Как купить квартиру по военной ипотеке, можно ли продать или сдать такую квартиру

Содержание

Квартира по военной ипотеке – схема действий при покупке + опыт

Как купить квартиру по военной ипотеке, можно ли продать или сдать такую квартиру

Как купить квартиру военным в новостройках и на вторичном рынке? Каковы условия покупки и продажи квартиры по военной ипотеке? Кто поможет в получении и оформлении ипотечного кредита?

Здравствуйте, уважаемые посетители и читатели журнала «ХитёрБобёр»! На связи Денис Кудерин.

Тема новой публикации – покупка квартиры под военную ипотеку. Материал будет интересен военнослужащим, членам их семей, а так же всем, кто желает повысить уровень своей юридической и финансовой грамотности.

Итак, приступим!

1. Купля-продажа квартиры по военной ипотеке – как работает накопительная ипотечная система

Обеспечение военнослужащих полноценным жильём – актуальная для России проблема. Наличие у офицеров, прослуживших государству десятки лет, просторной квартиры для всей семьи – вопрос государственного престижа.

Ещё десять лет назад у военнослужащих было всего два варианта решения жилищного вопроса – годы (а то и десятилетия) ожидания в общей очереди или приобретение недвижимости на свои личные деньги.

К счастью, в 2005 году появился новый вариант – Военная Ипотека (ВИ). Принципиально новый механизм покупки жилья позволяет получить квартиру военным уже через 3 года после участия в специальной федеральной программе.

Как работает накопительно-ипотечная система

Программа получила название «Накопительно-Ипотечная Система» (НИС). Каждый участник этой системы получает право на покупку жилья по ВИ в любом регионе РФ.

Система работает достаточно просто:

  • на личный счет участника проекта регулярно перечисляется определенная сумма денег (платежи одинаковы для всех военнослужащих и каждый год индексируются);
  • спустя 3 года (36 месяцев) после участия в проекте военный имеет право направить накопленные средства на погашение первичного взноса за жильё по ипотечному кредиту;
  • через банк оформляется покупка квартиры в кредит – за ипотеку в течение установленного срока рассчитывается Министерство Обороны, а заёмщик получает в собственность полноценный жилой объект.

Можно не торопиться с покупкой квартиры, если особых проблем с жильём у военного нет, а купить дом или новую квартиру после выхода на пенсию в 45 лет. В этом случае денег вполне хватит на единовременную покупку без оформления ипотеки.

Правда, сделку всё равно придётся оформлять через банк или посредническую организацию, поскольку «живые» деньги на руки не выдаются. Если объект стоит больше, чем накопилось на счету за 20 лет безупречной службы, военный вправе добавить собственные сбережения.

Таким образом, воспользоваться накопленными на счету средствами участник НИС может в тот момент, когда это будет для него актуально. Единственное условие – трехгодичный срок участия в программе.

Важный нюанс: государство остаётся залогодержателем имущества до полной выплаты по ипотеке. Если заемщик по каким-то причинам решит уволиться из вооруженных сил, остаток долга ему придётся выплачивать самостоятельно.

Подробности читайте в отдельной статье «Военная Ипотека».

Плюсы и особенности военной ипотеки

Теперь о преимуществах и особенностях ВИ:

  • погашением кредита занимается не заемщик, а государство;
  • приобрести недвижимость можно как в месте прохождения службы, так и в любом другом регионе России;
  • на средства НИС служащий имеет право купить дом, коттедж, таунхаус и другие виды полноценных жилых объектов;
  • максимальный размер ипотечного военного кредита в текущем году – 2,4 млн. руб.;
  • военнослужащий получает возможность приобрести жилье в самом начале своей карьеры;
  • наличие личной жилплощади на момент вступления в программу не является препятствием для покупки ещё одной квартиры.

Застройщика (продавца) квартиры участник программы находит самостоятельно. Заемщик заинтересован также в получении кредита на максимально выгодных условиях, поскольку ответственность за выплаты при досрочном увольнении из армии перейдёт к нему.

Ответственность за юридическую чистоту сделки и транзакции с финансами военнослужащих осуществляет орган, представляющий Минобороны – Федеральное Государственное Казенное Управление «Росвоенипотека». Эта структура параллельно занимается доверительным управлением бюджетными средствами, вкладывая их в прибыльные государственные проекты.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной статье блога.

2. Кому доступна покупка квартиры по военной ипотеке

Автоматическое право на участие в программе получают все офицеры, заключившие контракты о прохождении службы с 01.01.2005. Военнослужащие этой категории могут воспользоваться накопленными средствами в регламентированные сроки или проигнорировать такую возможность.

Право на добровольное членство в НИС имеют:

  1. Мичманы и прапорщики

Источник: http://HiterBober.ru/personal-money/kupit-kvartiru-po-voennoj-ipoteke.html

Как снять обременение с военной ипотеки для покупки новой

Как снять обременение с военной ипотеки для покупки новой

Жильем, приобретенным в ипотеку, нельзя распоряжаться по личному усмотрению, потому что на него имеются права третьих лиц. Эти ограничения действуют до момента снятия обременений.

Законодательство допускает освобождение недвижимости от притязаний третьих лиц и дальнейшее осуществление прав собственника в полном объёме, включая снятие обременения с военной ипотеки в установленном законом порядке .

Механизм снятия обременений с недвижимости, приобретенной в ипотеку, регулируется:

Законами установлен трехдневный срок для исключения регистрационной записи об обременении. Процедура не облагается госпошлиной.

Особенностью военной ипотеки является то, что жилье, приобретенное таким образом, обременено правами:

  • государства в лице Минобороны РФ;
  • кредитного учреждения.

Эти действия регулируются:

Освободить квартиру после погашения ипотеки от прав государства можно после возникновения оснований для использования накоплений в рамках программы (статья 10 ФЗ «О НИС»).

Для этого военнослужащий должен подать в Росвоенипотеку заявление о желании снять обременения. Это ведомство проводит проверку законности такого решения.

Если все в порядке, то военному выдается доверенность для снятия обременений в МФЦ или Росреестре (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights/).

Копия нового правоудостоверяющего документа вместе с выпиской из реестра прав направляется в Росвоенипотеку.

Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:

  • Сняв обременение для покупки новой квартиры.
  • в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
  • путем уступки прав на объект.

Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:

Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.

В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:

  1. В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
  2. В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.

Всего необходимо будет внести около 2 000 000 рублей. При успешной продаже квартиры за 3 миллиона, если при этом были использованы и возвращены заемные деньги, остаток составит приблизительно 1 млн. рублей.

Учитывая, что деньги, которые были выплачены для аннулирования обременений государства, попадают на индивидуальный счет в системе НИС, у военнослужащего имеется примерно 2 млн.

рублей, из которых 1-это личные средства, и 1- целевые заемные (ЦЖС). Последние можно использовать вновь для приобретения более подходящего варианта недвижимости по военной ипотеке.

Третий вариант осуществляется без использования личных и кредитных средств. На недвижимость просто передаются права другому человеку, который может и не быть участником программы НИС.

Этот способ самый оперативный, для покупателя выгоден сниженной ценой (из-за срочности), простотой оформления и гарантией подлинности сделки, поскольку ее совершение происходит под контролем банка.

У военнослужащего когда-нибудь может возникнуть потребность в улучшении жилищных условий путем:

  • покупки большей по площади недвижимости;
  • приобретения другого жилья при переезде в иной регион.

Тогда возникает вопрос: как избавиться от квартиры по военной ипотеке? Самый простой способ продать квартиру, которая куплена по военной ипотеке, и купить другую.

Но этот вариант возможен лишь тогда, когда военнослужащий полностью приобрел право собственности на жилье, то есть квартира свободна от прав третьих лиц.

Если это условие не соблюдено, то прежде, чем продать такую квартиру, придется пройти процедуру снятия с нее обременений.

Для того, чтобы освободить недвижимость от прав третьих лиц, нужно обратиться в непосредственно в территориальный отдел Росреестра, так как именно это ведомство уполномочено регистрировать права и обременения на недвижимое имущество. Осуществить эту процедуру можно, обратившись в МФЦ (многофункциональный центр) своего региона. Перечень необходимых документов для этого в МФЦ или в Росреестре аналогичен:

  • Документ, удостоверяющий личность.
  • Закладная.
  • Документ, удостоверяющий право на объект.
  • Доверенность, если лицо обращается через представителя.
  • Заявление о снятии обременения.

В случае, если нет возможности предоставить закладную, вместе с заявителем при обращении в МФЦ должен присутствовать представитель банка-залогодержателя.

Источник: https://ipoteka.finance/voennaya-ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-po-voennoj.html

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника.  Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки,  не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель  осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет.  Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Будем благодарны, если вы нажмете на кнопку подходящей социальной сети и подпишитесь на наши обновления.

Также вам будет интересно узнать о том, как купить квартиру по военной ипотеке.

Источник: https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в 2018 году – на материнский капитал, военной,

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в 2018 году - на материнский капитал, военной,

Ипотека оформляется на весьма долгий период и с течением времени обстоятельства могут поменяться. Выплата кредита может оказаться непосильной или нецелесообразной. Можно ли в 2018 году в РФ продать ипотечную квартиру?

Причин, по которым может понадобиться продать квартиру в ипотеке, достаточно много. У заемщика может измениться финансовое положение, и регулярные платежи станут непосильны.

Человек может сменить место жительства или ему потребуется квартира большей площади. Можно ли в 2018 году продать квартиру, купленную в ипотеку?

Что нужно знать

До тех пор пока обладатель ипотечной квартиры не выплатит за нее кредит и проценты, он не вправе распоряжаться жильем.

Если ипотечный заемщик пожелает продать недвижимость, приобретенную на кредитные средства, он обязан сначала погасить кредитные обязательства.

Но ипотека, как правило оформляется на много лет. Не факт, что обстоятельства жизни заемщика не поменяются.

К числу основных причин, по которым продают квартиры в ипотеке, можно отнести:

Невозможность обслуживания кредита У заемщика нет достаточного дохода для уплаты взносов
Желание изменить жилищные условия Появилась возможность покупки более просторной/комфортной квартиры
Бытовые или семейные обстоятельства Недовольство соседями, развод супругов и т. п.
Срочная потребность в деньгах

То есть причины могут быть различны. Российское законодательство не предусматривает запрета на продажу ипотечной недвижимости, но при условии правильного юридического оформления.

Легальных схем продажи ипотечной квартиры без участия кредитора попросту не существует. Более того банк вправе отсудить жилье у заемщика, если выяснится, что квартира передана третьим лицам.

Вместе с тем понятно, что если просто попросить у банковской организации разрешения на продажу ипотечной квартиры, то наиболее вероятен отказ.

Заемщик должен предложить наиболее приемлемый вариант, который не принесет убытков банку. Для этого необходимо более подробно разобраться в механизме ипотечной сделки.

Определения

Суть ипотеки в том, что финансовая организация предоставляет денежные средства на покупку недвижимости под залог приобретаемого объекта.

То есть до момента погашения займа на квартиру налагается обременение. Закладная на недвижимость сохраняется в банке до момента полного погашения займа.

Однако распоряжаться ипотечной квартирой без согласия залогодержателя нельзя. Отчуждение ипотечной недвижимости возможно, но только после получения разрешения от банка.

Если заемщик решит совершить сделку в обход кредитора, то сделка может быть оспорена. Квартира перейдет в собственность банка.

Плюсы и минусы приобретения недвижимости

Приобретение недвижимости в ипотеку имеет как плюсы, так и минусы. Непосредственными преимуществами считаются такие моменты, как:

Единовременное получение крупной денежной суммы на покупку Ни одно банковское учреждение не даст потребительский займ на несколько миллионов рублей
Длительный период погашения Что позволяет погашать задолженность небольшими суммами
Оформление страховки Которая предотвращает риски потери квартиры в период ипотеки и страхует на случай возникновения неразрешимых финансовых трудностей
Более низкие процентные ставки В сравнении с потребительским кредитованием
Возможность частичного погашения За счет госсубсидий

К недостаткам ипотеки можно отнести:

  • необходимость наличия первоначального взноса;
  • значительная переплата, обусловленная начислением процентов в течение длительного времени;
  • сложная процедура оформления, требующая сбора большого пакета документов;
  • наложение обременения на жилье до момента погашения займа.

Основным недостатком ипотеки как раз и является тот факт, что фактическим владельцем квартиры до возврата кредита остается банк.

Очевидно, что на оформление ипотечного займа решаются люди, действительно нуждающиеся в жилье. Но какие выгоды несет им продажа квартиры в ипотеке.

Плюсов такой сделки несколько:

  • избавление от долгового бремени;
  • возврат уже вложенных средств, если наличие жилья стало неактуально;
  • получение выгоды от сделки.

Действующие нормативы

При свершении сделок с обремененной недвижимостью в ипотеке следует руководствоваться ГК РФ и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке».

Сведения о наличии залога в отношении квартиры содержатся в ЕГРН. До момента полной выплаты долга жилплощадь является собственность банка-кредитора.

По ст.37 ФЗ № 102 отчуждение ипотечной недвижимости допускается только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором.

По обыкновению банковские договора и не предусматривают возможность продажи до погашения ипотеки.

Но даже если удастся найти покупателя и заключить сделку, оформить переход права собственности не получится, поскольку в отношении жилья существует залоговое обременение.

В соответствии со ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залогового объекта ипотеки допускается исключительно в пользу банка-залогодержателя.

По ст.301 ГК РФ продажа квартиры без согласия кредитора ведет к переходу прав собственности к банку.

Можно ли продать квартиру, если она куплена в ипотеку

Самым простым вариантом является самостоятельная продажа ипотечной квартиры банком. В этом случае банковское учреждение выступает не сторонним наблюдателем, а непосредственным участником сделки.

Для инициации такой продажи ипотечному заемщику необходимо обратиться к кредитору и заявить о своем намерении продать жилье.

При этом желательно предоставить документальное подтверждение невозможности дальнейшей выплаты ипотеки или обосновать причины продажи.

После того как банк найдет покупателя, он проводит сделку купли-продажи и самостоятельно снимает обременение с объекта.

Но подобный вариант не выгоден клиенту. Банк не заинтересован в поиске продавца, который заплатит дороже.

Для него достаточно выручить сумму оставшейся задолженности по ипотеке. Для клиента такая сделка может быть весьма убыточной.

Досрочное погашение

Данный способ привлекателен тем, что ипотечный заемщик может самостоятельно устанавливать продажную цену.

Но до свершения продажи потребуется полностью погасить долги по ипотеке перед банком и снять залоговое обременение.

Основная проблема сводится к тому, что обычно сумма долга довольно велика, и найти необходимые средства бывает трудно. Выходом может стать оформление нецелевого кредита на сумму задолженности.

Но нужно заранее найти продавца, чтобы можно было как можно быстрее оформить сделку купли-продажи и погасить взятый для погашения долга займ.

Дополнительным нюансом может стать запрет банка на досрочное погашение. В ипотечном договоре обычно прописывается срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.

Выбирая данный способ, нужно учитывать условия договора ипотеки о досрочном возврате кредита.

Например, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в «Сбербанке»? Можно, но по условиям банка для продажи ипотечного жилья нужно погасить задолженность полностью.

При этом можно воспользоваться помощью банка и использовать для передачи денег банковскую ячейку.

Самостоятельная продажа

Этот вариант привлекателен тем, что заемщику не нужно заранее погашать ипотеку. Кроме того нет необходимости получать согласие банка, поскольку сделка продажи будет заключаться после снятия обременения.

За счет денег, полученных от покупателя, заемщик погашает долг. Банк снимает залоговое обременение. Затем совершается обычная сделка купли-продажи.

: можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру

Сложность это варианта – в поиске подходящего покупателя. Далеко не каждый человек согласится погасить долг постороннего лица в обмен на получение квартиры в будущем.

В данном случае особую важность обретает правильное юридическое оформление передачи денежных средств, предусматривающее возможность возврата, если сделка продажи не состоится.

Продажа долговых обязательств

Под продажей долговых обязательств подразумевается смена заемщика. То есть банк заключает договор с покупателем, по которому на него переводится оставшаяся часть займа.

При этом покупатель ипотечной квартиры становится владельцем квартиры в ипотеке и плательщиком по кредиту. С прежнего должника все обязательства снимаются.

Новому заемщику потребуется предоставить те же документы, что и при оформлении обычной ипотеки, подтвердить свою платежеспособность.

Перерегистрацией залога со сменой собственника занимается сам банк. От первоначального заемщика требуется только подписание договора о переуступке долгового обязательства.

Конечно, значение имеет и сумма долга. Если большая часть долга уже выплачена, то продавца придется договариваться с покупателем о сумме сделки. Как правило, в этом случае речь идет о покупке переуступки по кредиту.

Возникающие нюансы

Для продажи ипотечной квартиры заемщику придется подготовить определенный пакет документов. Перечень зависит от выбранного способа продажи.

Но в обязательном порядке потребуются:

  • закладная по займу;
  • договор ипотеки;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту и процентам.

Но самым главным со стороны покупателя является полная прозрачность сделки. Ни в коем случае не следует скрывать факт ипотеки от покупателя или факт продажи от банка.

Так часто ипотека оформляется с использованием различных государственных субсидий. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и купить другую в подобной ситуации?

На материнский капитал

В соответствии с п.2 ст.36 ГК РФ продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только с письменного разрешения органов опеки.

Органы опеки обязательно потребуют подтверждения, что дети не останутся без жилплощади. Если планируется покупка иной квартиры, то нужно подтвердить, что дети получат ее часть.

Кроме того нужно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже прежних. Сложность продажи ипотечной квартиры в данном случае именно в убеждении опекунского органа.

Целесообразнее всего обращаться за разрешением на продажу, когда уже найдена новая квартира и заключен предварительный ДКП.

Если по военной ипотеке

По закону жилье, приобретенное в ипотеку посредством участия в программе НИС для военнослужащих, до момента полного погашения долга остается в залоге.

Но залогодержателем является не банк, а Министерство обороны РФ. Обременение снимается после выплаты ипотеки и по достижении заемщиком 20-летнего срока службы.

Для продажи такой квартиру нужно предварительно погасит ЦЖЗ. Последовательность действий такова:

  1. Заемщик уведомляет Росвоенипотеку о желании продать квартиру и погасить займ.
  2. Уточняет в банке сумму долга и погашает ее.
  3. Получает документы о снятии обременения и праве собственности.
  4. Совершает обычную сделку купли-продажи.

К сведению! Погашать долг по ипотеке можно посредством использования материнского капитала. Но в этой ситуации, как указано выше, потребуется получить разрешение на продажу от органов опеки.

Через сколько можно начинать действовать

Через какое время после оформления ипотеки можно продать ипотечную квартиру? Каких-то ограничений нет, если таковые не предусмотрены договором с банком.

Под запретом понимается применение штрафных санкций в случае погашения ранее определенного времени. Но нужно учитывать такой нюанс как налоговые обязательства.

Если квартира находилась в собственности менее пяти лет с 2016 года или менее трех лет, при покупке до 2016 года, то продавец обязан уплатить налог с полученной суммы.

Налоговая база для исчисления налога определяется как разница между суммой полученного дохода и расходами на покупку квартиры.

То есть если продать жилье дешевле, чем оно куплено, налог платить не придется. Но при этом либо продавец терпит убытки, либо придется договариваться с покупателем об уплате части сумму в обход договора.

Если последнее обстоятельство впоследствии выяснится, признается факт уклонения от налогов. Да и не всякий покупатель согласится платить сумму больше, чем указано в договоре.

Получается, что продать ипотечную квартиру в 2018 году вполне возможно. Но не следует прибегать к незаконным способам в обход банков. Существующих вариантов вполне достаточно, чтобы выбрать их них наиболее подходящий.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-v-ipoteku/

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Зачастую военнослужащие приобретают жилье по, так называемой, военной ипотеке, которую предоставляет государство. Однако, это отнюдь не означает, что купленную таким образом квартиру потом нельзя продать.

Более того, подобные ситуации случаются неоднократно в связи с возможным переводом военных на другое место службы или необходимостью длительной командировки.

Впрочем, причина может быть и тривиальной: будь то желание человека сменить квартиру (на более подходящую по условиям или расположению в городе) или желание сыграть на конъюнктурных изменениях рынка недвижимости.

К тому же, государству не всегда удается решить вопрос со служебным жильем, иногда его просто нет.

Однако, при том, что военного не стесняют в действиях и он может смело продавать имущество, приобретенное ранее в ипотеку, есть одно условие, без выполнения которого ничего нельзя будет сделать.

А именно – существует ограничение, связанное с необходимостью полностью погасить ипотечный заем. Поскольку, пока этого не произойдет, квартира с обременением выступает в качестве залогового имущества у банка и Минобороны РФ.

То есть, чтобы продать свое жилье, необходимо прежде снять обременение, которое регулируется ФЗ от 2004-ого года.

Как снять обременение?

Поскольку совершение каких-либо мероприятий с имуществом, купленным в ипотеку, не является возможным без погашения долговых обязательств, то приходится так или иначе искать средства для решения проблемы.

Если уровень личных накоплений позволяет погасить обязательства по ипотечному кредиту и, собственно, заем, то ситуация намного упрощается. Однако, на практике, военные вынуждены прибегать к помощи дополнительного потребительского кредита.

Этот специальный заем позволяет погасить задолженность перед Минобороны РФ, после чего появляется возможность использовать финансы нового покупателя жилья, чтобы закрыть долг уже перед банком.

А они, скорее всего, понадобятся, поскольку долговые обязательства перед кредитным учреждением окажутся весьма велики. В частности, если военный примет решение не дожидаться 45-ти лет и уволится со службы.

Что же касается условий погашения задолженности перед Минобороны, то здесь проценты не превышают ставку рефинансирования и после уплаты зачисляются на персональный накопительный счет военного.

Какая последовательность действий необходима для совершения сделки-продажи квартиры с военной ипотекой?

Попробуем перечислить возможные действия поэтапно:

  1. Военный должен поставить в известность кредитное учреждение и Росвоенипотеку о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья;
  2. Заблаговременно подать заявку на получение уже второго свидетельства участника реестра НИС, если планируется снова стать соискателем военной ипотеки (поскольку, при определенных условиях, он может вновь воспользоваться средствами своего накопительного счета);
  3. Найти и договориться с новым покупателем;
  4. Узнать в финансовой организации долговой остаток по договору займа и, по возможности, его погасить (здесь нужно быть готовым к особенностям работы банка с процентами по основному долгу, поскольку почти полная их потеря на ипотечном кредите является очевидным минусом данной программы);
  5. Получить документальное подтверждение о том, что обременение более не имеет силы по отношению к данному жилью, затем свидетельство о собственности в РП;
  6. Продать квартиру уже как обычное жилье, без всякого обременения.

Какие документы требуется собрать, чтобы продать квартиру с военной ипотекой?

На то, чтобы собрать необходимые документы, иногда уходит около месяца. Поскольку их количество несколько больше, чем если бы продавалось обычная недвижимость. В частности, потребуется следующий перечень документов:

  1. Документы, подтверждающие права на ипотечную квартиру;
  2. Документы, удостоверяющие личность покупателя, необходимые для совершения обычной сделки продажи жилья;
  3. Технический паспорт БТИ;
  4. Кадастровый паспорт с подробным планом и указанием метража;
  5. Выписка из ЕГРП, которую после снятия обременения заказывает покупатель.

Останется ли после совершения сделки продажи возможность в будущем снова стать участником НИС для военнослужащих?

В перечисленной последовательности действий был пункт о подаче рапорта на получение второго свидетельства для реестра данной системы.

То есть, купить вторую квартиру или дом по той же схеме действительно возможно, если только возраст военнослужащего не превышает 42-ух лет.

И для это могут быть вновь использованы средства, возвращенные на персональный накопительный счет после уплаты всех долговых обязательств. Очевидно, что этому предшествует снятие обременения и совершение сделки по продаже залогового имущества.

После которой на руках вполне могли остаться определенные средства (если разница между суммой продажи и суммой долговых обязательств оказалась положительной), а также возросший персональный накопительный счет.

Также, на получение повторного ипотечного займа от банка, окажет свое влияние хорошая кредитная история. В частности, кредитное учреждение может предоставить по данной программе более 2 млн рублей. Однако, стоит учитывать, что в зависимости от возраста, средства могут быть выделены в значительно меньшем размере.

В качестве вывода выделим некоторые ключевые моменты: 

  • Итак, обременение, ограничивающее любые действия с недвижимостью, становится возможным снять только после погашения в полном объеме всех своих долговых обязательств перед кредитным учреждением и Минобороны РФ;
  • Росвоенипотека, как орган контролирующий работу НИС, после снятия залога и закрытия персонального счета выдает военному новую доверенность на жилье. И после исключения из реестра участников, он уже может с данной доверенностью подать документальное прошение о снятии залога в реестре ЕГРП;
  • Поскольку доверенность Росвоенипотека отсылается курьером, рекомендуется в своем заявлении о намерении снять обременение предоставить настоящий адрес места жительства и действительные контактные данные;
  • Для того, чтобы погасить свою задолженность перед Минобороны РФ, возможно использовать средства с персонального счета;
  • Повторная военная ипотека возможна до той поры, пока участник НИС не достиг возраста 42-ух лет.

 

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Прежде всего, что такое переуступка. Это процедура передачи прав собственности заемщика на то или иное имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу.

В случае же передачи долговых обязательств кредитором другому лицу, переуступка прав на задолженность будет называться цессией.

Так, согласно действующего законодательства, в своих интересах данной процедурой может воспользоваться каждый из участников ипотечного договора.

Для чего проводится переуступка ипотеки

Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:

  • Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
  • Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
  • Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
  • Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
  • Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.

Что для этого требуется и как будет выглядеть процедура сделки продажи по переуступке

Как уже было отмечено, прежде всего, требуется разрешение банка. Без его согласия, заемщик может проявить своеволие лишь в случае составления завещания.

Поэтому, еще до обсуждения передачи прав собственности на залоговую квартиру с третьим лицом, следует обратиться к своему кредитору с ходатайством о совершении сделки.

Здесь стоит заметить, что финансовые организации крайне щепетильно относятся к подобным процедурам и получить одобрение будет сложно.

Исключение кредиторы могут сделать лишь тогда, когда будет очевидно, что участник ипотеки явно не в состоянии обеспечить ее выполнение. Обойтись же без их согласия на совершение сделки весьма чревато, так как тогда они будут вправе призвать ипотекодателя к ответу и:

  • Добиться признания сделки по переходу прав собственности на залоговую недвижимость недействительной;
  • Взыскать ипотечную квартиру, выставить ее на аукцион или найти другого заемщика;
  • Или затребовать досрочного погашения долговых обязательств и штрафных санкций, согласно условиям ипотеки.

Если же кредитное учреждение, после рассмотрения соответствующего ходатайства примет решение в пользу должника и разрешит совершение сделки, то процедура ее оформления будет выглядеть следующим образом:

  1. Участник кредитного договора находит покупателя, чтобы передать ему права собственности на залоговое имущество и тем самым освободиться от непосильной ипотеки;
  2. Затем они вместе приходят в кредитное учреждение, чтобы его представители проверили платежеспособность нового заемщика и позволили провести процедуру переуступки прав и обязанностей на объект кредитования;
  3. Далее составляется новый ипотечный договор с третьим лицом;
  4. После чего становится возможным провести обязательную регистрацию передачи права собственности в государственных органах и совершить расчет между покупателем и продавцом;
  5. Новоявленный должник обязуется выполнять условия кредита перед банком.

Как аргументировать новому владельцу его выгоду и свои собственные мотивы

Поскольку сама по себе операция продажи по переуступке залоговой квартиры довольно щекотливая, то, скорее всего, потребуется объяснение причин передачи прав собственности не только в банке, но и третьему лицу. Помимо уже упомянутых возможных причин возникновения необходимости “избавиться” от ипотеки, есть еще одна немаловажная, связанная с налогообложением. А именно – существует возможность таким образом избежать обязательного налога на доход физлиц, который необходимо оплатить в случае совершения обычной сделки купли-продажи (данное взыскание производится, если продавец владел недвижимостью не более трех лет).

Что же касается выгод потенциального владельца залоговой квартиры, то здесь можно назвать следующие моменты:

  • Прежде всего, вопрос цены. Как правило, она ощутимо ниже чем средняя по рынку;
  • Отсутствие необходимости собирать кипу бумаг на недвижимое имущество, проводить его оценку. То есть, в данном случае преимуществом будет некое упрощение оформления ипотеки, чем если бы пришлось договариваться с кредитным учреждением о ней “с нуля”;
  • Данное упрощение экономит время и снова же деньги нового владельца, поскольку процедура проверки проходит значительно быстрее;
  • Также участие в сделке банка гарантирует, так называемую, юридическую чистоту сделки;

Однако, потенциальному владельцу следует скрупулезно проверить новый ипотечный договор на предмет существования штрафных санкций прежнего заемщика, которые банк с удовольствием постарается “повесить” на него.

Если их наличие и внушительный размер подтвердится, то выгода сделки может оказаться весьма спорной.

В любом случае, ему не следует полагаться на прежний документ ипотеки, который ему, возможно, показывал предыдущий владелец, поскольку финансовая организация может в новом договоре свои требования ужесточить.

Переуступка залогового имущества по инициативе кредитного учреждения

Банк вполне может провести процедуру переуступки дебиторской задолженности заемщика другому юрлицу без получения его на то согласия. Единственное, что от него потребуется, так это сообщить должнику о новом для него кредиторе. В частности, предоставить:

  • Реквизиты ипотекодержателя, для продолжения действующего порядка оплаты;
  • Информацию о возможных изменениях в действующем порядке ежемесячных платежей;
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.

Если же финансовая организация не потрудится уведомить о произошедших изменениях и это повлечет за собой невыполнение заемщиком своих обязательств, то ни о каких штрафных санкциях со стороны новоявленного кредитора не может идти речи.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Звоните нам по телефону
+7 (495) 543-44-50
или оставьте заявку ниже и мы сразу начнем работать!

Источник: https://anld.ru/voprosyi-i-otvetyi/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть