Какие подводные камни есть в договоре долевого участия в строительстве?

Содержание
  1. Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве
  2. Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?
  3. Указание информации о застройщике
  4. Предварительное ознакомление с договором до подписания
  5. Существенные условия договора
  6. Сроки строительства и сдачи объекта
  7. Пределы ответственности сторон договора
  8. Порядок разрешения разногласий по договору
  9. Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
  10. : Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?
  11. Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни
  12. Для чего нужен договор долевого участия
  13. Оформление договора долевого участия
  14. Проверяем застройщика
  15. Важные нюансы ДДУ
  16. Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”
  17. Первые строки договора
  18. О чем пойдет разговор?
  19. Подробное описание – ключ к успеху
  20. Вопрос о стоимости квартиры
  21. Подробный «портрет» квартиры
  22. Когда ждать исполнения обязательств?
  23. Качество – еще один подводный камень ДДУ
  24. Как уберечь свои деньги?
  25. Кто несет сопутствующие расходы?
  26. Как расторгнуть ДДУ?
  27. Договор долевого участия – в строительстве, в 2018 году, подводные камни, претензия, многоквартирный дом
  28. Законодательство
  29. ФЗ 214
  30. Договор долевого участия
  31. В строительстве
  32. Многоквартирный дом
  33. На что обратить внимание?
  34. Оформление
  35. Государственная регистрация
  36. Образец 2018 года
  37. Госпошлина
  38. Сроки
  39. Необходимые документы
  40. Предварительный договор
  41. Подводные камни
  42. Неустойка и ее расчет
  43. Решение проблем, связанных с мошенничеством
  44. Страхование
  45. Расторжение
  46. Переуступка прав требования
  47. На видео о заключении договора
  48. Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику
  49. Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?
  50. Все ли защищено законом?
  51. Проверяем информацию о застройщике
  52. Возможные подводные камни

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Какие подводные камни есть в договоре долевого участия в строительстве?

Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.

Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Закон установил форму и порядок оформления договора участия в строительстве, необходимые условия, особенности обращения взыскания на предмет залога, содержание декларации о строительстве, возможность рекламы строительства.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

  • о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
  • о строительных проектах домов за три предшествующих года;
  • о виде деятельности, данных лицензии;
  • о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
  • о сроке получения разрешения на ввод дома;
  • о финансовых рисках при осуществлении проекта;
  • о страховании ответственности застройщика;
  • о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Если кредиторская задолженность выше балансовой стоимости активов – значит, застройщик завышает эффективность своей деятельности. В случае отсутствия прибыли – компания может обанкротиться.

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Застройщик обязан опубликовать в установленном законом порядке проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике и об объекте строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

Предложение подписать договоры, имеющие название «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор» – это попытка застройщика избежать ответственности, установленной действующим законодательством.

В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.

Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.

Существенные условия договора

Закон определил существенные условия договора:

  1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
  2. Срок передачи готового объекта.
  3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
  4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Условие о сроке готовности всего объекта строительства определяет единый срок, когда застройщик должен передать его дольщику.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

При просрочке передачи помещения более чем на два месяца дольщик может заявить об отказе от договора, без обращения в суд. Если сроки строительства не выполняются, дольщик вправе расторгнуть договор в суде.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

  • устранения недоделок в установленный срок;
  • снижения цены договора;
  • возмещения личных расходов на ремонт.

В случае расторжения договора возмещение включает:

  • основной долг;
  • проценты на сумму долга (в двойном размере);
  • проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
  • подтверждение убытков;
  • моральный вред.

Убытки представляют собой:

  • расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
  • утрату или порчу имущества;
  • неполученные доходы.

Дольщик может отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный срок недостатки не устранены застройщиком.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Порядок разрешения разногласий по договору

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

  1. Дольщик – застройщику.
  2. Застройщик – заказчику.
  3. Заказчик – генподрядчику.
  4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

Иски о правах на объекты долевого строительства предъявляются по месту нахождения объекта строительства.

В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.

В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

  • затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • не устранения недоделок в разумный срок;
  • не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

  • прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • отступления от технических характеристик объекта;
  • изменения назначения объекта.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?

В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/podvodnye-kamni.html

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом. Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья.

Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму.

Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве – подводные камни возникают в самый неожиданный момент.

А так как составление этого документа является наиболее важной стадией долевого участия, стоит разобраться в этом вопросе более конкретно.   

Для чего нужен договор долевого участия

ДДУ является неотъемлемой частью оформления гражданско-правовых отношений между застройщиком и непосредственно самим участником долевого строительства. Именно он регулирует права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Главными из них являются:

  • построить жилой дом (самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов);
  • сдать построенный объект в эксплуатацию;
  • предоставить его дольщику.
  • внести денежные средства как оплату по договору;
  • принять построенный и указанный в договоре объект (квартиру).

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве – это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином.

Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия.

Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» – не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Оформление договора долевого участия

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально.

И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи.

Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу.

Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз  работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует.

Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства.

Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация.

Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз.

Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

Проверяем застройщика

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике  – это собирание отзывов о нем.

Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет.

Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

Важные нюансы ДДУ

Довольно часто компания-застройщик предлагает инвестору подписать уже готовый, составленный ею текст договора долевого строительства о покупке квартиры в строящемся доме. Прежде чем сделать это, необходимо очень тщательно ознакомиться с документом.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания.

С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб – в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ.

Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись.

Специалисты Общества защиты прав дольщиков придут на помощь.

К нам можно обратиться для разрешения спорных вопросов как еще на стадии подписания договора долевого участия, так и для защиты интересов уже в суде.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Чтобы обратиться за помощью, достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-fz-214-podvodnye-kamni

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать.

Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ).

На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании.

Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор.

Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности.

Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений.

Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе.

Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, – не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание – ключ к успеху

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта.

В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится.

Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья.

В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента.

Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены.

Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости.

В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д.

Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах.

В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ).

На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа.

Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику.

Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ.

Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем.

Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться.

Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы.

Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера.

Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Качество – еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации.

Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья.

Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости.

Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе.

Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например.

И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует.

Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.

Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку».

Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку.

Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости.

Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон.

Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки – это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

Источник: http://.ru/article/271005/dogovor-dolevogo-uchastiya-ddu--fz-na-chto-obratit-vnimanie-federalnyiy-zakon-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyih-domov

Договор долевого участия – в строительстве, в 2018 году, подводные камни, претензия, многоквартирный дом

Договор долевого участия - в строительстве, в 2018 году, подводные камни, претензия, многоквартирный дом

На рынке инвестиций покупка и продажа недвижимости всегда будет пользоваться популярностью.

Юридические и физические лица предпочитают вкладывать свои сбережения в покупку квартиры на стадии строительства.

Непосредственным участником договора долевого участия считается человек, выступивший покупателем доли жилого объекта недвижимости в строящемся здании.

Дольщиком может выступать любая компания, которая хочет приобрести объект для своих производственных нужд, например, выкупить первый этаж для постройки магазина. Также юридическим лицом может быть и агентство недвижимости.

Законодательство

Понятие договора долевого участия существует уже достаточно давно, но только в 2005 году термин закрепился законодательно.

Составление документа позволяет закрепить права всех участников и обезопаситься от юридического мошенничества.

ФЗ 214

Федеральный закон № 214 начал действовать с 1 апреля 2005 года.

https://www.youtube.com/watch?v=MyOoBlK0ioA

В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

При этом покупатель обязуется:

  • соблюдать договорные условия;
  • оплатить стоимость объекта в полном размере.

Договор долевого участия

Участники ДДУ должны обязательно учитывать направленность документа и подробно оговаривать все пункты, чтобы потом не возникало недоразумений.

В строительстве

Образец договора долевого участия в строительстве 2018 года должен состоять из следующих пунктов:

  • информация о строящемся объекте недвижимости, а именно о его части, которую застройщик передает инвестору после введения дома в эксплуатацию;
  • конкретные сроки строительства и срок сдачи жилого помещения;
  • стоимость недвижимости, процедура и временные границы оплаты;
  • установленные гарантийные сроки на часть строительного объекта.

Многоквартирный дом

Важно составлять договор по всем законодательным правилам. При покупке доли в многоквартирном доме следует указывать адрес недвижимости, возможный номер квартиры, земельный номер участка, а также этаж.

Также в договоре необходимо прописывать уменьшающий коэффициент, который может присутствовать при строительстве квартиры, пристройке лоджий и балконов.

Кроме того, с 2018 года обязательным является условие денежных гарантий, что позволяет инвестору быть уверенным в выполнении застройщиком своих обязательств.

На что обратить внимание?

По закону № 214 ДДУ должен отвечать определенным условиям:

  1. Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
  2. Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
  3. Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.

Оформление

Обязательным условием данного договора является письменная форма.

Государственная регистрация

Документ подлежит непременной регистрации в Росреестре:

  • оригинал бумаги с поставленным штампом остается у строительной компании;
  • копия выдается на руки покупателю;
  • еще одну копию забирает регистрационный орган.

Образец 2018 года

В любом образце долевого участия следует прописывать конкретные моменты по строящемуся объекту:

  • срок сдачи недвижимости;
  • подробное описание будущего жилого объекта;
  • гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на техническое оборудование и коммуникации;
  • график оплаты и точная стоимость помещения.

Госпошлина

Для физических лиц стоимость госпошлины составит 200 рублей, а для юридических участников размер налога может доходить до 4 тысяч рублей.

Сроки

Максимальный установленный срок для регистрации договора составляет не более одного месяца.

Необходимые документы

Для государственной регистрации участники должны предоставить следующие документы:

  • заявления в двух экземплярах от каждой стороны;
  • заверенные у нотариуса копии договора;
  • оригинал и копия кадастрового плана земли;
  • декларация по строящемуся объекту;
  • оригинал и копия правоустанавливающих документов на конкретный участок;
  • подтвержденное разрешение на застройку земельного участка в двух экземплярах;
  • подробная информация о строительном объекте – его размер, количество помещений и др.

Предварительный договор

Чтобы обезопасить себя от мошенников и обмана, многие предпочитают составлять предварительный договор.

Законодательно он является всего лишь актом, в котором указывается намерение о составлении полноценного долевого договора в будущем.

Важно при составлении предварительной сделки прописать сроки и процедуру составления настоящего ДДУ.

Подводные камни

Несмотря на то, что закон 214 создавался для защиты покупателей, многие аферисты все равно находят в нем лазейки. Поэтому следует проявлять внимательность при составлении документа.

Неустойка и ее расчет

Если участник договора в виде застройщика сорвал сроки сдачи объекта, то другой участник имеет право востребовать с него неустойку. Она рассчитывается в размере одной трехсотой ставки, что определяется рефинансированием Банка.

Решение проблем, связанных с мошенничеством

При подписании договора важно заранее проверить репутацию строительной компании. Можно почитать отзывы бывших клиентов, найти необходимую информацию в интернете или получить консультацию у профессионального юриста.

Не менее важно проверить наличие всех пунктов в договоре, оговорить с застройщиком все возможные риски, так как в случае отсутствия необходимых условий, вы не сможете доказать свою правоту по закону.

Страхование

Договор участия в долевом строительстве можно застраховать.

Данную услугу предоставляют многие юридические компании, это позволит свести все риски к минимуму.

Кроме того, юристы при страховании проверят правильность составленного договора.

Расторжение

Многих интересует вопрос, а как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве.

Участник составленного документа имеет право в одностороннем порядке отказаться от существующего договора, если второе лицо не выполняет конкретные пункты сделки.

Переуступка прав требования

Уступкой существующих прав называют такую форму сделки, в результате которой лицо передает другому участнику договора право требовать исполнения всех договорных пунктов у третьего лица.

Данное правило относительно долевого строительства подтверждается статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На видео о заключении договора

Источник: http://77metrov.ru/dogovor-dolevogo-uchastija.html

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Для множества граждан участие в долевом строительстве является одним из наиболее доступных вариантов приобретения жилья. Условия ДДУ и процедура его исполнения контролируются нормами действующего законодательства, поэтому этот способ покупки квартиры считается достаточно надежным.

Однако данная схема имеет свои риски и «подводные камни». Поэтому дольщику необходимо знать обо всех нюансах инвестирования средств в строительство многоквартирного дома.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее – Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо  заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, – это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома.

Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков.

Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства – такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

https://www.youtube.com/watch?v=G-Ka-FpdY7w

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

  • информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);  
  • данные о государственной регистрации застройщика;
  • сведения о реализуемом проекте строительства;
  • информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
  • данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН
  • утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность  за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

  • получения разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
  • публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Еще одно возможное препятствие – это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

  • невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
  • какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков.

Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Источник: http://zaoalto.ru/articles/podvodnye-kamni-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu-21/

Помощь с недвижимостью
Добавить комментарий