеннических схем и теряют вложенные средства окончательно.

Но и в этом случае, если переуступившие право долевой собственности лица, не виновны и не стали непосредственными участниками мошеннических действий, они не компенсируют убытки пострадавших.

Значительные риски несут лица, вступившие в долевое строительство в следующих случаях:

  1. Застройщик продаёт квартиры в планируемой застройке дочерней фирме и вносит средства в строительство.
  2. Новые владельцы квартир составляют предварительные ДДУ, по которым гарантируют переуступку права.
  3. Внесение денежных средств они затребуют при подписании предварительного, а не основного ДДУ.
  4. Внесённые средства тратятся по усмотрению фирмы, которая банкротится, разваливается и бесследно исчезает.

Такие серьёзные различия как предварительный и основной договор определяют компетентные в правовом отношении граждане или профессиональные юристы. Деньги вносят, когда цессия определяет непосредственное совершение действия.

Предварительные соглашения не имеют юридической силы, что не предусматривает внесение выплат.

Безвозмездная цессия между физическими лицами

Продажа недвижимости предполагает составление предварительного соглашения, по которому начинает осуществляться процесс отчуждения прав покупателю. Покупатель вносит задаток, что гарантирует начало сделки.

При изменившихся планах покупателя и отказе от участия в имущественной сделке, залог не возвращается, что указано в положениях составленного и подписанного сторонами ПДКП.

Для возвращения залоговой суммы, гражданин находит нового покупателя, посредством цессии отчуждая в его сторону право на участие в сделке. От него он получает залоговые средства, а продавец объекта недвижимости, остаётся в процессе осуществления сделки в том же качестве, но с новым участником.

В этом случае никто не получает прибыли, но и не остаётся в убытке, сохраняя равновесие всех заинтересованных лиц.

Аналогичный прецедент не исключён для продавца, который в случае отказа находит альтернативный объект для приобретения и передаёт ему сумму задатка, снимая с себя ответственность за отказ от продажи.

Составить соглашение на безвозмездную переуступку можно и в других случаях, не опираясь на преследование выгод, а решая насущные вопросы (см. Отказ от права собственности).

Нередко цессию применяют при передаче арендных прав.

В таком случае основной договор не расторгается, к нему приобщается подтверждение факта замены одного владельца – другим.

Составление договора цессии

При осуществлении сделки по переуступке, в договоре определяют две стороны:

  • цедент – лицо, отчуждающее часть права;
  • цессионарий – право восприемник.

Далее ДДУ или ПДКП определяют основные положения, пункты и подпункты, подлежащие обязательному исполнению сторонами в полном объёме:

  1. Предмет ДДУ (ПДКП) с обозначением характеристик отчуждаемого субъектом права, с подтверждением законности переуступки. Если речь идёт о квартире в возводимой новостройке, указывают полностью её технические характеристики и адрес возведения многоэтажки.
  2. Решают вопросы инвестирования (оплаты) объекта недвижимости. Определяют условия выплат, внесение платежей по суммам и срокам (см. Как проверить подлинность денег ).
  3. Устанавливают обязанности сторон по переуступке прав, вменяют ответственность за неисполнение и рассматривают условия расторжения или отмены действия соглашения.
  4. В заключение вносят положение по усмотрению сторон.

Составленный контракт подписывается сторонами, утверждается печатями и при необходимости регистрируется в Росреестре.

Документы для переуступки прав по договору цессии

Правомерное составление соглашения по переуступке прав опирается на подтверждение законности сделки, что диктует в случае с долевым строительством предоставления:

  • заключённого ДДУ;
  • квитанций и справок о внесённых инвестиционных выплатах;
  • паспорта лица, отчуждающего право.

Кроме этого, граждане знакомятся с документацией фирмы застройщика, осуществляющего возведение новостройке. Застройщик предоставляет разрешение на строительство, утверждённое региональной администрацией и генеральный план застройки.

Ситуация продажи или аренды объекта недвижимости предполагает предоставление:

Представители обеих сторон предоставляют паспорта или доверенности на представителя.

Оформление переуступки прав по договору цессии

Оформляют переуступку в офисе юридического лица по согласию сторон, при взаимодействии физических лиц – по взаимному выбору. Обращение в юридическую фирму – целесообразно по усмотрению сторон.

Цессия не имеет самостоятельной автономной юридической силы, её контрактная основа является своего рода приложением к основному договору:

  • долевого участия;
  • предварительного соглашения о продаже;
  • аренды и т.п.

Но оформляют его наподобие самостоятельного контракта.

После оформления обязательна регистрация в местном отделении кадастра и картографии, где данные внесут в учётные записи, что даст владельцу восприятие права от предшественника.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pereustupka-prava-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть