8(800)550-71-06

Долевая собственность квартиры: что нового в законодательстве

Содержание

Как в законодательстве регулируются отношения при долевой собственности: новый порядок разрешения споров на квартиру?

В наше время стали нередкими случаи, возникновения конфликтов между владельцами долей в квартирах. Это связанно как с продажей имущества родственниками, так и с плохим знанием законов, владельцами недвижимости.

Особенности правоотношений между совладельцами недвижимости по действующему законодательству РФ

К отличиям долевой собственности от частной относится то, что владельцы четко разграниченной площади зачастую используют ее совместно.

Это, как правило, вызывает непонимание между людьми, живущими в одной квартире, ведь как сказано в статье 288 действующего Гражданского кодекса РФ, владелец имеет полное право на использование и распоряжение принадлежащего ему помещения.

Статья 30 Жилищного кодекса РФ четко регламентирует привилегии собственника и согласно ей, он имеет следующие права:

  1. Владеть и использовать принадлежащее ему помещение, согласно его прямому назначению.
  2. Право на предоставление этого помещения для использования, а так же владения при условии составления договора аренды или безвозмездного пользования, а также на других указанных в существующем законе основаниях.

Все права принадлежат одинаково всем собственникам, закрепленных за ними, долей квартиры. И все совладельцы имеют право, как на личное использование своей жилплощади, так и на регистрацию в ней своих родственников или сожителей.

Если один из законных владельцев квартиры решает продать свою часть, то ему необходимо ознакомиться со статьей 246 Гражданского кодекса РФ.

ее говорит о том, что продажа недвижимого имущества считается законной, только при безусловном согласии всех владельцев долевой совместной собственности в квартире.

Поэтому, не урегулировав свои действия с совладельцами, продажа доли в квартире невозможна.

Исходя из вышесказанного, продавая свою часть квартиры, владелец прежде всего обязан предложить купить ее другим собственникам. Причем назвав им цену, он не сможет продать ее дешевле на стороне.

Все отношения между владельцами в этой сфере (отказ или согласие на продажу) должны быть зафиксированы документально, чтобы избежать спорных вопросов и необоснованных претензий.

Сдача помещения в аренду одним из владельцев, тоже потребует согласия совладельцев.

Принятие решения между владельцами помещения, по этому вопросу, согласно действующему законодательству, должно производиться в месячный срок, по истечении которого несогласная сторона может обратиться в правоохранительные органы.

Обычно в стандартных многоквартирных домах, люди, владеющие жилыми помещениями, также приобретают в пользование общественную собственность.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ — подъемные механизмы, подсобные помещения, чердаки, этажи технического назначения, а также оборудование для обслуживания домов, приравнивается к общественной собственности всех жителей высотных домов и, в том числе общежитий.

Также для общественного пользования всех проживающих на жилплощади предназначены и земельные участки, прилегающие к домам.

Владельцы же долей, ограничены в правах по сравнению с единоличными собственниками квартир. Распоряжаться собственным имуществом они могут только с согласия всех совладельцев.

Кроме того, в разделенной квартире появляются помещения, принадлежащие на равных правах всем собственникам.

Такие помещения как туалет, ванная, кухня эти части используются всеми владельцами и принадлежат им на одинаковых условиях. Ограничить доступ к данным коммуникациям никому из совладельцев не разрешается.

Конечно, разногласия между владельцами долей квартир, зачастую приводят к тупиковым ситуациям. Это обоснованно толкает многих собственников на попытки любым способом избавиться либо от имущества, либо от невыносимого соседства.

Первое что приходит в голову, это продать свое имущество на любых условиях. Конечно, получить согласие конфликтного соседа, как, впрочем, и найти желающих приобрести недвижимость с неадекватным жильцом, практически нереальная задача.

Возможными способами разрешения спора о правах на долевую собственность на сегодняшний день являются:

  • выдел в натуре доли в квартире;
  • продажа недвижимости третьим лицам.

Каждая ситуация может иметь свои индивидуальные особенности, поэтому попытки решить ее без квалифицированной помощи могут привести к бессмысленной потере времени и к серьезным необоснованным расходам.

Самые эффективные решения в таких ситуациях, принимаются с помощью специалистов, имеющих опыт работы в подобных условиях.

Выделение доли в натуре

Одним из вариантов глобального решения конфликтной ситуации, может быть выдел доли своего имущества в квартире в натуре в частную собственность.

Это можно сделать, воспользовавшись статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Так, в частном порядке может быть выделено во владение изолированное помещение — комната в квартире или же доме.

Обращаясь в суд, нужно учитывать, что права владельцев могут оказаться под сомнением, из-за влияния таких факторов как пол, родственные связи и наличие несовершеннолетних детей у соседей по квартире.

Однако, при неравноценном переделе квартиры, пострадавшая сторона может иметь право на получение соответствующей финансовой компенсации от совладельцев.

Воспользоваться этой возможностью могут далеко не все. Ведь доступ к подсобным помещениям, далеко не всегда можно сделать раздельным, а без них жилплощадь становится неэффективной.

Поэтому владельцам долей зачастую приходится обращаться в суд, чтобы регламентировать использование общественной собственности и зафиксировать кому, какая часть имущества принадлежит.

При решении подобных конфликтов, нужно обязательно принимать во внимание, интересы государства, с 2005 года взявшего курс на ликвидацию коммунальных квартир, а долевая собственность, по сути, повторяет опыт коммунальной.

Пусть вас не удивляют решения судов о выплате денежной компенсации совладельцам, в размере стоимости доли квартиры, вместо запрашиваемого выделения частей жилья в частную собственность.

Как вариант, можно воспользоваться услугами нотариуса, и заключить договор с соседями, позволяющий четко отметить границы, права и территории для пользования принадлежащие каждому из владельцев (соглашение о реальном выделе доли).

Но к сожалению, договориться в разгар конфликта, зачастую бывает нереально.

Продажа спорной недвижимости

Если совладельцами недвижимости не удается построить нормальные отношения друг с другом, то выходом для разрешения конфликта является продажа одним из собственников своей доли в квартиры.

Нужно помнить, что совладельцы жилья в данном случае имеют преимущественное право выкупа доли.

На практике этот вариант не всегда устраивает всех собственников, так как приобретателю доли придется заплатить серьезные «отступные».

Самым лучшим решением в данной ситуации обычно считается продажа спорного жилья и раздел суммы согласно стоимости долей участников сделки.

По мнению опытных специалистов, в этом случае потери обоих сторон сводятся к минимуму и даже иногда, такие действия приводят к более выгодным для всех участников последствиям.

Решение вопроса таким образом также позволяет избежать излишних спорных моментов. Ведь раздел денег сводится к элементарным расчетам пропорционально размеру долей каждого из них либо по какой-либо достигнутой бывшими собственниками предварительной договоренности.

Момент раздела денег и получения их бывшими совладельцами желательно также оформить документально.

В видеосюжете юрист отвечает на актуальные вопросы долевой собственности на недвижимость.

Рассказывается, какие права имеют долевые собственники по сделкам с жильем, как выкупить долю у совладельца имущества, как продать долевую недвижимость. Даются советы по оформлению сделок с долевой собственностью.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/spory-pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве С верою в любовь

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; приватизация квартиры, где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

  • долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
  • совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры  что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным.

В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого.

Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью.

При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

  • ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
  • ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право продать, подарить, завещать и т.д. свою долю.
  • ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
  • ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
  • ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
  • ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
  • ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
  • ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
  • ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.

2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности.

Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с публичных торгов, точнее доли земельного участка.

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол.

Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением.

Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, обратиться в суд.

Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников.

Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

  1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
  2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
  3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ.

Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст.

70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю.

Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них.

Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

  • нажитое до брака;
  • наследство;
  • полученное в результате дарения;
  • личные вещи.

Все это является раздельной собственностью супругов.

К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется.

Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества.

В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.

Источник: http://rk-ekvator.ru/vash-yurist/dolevaya-sobstvennost-v-kvartire-chto-izmenilos-v-zakonodatelstve

Продаешь долю – зайди к нотариусу

Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении законопроект, который устанавливает порядок продажи долевой собственности. Изменения вступят в силу с 1 января 2017 года.

В частности, продавец одной из долей недвижимости обязан уведомить других совладельцев имущества о намерении расстаться со своей площадью. При этом извещение должно быть оформлено в письменной форме с указанием всех условий, в том числе и стоимости объекта.

Иначе говоря, чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдать преимущественное право других собственников на покупку.

«Преимущественное право покупки участника долевой собственности существовало до принятия поправок в ст. 250 ГК РФ, – сообщил адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Слободянюк.

– По сути ничего не меняется. Законодатель узаконил то, что происходило на практике.

При наличии письменных нотариальных отказов от преимущественного права покупки от всех участников долевой собственности сделку по продаже доли проводили до истечения месяца с момента уведомления сособственников». 

Если никто из участников долевой собственности не претендует на приобретение данного объекта недвижимости в течение месяца, владелец имеет право продать свою долю любому заинтересованному в сделке покупателю. Это может произойти и раньше указанного срока, но только в случае получения письменного отказа лиц, обладающих преимущественным правом покупки. 

«Изменения, безусловно, полезные, но на рынке недвижимости они никак не отразятся, – подчеркивает Сергей Слободянюк. – Если отношения с другими владельцами долевой собственности хорошие, они давали отказы от преимущественного права покупки.

Сделки по продаже долей происходили по мере готовности продавца и покупателя, не дожидаясь установленного законом месячного срока. Это и быстрее, и дешевле.

Если же продавцы уведомляли собственников, приходилось ждать месяц с момента получения ими уведомлений». 

«С одной стороны, защищаются права долевых собственников, которые сохраняют свое имущество, – отмечает специалист коммерческого отдела в «Александр Недвижимость» Елена Бушурова.

– С другой стороны, совсем не защищаются права того долевого собственника, который хочет продать долю.

В какой-то степени нарушаются права собственности – распоряжаться, оказывается, он и не может, надо брать согласие».

Только после месяца ожиданий продавец может обратиться к нотариусу с почтовым уведомлением об отправке письма другим участникам долевой собственности. И он составит свидетельство об отказе от преимущественного права приобретения доли, которым обладали остальные дольщики. 

Как видно, такой механизм продажи долевой собственности активно использовался на практике и ранее, только теперь он закреплен по закону. При этом что до вступления новых условий в силу, что после сохранение хороших отношений с остальными участниками сыграет только на руку продавцу.

«Плюсом данного законопроекта является защита прав участников долевой собственности, – считает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков. – Минус – активный человеческий фактор: при невозможности купить долю другие собственники могут вставлять палки в колеса, препятствуя продаже квартиры».

С этим согласна и Елена Бушурова: «Нам, риэлторам, известно огромное количество случаев, когда другие долевые собственники не хотят или не могут купить долю соседа, но тянут время из вредности.

Почему здесь не продумана защита того собственника, который продает свою долю? Без согласия долевых собственников и вчера, и сегодня, и без этого закона нельзя продать свою долю, были ситуации дарения таких долей.

Но они, как известно, могут быть оспорены в судах».

Действительно, владельцы долевой собственности порой пытаются навредить сособственникам. И нередко самыми несговорчивыми оказываются испорченные квартирным вопросом родственники.

И в этом деле ни один суд не имеет права повлиять на их решение, поскольку такие действия могут расценить как понуждение к заключению договора, а это противозаконно.

Только мирные переговоры могут спасти ситуацию.

После вступления в силу поправок процесс регистрации сделки займет больше времени.

Если раньше продажа долевой собственности в простой письменной форме оформлялась в течение часа, то с соблюдением новых условий нужно еще приехать к нотариусу, подписать договор купли-продажи и отвезти на регистрацию.

Помимо установки порядка продажи долевой собственности, в законе также особо прописали положение недвижимого имущества. Это могут быть жилые или нежилые помещения, а также машиноместа.

В частности, депутаты предлагают ввести в Градостроительный кодекс определение машиноместа, которым будет названа часть здания, отведенная под размещение автомобиля. Планируется, что такой «гараж» можно будет продать или купить в ипотеку.

Права на машиноместо также подлежат государственной регистрации.

В последний месяц о долевой собственности говорили немало. И в первую очередь разговоры касались вступившего в силу с июня закона об обязательном нотариальном заверении сделок.

Затронули изменения исключительно рынок долевой собственности, то есть купля-продажа, дарение или договор мены с долями недвижимости теперь заключаются только через нотариуса.

И не важно, есть ли споры между дольщиками или нет. 

В правительстве посчитали, что такой порядок обезопасит граждан от действий мошенников. Но, как подсчитали владельцы долевой собственности, это участие обойдется в солидную сумму. Только одно оформление сделки с долями станет дороже на 10–20 тыс. рублей.

Кроме того, сделки заверяются с учетом процентной стоимости от отчуждаемой доли. Правда, цена не может превысить 20 тыс. рублей.

Но если учитывать, что около 30–40% договоров долевой собственности связаны с продажей объектов, то каждая доля в итоге нанесет серьезный удар по семейному бюджету. 

Например, у членов семьи есть равные части в долевой собственности. При среднем расчете на трех человек в ходе продажи квартиры долями, каждая из которых обойдется у нотариуса в 15 тыс. рублей, общие потери составят 45 тысяч. 

Юристы могут посоветовать перебросить половину расходов на покупателя или оформить продажу долей одним договором. В последнем случае тариф будет взят не с каждой доли в отдельности, а сразу со всего объекта сделки. 

Владельцы долевой собственности могут пойти и на более рискованные операции. Так, например, опять же с одобрения покупателя, стоимость жилья на бумаге может оказаться значительно ниже, чем на самом деле.

Понятно, что такая процедура не совсем законна, но доказать этот факт довольно сложно. Поскольку стоимость оформленной у нотариуса сделки формируется с учетом процентной стоимости от отчуждаемой доли, она может быть снижена.

Если указать в договоре цену в размере миллиона рублей, то заверение договора обойдется всего в 5 тыс. рублей.

Но возникает другой вопрос: пойдет ли нотариус навстречу участникам долевой собственности и согласится ли оформить сделку с явно заниженной стоимостью? А без его согласия зарегистрировать продажу квартиры в госорганах теперь стало невозможно. 

Источник: https://www.bkn.ru/Pravo/Iuridichieskaia_konsultatsiia/4811-Priniat_zakonoproiekt_o_novom_poriadkie_prodazhi_dolievoi_sobstviennosti_.html

Виды собственности на квартиру

Последнее обновление: 02.02.2018

Понятие права собственности отражено в ст.

209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРП. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на “первичке” или на “вторичке”? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРП на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например).

 Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле/Выписке единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие “третьи лица” в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без выделения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле/Выписке на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира покупалась или приватизировалась на всех членов семьи без выделения долей.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности.

Этот собственник указан на лицевой стороне Титула.

На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании соглашения между собственниками, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Долевая собственность на квартиру

Часто случается так, что у одной квартиры сразу несколько владельцев.

Они знают, что квартира находится в их долевой собственности, и, если нет конфликтов или необходимости как-то распорядиться своим имуществом, не особо вдаются в юридические подробности. Но на каком-то этапе все нюансы могут стать очень актуальными.

Попробуем разобраться, в чем же отличие долевой собственности на квартиру от совместной собственности или, скажем, от собственности на комнату в квартире.

Долевая собственность: возможности и ограничения

Долевая собственность отличается от общей совместной собственности тем, что часть каждого из владельцев данной недвижимости является четко определенной, однако все они сообща распоряжаются этим имуществом. Статья 288 Гражданского кодекса РФ четко указывает, что собственник имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое ему принадлежит.

Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:

  • собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением; 
  • он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании  

Эти права одинаково принадлежат всем собственникам квартиры, которая находится в долевой собственности, и каждый имеет право проживать в ней и вселять в нее членов своих семей.

При этом при продаже доли своей квартиры, сдаче ее в аренду, вселении в нее иных лиц приходится считаться с некоторыми ограничениями, прописанными в статье 246 ГК РФ.

Там сказано, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, возможно только по соглашению всех владельцев.

То есть продать свою долю может каждый, но для этого надо согласовать данный вопрос со всеми остальными собственниками.

Более того, прежде чем продавать свою долю постороннему лицу, ее владелец обязан убедиться в том, что другие собственники отказываются от своего права преимущественной покупки.

Ошибку делают те, кто предлагают своим сособственникам купить свою часть по слишком высокой цене. Дело в том, что после этого дешевле продавать ее другим людям они уже не имеют права.

Согласие или отказ других собственников жилья должны быть обязательно оформлены в письменном виде.

Когда же одним из владельцев планируется сдача квартиры в аренду, другие собственники жилья должны дать на это письменное согласие. На принятие решения законодательством им отводится месячный срок.

Чем долевая собственность на квартиру отличается от частной собственности?

Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или же квартиру в многоквартирном доме.

На самом же деле, как гласит статья 36 Жилищного кодекса РФ, владельцам помещений в многоквартирных домах на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме. Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке.

Что же касается собственника доли в праве собственности на квартиру, у него все же немного меньше прав, чем у человека, являющегося владельцем всей квартиры, или у хозяина комнаты в коммунальной квартире.

Те, кто единолично владеют квартирой, могут ею распоряжаться без чьего-либо согласия на это. Им нет нужды кого-то обязательно об этом уведомлять.

А вот собственники комнат в коммунальных квартирах все же обязаны это делать, поскольку им также принадлежит право общей долевой собственности на места общего пользования (например, кухня, коридор, санузел).

Поменять, продать или сдать в аренду свою комнату в коммуналке можно лишь, получив согласие соседей. Но если жилец коммуналки может распоряжаться только своей комнатой, если он ею владеет единолично, то собственник части в отдельной квартире имеет возможность распорядиться долей от всей квартиры.

Выдел доли в натуре

Конфликты между собственниками долей в квартире – к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:

  • продать свою долю любому, кто пожелает ее приобрести; 
  • определить порядок пользования жилым помещением; 
  • выделить долю в натуре.

Как показывает практика, продажа доли в праве собственности на жилое помещение чревата многими сложностями.

У нового владельца части квартиры могут возникнуть те же проблемы, что и у продавца этой доли, если, конечно, ее не приобрели представители второй конфликтующей стороны.

Из посторонних же людей мало кому захочется вселиться в проблемную квартиру. Вот и приходится свою часть продавать по очень низкой цене.

Оптимальный вариант – ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса РФ, потребовать выдела своей доли из общего имущества.

Это означает, что за человеком признается право частной собственности на отдельное изолированное помещение – например, на одну из комнат в квартире или в частном доме.

Правда, принудительный выдел доли в натуре предусмотрен законодательством не во всех жилых помещениях.

Для этого должна быть еще и техническая возможность поделить все подсобные помещения, а также оборудовать отдельный вход, что в условиях многоквартирного жилого дома вряд ли реально.

Поэтому в таких случаях, по просьбе истца, суд определяет порядок пользования имуществом, и становится понятно, кто и какой комнатой пользуется.

Можно еще заключить с другими собственниками жилья соглашение о реальном выделе доли, на основании которого и пользоваться имуществом, что очень нелегко, когда конфликт уже разгорелся, и все решения принимаются эмоционально.

По большому счету, каждая ситуация имеет свои нюансы. Поэтому желающим распорядиться своей долей в общей собственности непременно стоит проконсультироваться с хорошим юристом, специализирующимся на жилищных вопросах.

Ключевые понятия:
Право собственности

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_4147.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть