Метод ринга в оценке недвижимости: формула, расчет ставки рекапитализации

Содержание

Норма возврата капитала

Метод Ринга в оценке недвижимости: формула, расчет ставки рекапитализации

Норма возврата капитала представляет собой процентную ставку, что обеспечивает возврат инвестиций, что были вложенные первоначально. Другими словами, этот термин называют еще норма возмещения капитала.

Для чего нужно учитывать норму возмещения капитала?

Чистый доход в стоимости объекта отражает коэффициент капитализации. Его расчет включает в  себя норму возврата капитала и ставку дохода на капитал.

Данный показатель используют для определения точной стоимости объекта недвижимости.

Это делается путем преобразования годового операционного чистого дохода в текущую стоимость.

Если существуют прогнозы изменения стоимости актива, то возникает необходимость учитывать показатель возврата основной суммы капитала в коэффициенте капитализации. Иногда данный показатель называют еще коэффициентом рекапитализации.

Доля чистого операционного дохода следует откладывать в специальный фонд возмещения с процентной ставкой Ур (ставка процента рекапитализации) для возврата инвестиций, что были вложенные первоначально. Данная ставка разделяет доход на две основные части:

  • получение дохода от владения недвижимостью;
  • возмещение капитальных вложений в объект.

Методы расчета нормы возврата первоначально инвестированных денежных средств

В оценочной практике существуют три основных способы возмещения капитала, что был инвестирован:

  • прямолинейный метод, который был предложен Рингом;
  • аннуитетный способ – возврат капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения (метод Инвульда);
  • возврат денежных вложений по безрисковой ставке процентов и фонду возмещения (способ Хоскольда).

Для расчета нормы возврата первоначально инвестированных денежных средств  нужно точно обладать следующей информацией:

  • безрисковая ставка доходности;
  • ставка доходности недвижимости;
  • остаточный срок службы объекта.

Метод Ринга

Вышеуказанный способ предусматривает возмещение инвестированного капитала равными суммами.

Норма возврата денежных средств (годовая) рассчитывается следующим образом: необходимо 100 % стоимость актива разделить на остающийся срок полезной жизни (имеется в виду  величина, обратная сроку службы актива).

     Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) +1/n (оставшийся срок экономической жизни).

Например, срок инвестор вкладывает 10000 дол. в недвижимость  сроком на 5 лет. Ставка доходности капитала составляет 12 %.

В таком случае ежегодная норма возврата капитала по прямолинейному методу составляет 20 %. Ведь за 5 лет будет списано 100 % активов (то есть 100:5=20).

Каждый год на протяжении 5 лет инвестор будет получать 2000 дол. возвратных средств.

Специалисты отмечают, что вышеуказанный способ используется в большинстве случаев для расчета нормы возмещения капитала при оценке объектов, которые находятся на последней фазе совей экономической жизни.

Метод Инвуда

Вышеуказанный способ применяется для расчета нормы возврата капитала, если сумма возврата реинвестируется согласно ставки доходности инвестиции. В данном случае возмещение инвестированного капитала будет равна фактору фонда размещения по той же процентной ставке, что по инвестициям.

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y (процентная ставка по инвестициям)

Специалисты отмечают, что вышеуказанный способ целесообразно использовать при оценке недвижимости, экономическая жизнь которой еще не исчерпана, а рассчитанная для объекта ставка доходности строго соответствует инвестиционному климату рынка.

Метод Хоскольда

Если ставка дохода первоначальных инвестиций слишком высока и реинвестирование по этой же ставке маловероятно, то расчет нормы возмещения капитала осуществляется по безрисковой ставке.

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y б (безрисковая ставка процента)

Преимущества данного метода капитализации доходов заключаются в том, что он непосредственно отражает полную рыночную конъектуру.

Ведь при расчете нормы возвращения капитала с использованием способа Хоскольда анализируются  сточки зрения соотношения стоимости и дохода большее количество сделок с недвижимостью.

Кроме того, в процессе расчета составляется гипотетический отчет о доходах.

Недостатки метода Хоскольда выражаются  в следующим:

  • способ не рекомендуется применять в том случае, когда объект недвижимости еще не достроен, то есть не вышел на уровень стабильных доходов;
  • когда отсутствуют данные о рыночных сделках, использование вышеуказанного способа является затруднительным.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/8024-norma-vozvrata-kapitala

Коэффициент капитализации: Определение с учетом возмещения капитальных затрат

Коэффициент капитализации: Определение с учетом возмещения капитальных затрат

Коэффициент капитализации /Кк/ применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Учет в Кк возмещения капитала необходимо, когда прогнозируется изменение стоимости актива /уменьшение или рост/.

Методы возмещения капитала, инвестированного в недвижимость:

1. Прямолинейный возврат капитала – Метод Ринга

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции – Метод Инвуда

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента – Метод Хоскольда.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни актива. Другими словами она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-ти годам, ставка дохода на инвестицию равна 12%.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5-ть лет возвратиться 100% актива. В данном случае Кк = 32% = 20%+12%

Показатели / Год 1 2 3 4 5
Остаток основной суммы 4000 3200 2400 1600 800
Проценты на капитал (12%) 480 384 288 192 96
Возмещение основной суммы первоначальная (20%) от затрат 800 800 800 800 800
Общая сумма возмещения 1280 1184 1088 992 896

Согласно таблице, выплачиваемые проценты убывают, т.к. они начисляются на убывающий остаток основной суммы.

Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены равновеликие доходы.

Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая возврат /возмещение/ капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть Кк равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (берется из шести функций сложного %).

Кк при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента. Кк принимается из таблиц в графе «Взнос на амортизацию единицы».

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-и годам, ставка дохода на инвестиции – 12%.

Решение:

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 1109,64у.е.= 4000у.е.*0,27741 – из графы «Взнос на амортизацию» для 12% на 5-ть лет.

Процент за первый год составит 480у.е. (12% от 4000у.е.)

Возврат основной суммы равен 629,64у.е. = 1109,6-480

Показатели / Год 1 2 3 4 5
Возврат основной суммы с реинвестированием по 12% годовых 629,64 705,2 789,82 884,6 990,75
Остаток основной суммы 4000 3370,36 2665,16 1875,34 1133,91
Проценты на капитал 12% годовых 480 404,44 319,82 225,04 118,89
Равновеликий поток доходов 1109,64 1109,64 1109,64 1109,64 1109,64

Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал /инвестиции/ 0,12 и фактора возмещения 0,15741 (для 12% на 5-ть лет). В результате получается Кк=0,27741, как если бы он был взят из графы «Взнос на амортизацию» для 12% и 5-ти лет.

Метод Хоскольда – используется в ситуациях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями в недвижимость настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестирования средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример

Условие: Покупка недвижимости предполагает ежегодный 24% доход на затраченный капитал в течение 5-ти лет. Возвратные средства могут быть без риска реинвестированы по ставке 12%. Определить общий коэффициент капитализации.

Решение:

Если норма возврата капитала равна 0,15741, что представляет собой фактор фонда возмещения для 12% за 5-ть лет, то Кк=0,39741=0,24+0,15741.

Если прогнозируется, что недвижимость потеряет стоимость лишь частично, то Кк рассчитывается другим способом.

Пример

Условие: Покупаемый объект недвижимости через 5-ть лет может быть продан за 40% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение:

А. По методу Ринга норма возврата капитала: равна 24%=12%+12%

Кк (норма возврата капитала) = (100% / 5 лет) * 0,6 = 12%

Ставка дохода на инвестиции = 12%

Б. По методу Инвуда норма возврата капитала: определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости: 60%*0,15741=0,0944 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,2144 или 21,44%.

Пример

Условие: Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5-ти лет и составит 40%.

Решение:

Рассчитывается отложенный доход: 0,4*0,15741 (фактор фонда возмещения за 5-ть лет при 12%) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и т.о. определяется Кк=0,12-0,063=0,057 или 5,7%

В случае повышения стоимости инвестируемых средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал, поэтому Кк должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Страница КАРТА сайта содержит список всех записей с ССЫЛКАМИ.

Источник: http://allegri.org.ua/poten-l/469/

Оип 7 понятие ставки капитализации и метод ее определения при оценке недвижимости. взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации. расчет ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива – политех. госы 2011. ф20

Оип 7 понятие ставки капитализации и метод ее определения при оценке недвижимости. взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации. расчет ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива - политех. госы 2011. ф20

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

·       безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

·       величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

·         С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

·         Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

·         Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)       ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)       нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ΔRнорм.возвр.

                Где Rкап — коэф.капитализации;              Rдох.кап — ставка дохода на капитал;   Rнорм.возвр. – норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е.

это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

·         доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

·         доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью.

Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R норм возвр ) :

•прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда )-метод аннуитета;

•возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

R = i – g

где: R – ставка капитализации;,   i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения).

Источник: https://sites.google.com/site/f20gos2011/home/ocenka-imusestva-predpriatia/oip-7-ponatie-stai-kapitalizacii-i-metod-ee-opredelenia-pri-ocenke-nedvizimosti-vzaimosvazi-stai-diskontirovania-i-stai-kapitalizacii-rascet-stai-kapitalizacii-s-korrektirooj-na-izmenenie-stoimosti-aktiva

Метод капитализации доходов в оценке бизнеса

1.

Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнеса
Метод капитализации доходов в оценке бизнеса применяется при стабильности ожидаемых от функционирования бизнеса доходов без осуществления дополнительных инвестиций, когда ожидается неизменность величины доходов или незначительные темпы их роста. Реально указанные предпосылки существуют крайне редко: например, по методу капитализации можно определить стоимость привилегированных акций с гарантированными постоянными дивидендами при условии, что срок обращения акций не ограничен. Поэтому чаще всего стоимость бизнеса по доходному подходу оценивается методом дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов неприменим, если бизнес убыточен, недавно создан, а также если он активно развивается, вкладывая инвестиции, расширяя (изменяя) направления деятельности, сегменты рынка и т.д.

Капитализация в оценочной деятельности рассматривается как процесс «превращения» (приведения) показателя дохода в показатель стоимости.

По методу капитализации доходов стоимость объекта собственности определяется делением капитализируемой базы на коэффициент капитализации.

При этом в качестве капитализируемой базы используется величина дохода, генерируемого оцениваемым объектом в течение определенного периода (года).

Поэтому метод капитализации доходов обоснованно применять:

  • для предварительной экспресс-оценки бизнеса,
  • для оценки предприятий малого и среднего бизнеса в сфере торговли, услуг (сдача в аренду, гостиничный бизнес) с использованием информации о сопоставимых объектах.

Оценка стоимости бизнеса методом капитализации дохода возможна при наличии большого объема ретроспективной информации, в результате анализа которой можно сделать вывод о стабильности доходов оцениваемого бизнеса.

Основное преимущество метода капитализации – в простоте расчетов, недостатки — в узкой области применения метода и высокой чувствительности стоимости к изменению коэффициента капитализации, что определяет необходимость детального обоснования его величины.

2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса

Стоимость предприятия (бизнеса) по методу капитализации доходов (I) определяется делением капитализируемой базы, величины дохода, генерируемого бизнесом (V), на  коэффициент капитализации (R) по следующей формуле:V= I : R.

В процессе применения метода капитализации доходов реализуются следующие основные этапы:

  • 1. обоснование вида и величины показателя, используемого в качестве капитализируемой базы;
  • 2. расчет коэффициента капитализации;
  • 3. определение предварительной величины стоимости бизнеса путем деления капитализируемой базы на коэффициент капитализации;
  • 4. выведение итоговой величины стоимости путем внесения поправок, корректировок.

3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса

В рамках первого этапа необходимо подчеркнуть, что в качестве капитализируемой базы теоретически возможно использование различных показателей дохода: показателей прибыли (чистая прибыль, прибыль после налогообложения, прибыль до налогообложения), дивидендов, выручки от реализации продукции, денежного потока.

Выбор вида показателя, используемого в качестве капитализируемой базы, тесно связан с результатами анализа информации о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных компаний.

В случае, если такие сделки (предложения) оценщиком выявлены, то (при условии доступности информации о величине основных показателей дохода аналогичных компаний) представляется обоснованным использовать указанные данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализируемой базы. В остальных случаях в качестве капитализируемой базы обычно используют чистую прибыль.

Например, при оценке небольшого предприятия по продаже питьевой воды было выявлено несколько предложений о продаже аналогичных готовых предприятий; по некоторым предложениям приводились также данные о годовой величине выручки от реализации продукции предприятий-аналогов. В такой ситуации после подтверждения сопоставимости оцениваемого предприятий и предприятий-аналогов обоснованно рассчитывать коэффициент капитализации на основании рыночных данных (см. второй этап рассматриваемого метода) с одновременным выбором соответствующего показателя (выручки от реализации продукции) в качестве капитализируемой базы.

Способы расчета величины капитализируемой базы рассмотрим на примере чистой прибыли как наиболее распространенного показателя, используемого в методе капитализации доходов. Капитализируемая база может быть рассчитана одним из следующих способов:

  • на основе ретроспективных значений чистой прибыли оцениваемой компании; например, на уровне чистой прибыли последнего отчетного года, или на уровне средней (средневзвешенной) прибыли за последние три-пять лет. Для использования фактической чистой прибыли при обосновании капитализируемой базы необходимо провести процедуру ее нормализации – т.е. выявления  типичных доходов и расходов, характерных для аналогичного нормального функционирующего бизнеса. Возможно также проведение инфляционной корректировки фактических величин чистой прибыли;
  • на основе прогнозируемой чистой прибыли оцениваемой компании; например, на уровне прибыли первого года прогнозного периода; при этом прогнозные величины могут быть рассчитаны на основе фактических ретроспективных данных путем построения тренда с учетом прогнозов развития предприятия по планам его менеджмента/ собственников;
  • путем комбинации данных о фактических значениях чистой прибыли за несколько периодов в прошлом и прогнозных данных на ближайшее будущее. Например, для оценки бизнеса на 01.01.2016г. капитализируемая база может быть рассчитана как средняя (средневзвешенная) следующих пяти величин: чистой прибыли за 2014-2015гг. и прогнозной чистой прибыли на 2016-2017гт. Данный способ хорош тем, что обеспечивает наглядное подтверждение стабильности доходов оцениваемого бизнеса. Перейдите по следующей активной ссылке и ознакомьтесь с практикой расчета капитализируемой базы путем комбинации данных о фактических и прогнозных величинах чистой прибыли.

4. Методы расчета коэффициента капитализации в оценке бизнеса

На втором этапе для расчета коэффициента капитализации может быть использован один из двух методов — метод рыночной экстракции или расчетный метод.

Метод рыночной экстракции (метод рыночной выжимки) основан на рыночных данных о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных компаний. Как отмечалось выше (см.

1-й этап), если такие сделки (предложения) выявлены, при условии доступности информации о величине основных показателей дохода аналогичных компаний обоснованно использовать указанные данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализируемой базы.

Коэффициент капитализации методом рыночной экстракции рассчитывается по следующей формуле:

  • где R – коэффициент капитализации;
  • V – предварительная величина стоимости предприятия по методу капитализации доходов;
  • IAi – величина определенного показателя дохода, генерируемого i-той аналогичной компанией (чистая прибыль, выручка от реализации и др.);
  • VAi – цена сделки (предложения) по продаже i-той аналогичной компании;
  • wi – удельный вес результата применения информации по i-той аналогичной компании.

Метод рыночной экстракции имеет ограниченную область применения, используется преимущественно для оценки мелких, средних компаний в сфере торговли, услуг. Однако при наличии предпосылок применения метода рыночной экстракции его использование целесообразно.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации применяется чаще.

В настоящее время в большинстве источников предлагается применение расчетного метода, как правило, на базе ставки дисконта. По данному методу коэффициент капитализации может быть рассчитан по одной из следующих формул:

  • где R – коэффициент капитализации;
  • d – ставка дисконта;
  • q – стабильные долгосрочные темпы роста показателя дохода, выбранного в качестве капитализируемой базы.

Первая из приведенных формул применяется в случае, когда капитализируемая база рассчитана на основе прогнозируемой величины показателя дохода (как правило, чистой прибыли); соответственно, вторая формула применима при обосновании капитализируемой базы на основе ретроспективных значений показателя дохода.

Наряду с этим, в рамках расчетного метода существует подход к обоснованию коэффициента капитализации в оценке бизнеса путем суммирования ставки дохода на вложенные инвестиции (on) и нормы возврата вложенных инвестиций (of) или ее части.

Применение такого подхода является обоснованным в случае, если в течение определенного периода ожидается полная или частичная потеря стоимости бизнеса.

В этом случае ставка возврата (of) предназначена для  накопления средств в течение указанного определенного периода с целью возмещения потери первоначально вложенных в приобретение бизнеса инвестиций.

Однако возникновение такой ситуации представляется маловероятной при выполнении основной предпосылки применения метода капитализации доходов — получения стабильных доходов от функционирования бизнеса без дополнительных вложений в течение длительного периода времени.

Выделение в составе коэффициента капитализации ставки дохода на инвестиции (on) и нормы возврата инвестиций (of) распространено в оценке недвижимости; в этой связи применение данного подхода может быть обоснованным в оценке соответствующих видов бизнеса – например, бизнеса объектов коммерческой недвижимости (небольших магазинов  и др.) Для расчета ставки дохода на инвестиции (on) используются методы обоснования ставки дисконта; норма возврата инвестиций (of) может быть рассчитана одним из следующих методов, широко применяемых в оценке недвижимости: методом Ринга, методом Хоскольда или методом Инвуда.

5. Расчет итоговой величины стоимости бизнеса методом капитализации доходов

На третьем этапе применения метода капитализации доходов рассчитывается предварительная величина стоимости бизнеса (V) путем деления капитализируемой базы (I)на коэффициент капитализации (R).

На четвертом этапе рассчитанная выше предварительная величина стоимости в случае необходимости корректируется, в результате получают итоговую величину стоимости предприятия по методу капитализации доходов.

Корректировки предварительной величины стоимости осуществляются путем прибавления к ней стоимости избыточных и нефункционирующих активов, которые не принимают участия в формировании капитализированных потоков доходов. В качестве таких активов может выступать неустановленное оборудование, неиспользуемые объекты недвижимости и т.д.

Наряду с этим, если компания на дату оценки имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величину следует прибавить к стоимости действующего предприятия. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость предприятия необходимо уменьшить на эту величину.

Как правило, результаты расчета по методу капитализации доходов представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца.

В том случае, если необходимо определить стоимость меньшей доли, то необходимо сделать соответствующую скидку на недостаток прав контроля над бизнесом.

При необходимости также может быть сделана скидка на недостаточную ликвидность оцениваемой доли.

Источник: http://vamocenka.ru/metod-kapitalizacii-doxodov-v-ocenke-biznesa/

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

Первый вариант — непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности.

Второй вариант — это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов.

В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей по этим двум вариантам может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки.

Метод капитализации дохода

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

Определение арендной ставки

На основании собранной в процессе анализа информации Оценщик определяет основные факторы, влияющие на величину арендной ставки, и проводит необходимые расчеты.

Для определения величины арендной ставки обычно используются два основных метода расчета:

Первый метод основан на сравнении оцениваемого объекта аренды с сопоставимыми объектами (объекты-аналоги), которые были недавно сданы в аренду (либо предложены к сдаче в аренду), с внесением необходимых корректировок по тем факторам, характеристики которых у объектов-аналогов отличаются от оцениваемого объекта аренды.

Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции

В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

Где NOIi – чистый операционный доход i -го объекта-аналога; Vi – цена продажи i-го объекта-аналога; n -количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции, подбирались помещения, соответствующие по назначению объекту оценки (в нашем случае объекты офисного назначения), что является, оправдано, с точки зрения конструктивно — планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки.

Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды.

Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экстракции при оценке недвижимости с использованием вероятностных сценариев доходообразующих параметров

Т.е. оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта.

В простейшем случае величина коэффициента капитализации К определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:

где:ДВД — действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effective gross income — EGI);ОР — операционные расходы (Operating expenses — OE);Ц — цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).

В случае оценки объектов недвижимости, от которых ожидается получение чистых доходов существенно переменного уровня может идти речь об определении методом рыночной экстракции не коэффициента капитализации, а ставки дисконтирования.

Оценка арендной ставки для объектов недвижимости железнодорожного транспорта Rental rate evaluation for the railroad real estate Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

Указаны источники информации для оценки сметной стоимости строительства объекта недвижимости.

The article describes special features of the evaluation of market rate of rental payment for the specific real estate objects, that have no analogues at the market. It is recommended to use the reverse capitalization method. The article includes the characteristics of theory background for application of this method.

Источник: http://ratelook.ru/metod-rekapitalizacii-pri-ocenke-rynochnoj-arendnoj-stai-62161/

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки

23.1. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, заключается в определении дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации.

В данном случае чистый операционный доход рассматривается в качестве земельной ренты. 23.2.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда. 1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга.

По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n, где YON — процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF — норма возврата капитала.

Метод капитализации доходов

• потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид: Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

• потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид: Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

Оценка недвижимости: метод Ринга

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Существует три способа или три метода рекапитализации, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения: 1) метод Ринга (прямолинейная рекапитализация); предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. Характерным для этого метода является то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной стоимости:

Существует три способа или три метода рекапитализации, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения: 1) метод Ринга (прямолинейная рекапитализация); предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями.

Характерным для этого метода является то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной стоимости:

Определение стоимости аренды на рынке

  1. Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
  2. Цены реализации вторичного продукта.

  3. Последующей реализации;

Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации.

Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены.

Источник: http://yuriskom.ru/metod-rekapitalizacii-pri-ocenke-rynochnoj-arendnoj-stai-61593/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть