Доверительное управление квартирой: что это, как составить договор

Содержание

Доверительное управление квартирой: как осуществляется и как составить договор

Доверительное управление квартирой: что это, как составить договор

Если владелец квартиры передает право управлять своим имуществом второму лицу, которое будет действовать от имени владельца и представлять его интересы, то необходимо составлять специальный доверительный договор.

В основном такая передача квартиры в распоряжение нужна для повышения эффективности управления недвижимостью и получения наибольшей выгоды.

В некоторых случаях доверительный договор заключается, если владелец квартиры не в состоянии управлять ею, например, если наследник не может вступить в права собственности до наступления совершеннолетия.

Обратите внимание! Заключение договора о доверительном управлении не распространяется на имущественные права на недвижимость доверительному управляющему.

Участники договора

Участников договора может быть два или три:

  • учредитель – лицо, которое передает собственность в доверительное управление;
  • доверительный управляющий – человек, который получает имущество в доверенность. В качестве управляющего может выступать коммерческая организация или частный предприниматель. Он может лично распоряжаться переданным в доверительное управление имуществом либо привлекать к этому процессу третьих лиц – выгодоприобретателей;
  • выгодоприобретатель – управление объектом осуществляется в его интересах.

Доверительный управляющий может заключать сделки от имени доверительного учредителя, но при этом возле своей подписи он обязан сделать пометку Д.У. которая обозначает доверительное управление. В случае, если управляющий является организацией, то пометка делается возле полного ее наименования.

Например, владелец может сдать свою квартиру в доверительное управление коммерческой компании, которая в свою очередь обязуется следить за состоянием помещения, искать квартиросъемщиков и следить за тем, чтобы они вовремя оплачивали арендную плату и счета за комуслуги. В свою очередь организация будет самостоятельно оплачивать налоги на прибыль с аренды квартиры, и выплачивать собственнику жилплощади его доход.

Как сдать квартиру в доверительное управление

Если владелец квартиры не может лично ею распоряжаться по каким-либо причинам (например, уезжает в продолжительную командировку), то ему нужно сдать квартиру в доверительное управление и оформить соответствующий договор. Для этого необходимо обратиться в компанию, которая может взять на себя ответственность управления жильем по доверенности.

Как составить договор доверительного управления?

Данный документ оформляется в письменной форме и содержит следующие данные:

  • информация о доверительном учредителе;
  • информация о физическом или юридическом лице, в чьих интересах осуществляется передача доверительных прав;
  • информация об управляющем;
  • количество комнат и жилая площадь квартиры, которая передается в доверительное управление, а также ее адрес;
  • срок, на который квартира передается в доверительное управление и плата за предоставленные услуги.

Договор о переходе недвижимости в доверительное управление, составляется по таким же правилам, как и договор о покупке или продаже недвижимости. То есть, при переходе недвижимости в управление к управляющему его нужно регистрировать в Росреестре.

Особенности составления и образец

Некоторые нюансы соглашения о доверительном управлении:

  • договор действует в течении определенного периода;
  • доверительный управляющий выполняет все операции с имуществом от своего имени;
  • управляющий печется об интересах владельца объекта договора, а не о своих собственных;
  • управляющий в праве самостоятельно выбрать и реализовать способы управления квартирой;
  • квартира, которая является объектом доверительного управления, не может быть взыскана за долги своего собственника (кроме тех случаев, когда жилье выступает в качестве залога).

Образец соглашения можно посмотреть и по ссылкам:

  • В формате .rtf
  • В формате .pdf
  • Налоги при доверительном управлении

    Вопрос налогообложения при передаче квартиры в доверительное управление не регулируется нормативными актами. Поэтому в таких случаях руководствуются общими критериями налогообложения и отдельными инструкциями.

    На сегодняшний день существует два направления налогов, связанных с передачей жилья в доверительное управление:

  • налог при передаче квартиры в доверительное управление,
  • налог на текущие операции, которые осуществляются в процессе действия договора.
  • Сущность доверительного управления — видеоконсультация

    В программе из цикла передач «Нотариус для вас» подробнее рассказывается о сути доверительного управления и тонкостях составления договора.

    Источник: http://siosagio.ru/doveritelnoe-ypravlenie-kvartiroi-kak-osyshestvliaetsia-i-kak-sostavit-dogovor.html

    Договор доверительного управления в 2018 году – что это такое, имуществом, недвижимым, особенности

    Доверительное управление является новым ведением в законодательстве РФ. При этом важно быть в курсе составления договора доверительного отношения и учесть все нюансы составления.

    Как в процессе коммерческой деятельности, так и во многих других случаях может возникнуть необходимость составить договор доверительного управления имуществом.

    Оно подразумевает частичную передачу владельцем прав распоряжения имуществом доверительному управляющему.

    Общие составляющие

    Договор доверительного управления составляется для правопередачи управления имущества от владельца к временному доверительному лицу на определенный срок.

    Стороны такого соглашения оказываются в плюсе, доверительное лицо получает выплаты за временное управление собственностью владельца.

    Это есть новшеством в гражданском законодательстве, тем не менее, граждане проявляют интерес к использованию такого типа договора.

    Что это такое

    Договор доверительного управления – это документ, который составляется для передачи хозяином своего имущества лицу, которое будет им управлять в интересах владельца или другого субъекта.

    Обычно имущество переходит в управление для более результативного его использования и извлечения самой большой выгоды.

    Доверительный договор может быть создан для управления чем-либо, хоть финансами, акциями, имуществом, ценными документам и иными предметами.

    Также стоит акцентировать внимание на том, что собственник имущества должен погасить все расходы, связанные с временным содержанием его собственности доверительным лицом на время его отсутствия.

    Доверительное лицо введёт дела и на него возложена ответственность касательно имущества и ему идут выплаты в виде поощрения за управление.

    Ведь для разного типа документов и их оформления он указывает пометку доверительного управляющего «Д.У».

    Назначение документа

    Договор широко распространённый термин для составления сделок и руководствуется ГК РФ. Составляется договор управления для временной передачи прав введения и управления на что-либо.

    Сторонами договора могут быть несколько лиц, и с помощью такого документа они могут удовлетворить свои желания по поводу предстоящей сделки.

    Такого плана договор составлен для уверенности управляющего в ведении дел и соблюдении норм касательно переданного имущества учредителем (бумаг, акций, финансов и т.п.) для временного управления иному лицу.

    Передача полномочий на владение и введения дел касательно собственности рассматривается, как способом получения дополнительной прибыли.

    Законодательная база

    Договор об доверительном отношении подчиняется и регулируется статьями 1012-1026 ГК РФ. Трактование доверительного отношения и договор описано в законе статьи 1012 ГК.

    Есть перечень лиц, которые могут быть теми доверительными управляющими описанные в статье 1014 ГК РФ. Но ими не могут быть органы государства, учреждений, органы самоуправления согласно ст. 1015 ГК РФ.

    В соответствии с государственным законодательством статьёй 209, владелец (имущества) имеет право на передачу прав управления путем составления доверительного договора.

    Особенности договора доверительного отношения

    Временный управляющий (имущества или иного предмета) может совершать в рамках договора любые приносящие прибыль действия, сделки, введение и подписание различных документов он осуществляет с указанием владельческого лица и своего с пометкой Д.У (доверительный управляющий).

    Договор имеет свой условный срок составления на пять лет (если в договоре не указанно даты) может быть продлён снова на идентичный срок, в том случае если ним пользуются.

    Существенные условия

    За каждым договором закреплены законодательством существенные условия, указание которых есть обязательным в документе.

    К договору доверительного отношения прикреплены следующие условия:

    •  уточнение предмета передаваемого управления;
    • составляющие собственности;
    • указание названия управляющего физического или юридического лица;
    • размер оплаты жалования за управление и форма составления;
    • срок действия.

    Нужно ли регистрировать

    Договор доверительного управления должен составляться в письменном виде и быть зарегистрирован, как сам процесс передачи имущества в управление, так регламентирует законодательство РФ.

    Любые несоответствия составленного договора с требованиями закона означает его недействительность.

    Стороны соглашения

    Договор доверительного управления создается между учредителем (владельцем имущества) и доверительным лицом, управляющим переданным имуществом, так же существует некое третье лицо выгодоприобретатель, которое не участвует в оформлении документа, но получает выгоду от переданного в доверительные руки имущества.

    Есть исключения относительно того, что учредителем может быть не собственник, а иное лицо. ГК РФ описано, что если имущество требует постоянного его ведения, а учредитель есть недееспособным к этому, управление перенимает служба опеки и попечительства.

    Нюансы в зависимости от объектов сделки

    Каждый из видов передачи управления имеет нюансы, которые могут благоприятно повлиять на имущество или привести к убыткам.

    Управление финансами всегда достаточно рискованное дело, так как можно совершенно их потерять.

    Касательно собственности, переданной в общем виде на управление доверенному лицу означает, что все полномочия будут у него, и он сможет проводить некоторые махинации против владельца.

    Управление активами, которое передано другой компании тоже влечет за собой некоторые нюансы касательно потерь на рынке, ведь можно приумножить состояние, либо совсем его утратить.

    Недвижимое имуществом

    Договор доверительного управления квартирой для сдачи в аренду, либо её продажи передаётся риэлтерской компании.

    Считается самым распространенным способом передачи полномочий на управление принесением прибыли.

    Такой договор в Росреестре будет считаться договором купли-продажи. Компания, которой было передано управление, осуществляет функции:

    • страховку;
    • передача полученных денег с имущества владельцу;
    • приводит недвижимость в нужный вид;
    • производит оплату коммунальных услуг;
    • поиски покупателей или арендаторов.

    Денежных средств

    Договор доверительного управления может быть на что угодно, например, на денежные средства.

    Доверительное управление финансами производиться с какой-то определённой целью — сбережения от трат, на использование в случае банкротства, накопление с помощью их же, скрытность от иных лиц финансов, либо нежелание от налогообложений.

    В таком типе договора часто указывается финансы получаемые в конечном действии договора:

    1. Размер суммы в процентах и к ним процент прибыли.
    2. Размер суммы и дополнительно процент (банковские депозиты).
    3. Неизвестный исход сделки без гарантий (самый рискованный вид сделки).

    Регулировать действия финансов можно с помощью — паевых фондов и ПАММ-счета.

    Активы

    Собственность предпринимателя может быть передана на управление иной компании для получения прибыли.

    Передача активов другой компании не означает передача и финансов компании, создается иной счет для прибыли с активов.

    Счёт может быть создан на:

    Фондовый рынок Самый использованный среди всех
    Рынок Форекс Один из самых агрессивных в ведении дел рынок

    Доля в ООО

    Управляющий имеет все полномочия на управление ООО в интересах владельческого лица. Специальной формы для такого документа законодательством не установлено.

    Тем не менее, обязательно указывается размер передаваемой в управление части доли. Передается она на срок указанный в договоре, но не более пяти лет.

    Максимальный срок действия

    Договор доверительного управления может быть заключен на неопределенный период. Но гражданским законодательством установлен максимальный срок договора пять лет.

    Если в таком договоре не указан срок его действия, то условно он будет считаться, как пять лет. Также период действия соглашения может быть продлен снова на пять лет при его постоянном использовании.

    Образец заполнения

    Так как нет определенной формы, установленной законом. Используется общая структура документа, которая состоит из таких пунктов:

    1. Дата и место заключения.
    2. Персональные данные сторон составления.
    3. Предмет сделки.
    4. Что выступает объектом договора.
    5. Временные рамки действия договора.
    6. Ответственность и обязанности.
    7. Заключение.
    8. Адреса, реквизиты и подписи сторон составления.

    Плюсы и минусы

    Плюсами или положительным в составлении такого документа есть:

    • можно получить больше прибыли инвестировав с помощью договора;
    • риск убытка менее низок;
    • не занимает у вас много времени, так как управление находится у доверителя.

    Негативной стороной договора есть — нет в наличии гарантий касательно имущества, да и размеры рисков можно только предполагать.

    : доверительное управление имуществом

    Договор доверительного управления подразумевает разные юридические и фактические действия, которые осуществляются для получения прибыли.

    Поэтому в доверительное управление передаются те объекты, из которых можно получить прибыль в результате управления ими.

    Источник: http://yurday.ru/dogovor-doveritelnogo-upravlenija/

    Как можно доверить управление квартирой

      Довольно часто владельцы квартир, уезжая надолго, сдают своё жильё в аренду. Многие из них вынуждены возвращаться, как только возникают проблемы с жильцами или с квартирой, тратя на это немалые деньги.

    Однако сейчас на рынке недвижимости набирает обороты такой вид обременения, как доверительное управление квартирой.

    Заключив договор доверительного управления квартирой вам уже не придётся тратить время и деньги на решение проблем, связанных с арендой.

    Что такое доверительное управление

    Доверительному управлению, как обременению, посвящена 53 глава Гражданского кодекса.

    Если квартира с обременением, что это может означать? Касаемо доверительного управления, это означает, что собственник квартиры (по закону – «учредитель управления») передаёт свои права арендатора другому лицу («доверительному управляющему»).

    Такой вид деятельности не лицензируется, поэтому доверить квартиру вы можете любому лицу, например, адвокату или риелтору, может быть агентству недвижимости, при этом это лицо должно быть зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация.

    Управляется квартира на условиях, оговоренных учредителем и управляющим, которые заключают договор доверительного управления. Такой договор регистрируется в Кадастровой палате.

    Договор доверительного управления

    По договору управляющий заключает договоры аренды от своего имени, но в интересах учредителя. Сам себе учредитель сдать эту квартиру не может, такой запрет содержится в 1015 статье Гражданского кодекса.

    Договор доверительного управления квартирой, образец которого вы можете скачать здесь, обязательно составляется письменно.

    Во всех документах, подписываемых управляющим, например, в договоре аренды, после наименования управляющего нужно делать отметку «Д.У.», что означает, что квартира обременена доверительным управлением — этого требует закон.

    В договор обязательно включаются условия:

    • наименование и реквизиты сторон договора;
    • описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
    • размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
    • срок действия (до пяти лет).

    При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий, договор не признаётся действительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.

    Доверительный управляющий может передать свои полномочия по управлению другому лицу, но отвечать он будет самостоятельно за действия доверенного лица.

    Говоря об ответственности управляющего, стоит заметить, что он возмещает убытки, нанесённые учредителю, в полном объёме, но только на условиях, значащихся в договоре.

    Срок договора управления не может превышать пяти лет, но, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

    Прекращается договор в случаях:

    • если владелец квартиры будет признан недееспособным, взят под опеку или умрёт;
    • учредитель обанкротится;
    • если откажется по каким-то причинам, выплатив управляющему положенное вознаграждение.

    Нюансы договора управления

    Обычно в договор включаются такие обязанности управляющего:

    • поиск арендаторов;
    • оплата простоя квартиры;
    • составление и заключение договора найма или аренды;
    • передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
    • регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
    • получение арендной платы;
    • оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
    • страхование квартиры;
    • проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
    • оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.

     В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.

    Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.

    Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).

    Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.

    К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.

    Источник: http://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/doverit-upravlenie.html

    Доверительное управление квартирой: как осуществляется и как составить договор Trafixclub.pw

    x

    Check Also

    Субсидии, положенные государственным служащим на покупку жилья, гарантируют единоразовую материальную помощь для работников гражданской службы. Причем таким видом пособий могут быть обеспечены сотрудники, проработавшие в государственных учреждениях не менее одного …

    Можно ли зарегистрировать ИП онлайн? Зарегистрировать ИП онлайн может любой гражданин РФ, а также иностранец, соответствующий установленным законодательством требованиям.

    Долевое участие в строительстве сегодня очень распространено. Гражданин, исправно выплачивая взносы, получает в итоге квартиру в новом здании. Однако его собственностью она становится лишь после регистрации прав на жилье. Ввод …

    Ипотека для педагогов с небольшим стажем – это прекрасный шанс для молодых учителей стать обладателями своего благоустроенного жилища. В этой статье мы заострим внимание на том, чем отличается ипотечное кредитование …

    Состоящий в браке гражданин не вполне свободен в вопросах купли-продажи, и многие, желающие купить или продать недвижимость, не знают наверняка, когда нужно привлекать нотариуса. Оказывается, есть в вопросах оформления юридических …

    Сколько можно заработать на Ютубе? Хотите узнать, как заработать на Ютубе и сколько зарабатывают блоггеры Ютуба? Тогда эта статья для вас! Большинство людей полагают, что заработок в интернете сводится к программированию, написанию статей, кликах и репостах, однако, самые большие деньги ловят акулы Ютуба: блоггеры и все те, кто ведет собственный канал, на который подписаны несколько сотен тысяч человек.

    И так, вы получили по почте уведомление о заказном письме, где отправителем значится Мытищи-ДТИ с индексом, к примеру, 145102. Подобное извещение о заказных письмах с непонятным обозначением отправителя может вызвать …

    В Основном документе нашего государства написано, что каждый человек имеет право на неприкосновенность своей личной жизни, право на защиту своего имени и чести. Усыновление детей играет в нашем обществе большую …

    Попечение или опеку можно оформить в случае утраты детьми родительской заботы. Целью сбора документов для начала опеки является продолжение содержания детей в приемлемых условиях, а также продолжение ими учебы и …

    Как зарабатывают на пабликах ? Хотите узнать, как создать паблик в ВК и заработать? Тогда приглашаем к прочтению нашей статьи. В ней представлена не просто интересная, а реальная информация о заработке при помощи группы в контакте.

    С вопросом определения обременения земельного участка сервитутом связано множество трудностей. Среди основных проблем оформления разных видов сервитутов является наличие различных норм права, регулирующих данные правоотношения. Поэтому обременение на земельный участок …

    Документ, содержащий в себе полное описание квартиры и ее технические характеристики, называется техническим паспортом квартиры. Он необходим для осуществления любых действий с имеющимся жильем. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают …

    Что представляет собой лист нетрудоспособности Больничный лист необходим для начисления полагающегося пособия по временной нетрудоспособности и ведения отчетности бухгалтера, когда он формирует табель учета рабочего времени и проводит ряд других …

    Инвестиции в криптовалюту. Как заработать? Зарабатывать на криптовалюте можно сегодня несколькими способами. Тем более что эта разновидность получения прибыли становится все более популярной в России, несмотря на некоторую неопределенность с законодательной точки зрения.

    Договор дарения квартиры – сделка по передаче права собственности на недвижимость одним лицом другому. Она безвозмездная, не требует оплаты со стороны получателя дара. Для признания ее юридической силы необходимо согласие …

    Права на отпуск в России гарантировано работникам законодательно. Трудовой кодекс регламентирует порядок их предоставления, переноса и отказа в предоставлении различных видов. Может ли работодатель отказать в отпуске работнику или нет, зависит от …

    Беспорядок и темнота в наших подъездах уже давно стали именем нарицательным. Многие жители России сталкиваются с неработающими замками в почтовых ящиках и разбитыми лампочками на этажах. На входной двери подъезда …

    Сегодня большинство жителей нашей страны имеют кредиты, самые разные, кто-то на телефон, телевизор, а кто-то на жилье или авто. Бесспорно, в момент подписания договора с банковским учреждением все думают, что …

    Основы заработка на бинарных опционах для новичков Заработать на бинарных опционах новичку без вложений можно. Но насколько реально достичь этого? Сегодня поговорим об этом.

    Дарственная есть ли гарантии? Можно ли получить компенсацию за ремонт? Оценка ремонта дареной квартиры Раздел жилья: делится ли дарственная квартира при разводе? Вопрос о том, делится ли дарственная квартира …

    Добросовестным исполнением алиментных обязательств согласно статистике может похвастаться только две трети россиян, на которых они возложены. Остальные либо платят содержание на детей нерегулярно, либо уклоняются от этой обязанности вообще. Во …

    Источник: http://trafixclub.pw/vash-yurist/doveritelnoe-upravlenie-kvartiroj-kak-osushhestvlyaetsya-i-kak-sostavit-dogovor

    Что такое доверительное управление недвижимостью. Как оно осуществляется

    Законодательством предусмотрены разные способы управления объектами недвижимого имущества.

    Одним из них является соглашение доверительного управления. Это особая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, которым на время переходит право пользования (управления) объектами любого имущества по доверительному соглашению, о котором и пойдет речь ниже.

    Определение понятий

    Перед тем как дать понятие такого соглашения, нужно сначала разобраться, какими нормативными актами оно регулируется:

    1. Гражданский кодекс РФ (глава 53). Там содержится понятие такого соглашения, сторон, которые могут его заключить, а также основные моменты этого договора.
    2. Федеральные законы РФ о банках и их деятельности, а также о рынке ценных бумаг. В первом нормативном акте содержатся нормы, на основании которых в ДУ могут быть переданы денежные средства. Во втором нормативном акте содержатся нормы, на основании которых в такое управление могут быть переданы ценные бумаги.
    3. Судебная практика. Это различные решения судов по спорам, возникающим при реализации соглашения о доверительном управлении, а также рекомендации, данные высшими судебными органами.

    Исходя из норм ГК, под доверительным управлением подразумеваются такие правоотношения, на основании которых учредитель управления (владелец имущества или иное лицо, которое имеет право пользования и распоряжения им), передает доверительному управляющему (другой стороне соглашения), какое-либо имущество (недвижимость, деньги, ценные бумаги). Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.

    По сути такая сделка не несет в себе получение какой-либо финансовой выгоды.

    Ярким примером такого договора может послужить передача какого-либо помещения общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.

    Единственно, кто может получить вознаграждение по такой сделке, это управляющий. Но это должно быть заранее оговорено в договоре.

    Важно запомнить, что такие сделки предусматривают управление объектами имущества в пользу третьих лиц (выгодоприобретателей). По общим правилам тут также не предусмотрено получение любой материальной выгоды последним.

    Законодательством прописаны обязательные условия, по которым должно происходить полное управление имуществом таким способом, они следующие:

    1. В соглашении должен быть указан обязательный перечень передаваемого имущества, его технические характеристики, кадастровая либо оценочная стоимость.
    2. Полное название предприятия или иного юридического лица, которое передает имущество в управление, наименование организации, что будет выступать в качестве управляющей компании, а также полные данные третьего лица (выгодоприобретателя), в пользу которого будут происходить такие действия.
    3. В какой сумме, форме и каким образом будет производиться выплата материального вознаграждения управляющему, если стороны внесут это требование в сам договор.
    4. Срок действия соглашения. Это обязательное требование, поскольку такие сделки не могут быть бессрочными.

    Также необходимо разъяснить, что под объектами недвижимости, которые передаются в управление, подразумеваются различные имущественные комплексы, отдельно стоящие здания, их части, а также земельные участки.

    Важно запомнить, что физические лица (граждане) не имеют право ни получать, ни передавать жилое недвижимое имущество таким образом. Законодательство такой формы правоотношений не предусматривает.

    Составление договора

    Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.

    Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.

    Правила оформления

    Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам:

    • предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
    • договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
    • в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
    • представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).

    Существенные условия

    Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.

    Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты:

    • предмет – под ним подразумевается имущество, которое передается в управление;
    • цена – она оговаривается в том случае, если управляющий желает получать за свою работу материальное или иное вознаграждение, то есть в соглашении детально расписывается, как будет происходить оплата, ее периодичность, а также указывается общая сумма, которая будет выплачена управляющему;
    • срок – это временной промежуток, на который имущество передается в управление;
    • права и обязанности сторон – под ними подразумеваются действия, что будут направлены на управление имуществом, которые детально расписываются в договоре;
    • ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, она может быть только материальной (например, возмещение ущерба в случае причинения порчи имуществу при невыполнении взятых обязательств управителем);
    • форс-мажорные обстоятельства, например, порча имущества произошла в следствие каких-либо природных катаклизмов, то есть освобождение сторон от взятых на себя обязательств по независящим от их воли причинам.

    Дополнительные условия

    Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.

    Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.

    В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон .

    Нужно запомнить, что если происходят существенные изменения в технических характеристиках недвижимости, либо доверитель желает, чтобы управление начало осуществляться в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), тогда в любом случае подписывается новый договор.

    К важным нюансам можно отнести следующие моменты.

    Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица, тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.

    В договоре ни в коем случае нельзя указывать, что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль.

    Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

    Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.

    Регистрация договора

    В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.

    Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года.

    На практике этот вопрос решается таким образом.

    Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.

    Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.

    Важно запомнить, что максимальный временной промежуток, на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.

    Уплата налогов

    Прежде всего нужно отметить, что при ДУ организация, которой передан объект недвижимости, создает по нему отдельный бухгалтерский баланс и открывает счет в банке.

    В отдельном балансе отражаются все движения материальных ценностей по объекту. Но если управление осуществляется за вознаграждение, то управляющий вносит полученные средства, таким образом, в свой бухгалтерский учет, так как они формируют его базу налогообложения.

    Доверитель соответственно никаких налогов не платит, но обязан возмещать все затраты на содержание имущества, которые показываются в своем балансе управителем.

    Исходя из этого, управитель обязан платить следующие налоги:

    • налог на добавленную стоимость;
    • налог на прибыль, но с той суммы, которую он получает в качестве вознаграждения, а также на содержание и управление недвижимым имуществом;
    • земельные налоги, которые обязательны для всех физических и юридических лиц;
    • амортизационные расходы по недвижимому имуществу.

    То есть никаких налоговых льгот для таких соглашений не предусмотрено.

    Доверитель обязан только показывать расходы и вознаграждение управителя, которые тоже формируют его базу налогообложения, но с этих сумм он налоги не платит.

    Нужно знать, что в настоящее время появилась судебная практика по налоговым спорам, связанным с ДУ.

    Она вызвана не соответствием некоторых норм Гражданского кодекса и законодательства (инструкций и приказов) по ведению бухгалтерского учета.

    В некоторых случаях суды становятся на сторону управителей в спорах с налоговыми органами по формированию налога на прибыль.

    Управление любым имуществом это особая форма передачи его от одного юридического лица к другому с целью его эффективного использования. Такой договор имеет свою специфику и требует тщательного юридического подхода к его составлению.

    О преимуществах доверительного управления недвижимостью рассказано в следующем видеосюжете:

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 703-18-46 (Москва)

    +7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

    8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

    Это быстро и бесплатно!

    Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/commerce/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

    Договор доверительного управления недвижимым имуществом

    Договор доверительного управления недвижимым имуществом

    В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам.

    Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости.

    Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

    Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

    Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

    Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду.

    На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы.

    Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

    Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

    • леса;
    • водоемов;
    • недр;
    • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

    Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

    Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается.

    При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется.

    Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

    Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

    Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

    • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
    • заключение договора аренды;
    • получение ежемесячной арендной платы;
    • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
    • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
    • страхование объекта от риска утраты;
    • решение спорных вопросов с арендаторами;
    • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

    Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

    Особенности доверительного управления недвижимостью

    Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

    Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

    Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

    Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

    Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре.

    До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

    Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

    При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов.

    Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек.

    Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

    Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

    Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

    Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

    В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

    Договор доверительного управления имуществом

    Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

    Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

    После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

    • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
    • права и обязанности сторон;
    • правила предоставления отчетности по управлению;
    • ответственность сторон;
    • порядок расторжения договора;
    • санкции и пени за нарушение условий;
    • порядок разрешения спорных ситуаций;
    • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
    • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

    Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

    1. Подробное описание предмета договора.
    2. Персональные данные сторон.
    3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
    4. Срок действия документа.

    Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года.

    Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации.

    Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

    Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

    • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
    • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
    • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
    • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
    • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
    • учредитель управления объявляется банкротом.

    Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

    Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

    Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

    Если недвижимость жилая

    Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

    Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов,  а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

    Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

    • провести ремонт;
    • заменить испорченное оборудование;
    • приобрести новую мебель взамен испорченной.

    Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

    Если недвижимость коммерческая

    Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

    Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

    При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

    Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

    Источник: http://EstateLegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom/

    Поделиться:
    Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть