Можно ли продать квартиру в ипотеке и каковы риски

Содержание

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств.

Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Продажа, покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя и продавца | Юридические Советы

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Риски покупателя-заемщика по ипотечному договору

Потеря задатка

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток.

Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки.

Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья.

Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке.

Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка.

В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

  • погашение задолженности перед банком — покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
  • снятие обременения продавцом — после этого согласия банка на продажу не нужно;
  • оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

  • Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д — после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
  • Отказ продавца — также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

  • Двойной залог — учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
  • Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
  • Не точный расчет средств — расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

  • от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
  • до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры  с помощью кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
  • Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария – для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Использование заблокированного счета (аккредитива), это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).

Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае.

Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы.

Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.<\p>

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция – возврат приобретённого имущества по сделке:

  • продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
  • в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

  • участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
  • тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
  • четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие  системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности.

Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны.

Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной.

Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavca-i-pokupatelya/

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки

:4

Продажа ипотечной квартиры – не редкость.

Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.

Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

○ Преимущества и недостатки

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться

○ Особенности процедуры

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу.

Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам.

Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка.

Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости.

Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки.

Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.

Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.

В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился. Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.

Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

Вернуться

○ Риски покупки такого жилья

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться

○ Сложности, которые могут возникнуть

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу.

Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.

Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий. Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.

При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть. Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.

Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54036-pokupka-kvartiry-uzhe-nahodyashcheysya-v-ipoteke.html

Продажа и покупка квартиры в ипотеку

Продажа и покупка квартиры в ипотеку

Хотите осуществить продажу своей квартиры посредством ипотеки, но боитесь прогадать? Мы расскажем вам о том, как происходит сама процедура купли-продажи, какие могут быть риски у продавца и стоит ли ожидать появления подводных камней.  

Как утверждают кредитные специалисты крупнейших банков, а также сотрудники риэлтерских агентств – продажа недвижимости при помощи ипотеки является наиболее безопасным вариантом для продавца. Именно в этой ситуации всю процедуру от получения задатка до перечисления всей суммы за квартиры будут контролировать специалисты банка, а у покупателя будет больше ответственности.

В сравнении со стандартными сделками собственники могут быть намного спокойнее в том, что процедура продажи пройдет без накладок.

Сегодня, когда мошенничество можно встретить довольно часто, лучше подписать договор в присутствии специальных представителей банка, чем надеяться на то, что покупатель останется честным на всех этапах заключения договора купли-продажи.

Как происходит сама процедура? Разберем последовательность действий.

  • Первоначально вы находите клиента, который хочет приобрести вашу квартиру с помощью кредитных средств. Вы проводите осмотр, договариваетесь об условиях продажи.
  • После этого покупатель отправляется в банк, чтобы подать заявку на кредит, и предоставить все нужные документы. Если вы являетесь будущим покупателем, то ознакомьтесь с этой статьей, где представлены лучшие условия по ипотеке в этом году.

Из документов понадобится:

  1. технический паспорт,
  2. кадастровый паспорт,
  3. поэтажный план,
  4. экспликация, которую нужно запрашивать в БТИ.

Кроме того, если в квартире делалась перепланировка, её необходимо узаконить, иначе банк не пойдет не сделку.

Помните, что в квартире не должно быть прописанных людей (запрашивается выписка из домовой книги), если собственников несколько — нужно получить письменное согласие на продажу жилья от каждого из них.

  • Далее проводится оценка недвижимости – это забота покупателя, оплачивает он ее самостоятельно. Заключение специалиста также передается в банк.

Договор страхования заключает и оплачивает покупатель. Но если страховой случай наступит еще до перехода прав собственности, то возмещение получит текущий владелец жилья.

  • Когда банк одобряет заявку, вы заключаете с покупателем договор купли-продажи и заверяете его у нотариуса.
  • Далее следуете в банк, получаете свои деньги и передаете ключи и всю необходимую документацию покупателю.

В чем могут быть риски и подводные камни? Наиболее распространенный – это сроки, т.к.

в некоторых банках срок рассмотрения заявки может тянуться до 2-ух недель, а перечисление средств может быть осуществлено только через несколько дней после оформления залога (квартиры) и его страхования.

Кроме того, следует внимательно отнестись к выбору оценочной компании, чтобы не прогадать на сумме, полученной вами за квартиру.

Ведь если по оценке вам скажут рыночную сумму меньше, чем та, которую вы просите у покупателя, то банк одобрит именно меньшую из сумм, и у покупателя может не хватить средств для того, чтобы приобрести вашу недвижимость.

Как купить квартиру в ипотеку?

  1. Для начала вам нужно подать заявку на получение ипотечного кредита. Сделать это можно через электронную форму на сайте банка либо в ближайшем отделении компании.

  2. После ее предварительного одобрения, вам необходимо будет предоставить пакет необходимых документов, который отличается для каждой категории заемщиков. Посмотреть список необходимых документов можно на официальном сайте выбранного вами банка.

  3. После одобрения заявки и получения положительного решения, вы начинаете заниматься поиском подходящего объекта недвижимости. После его нахождения, собираете все необходимые документы по недвижимости и предоставляете их в банк.

  4. Затем вы подписываете кредитный договор, регистрируете свои права на приобретаемую недвижимость в Росреестре и получаете жилищный кредит.

Если ваша квартира приобретена по ипотеке, и с долгом вы еще не расплатились, то продажа будет возможна только при одобрении вашего банка, подробнее можно прочесть здесь. Помимо этого, при продаже квартиры через ипотеку не стоит отдавать никому оригиналы документов по недвижимости до получения денег.

Источник: http://KreditorPro.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku-procedura-riski-podvodnye-kamni/

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка в 2018 году – с материнским капиталом, находящуюся

В статье пойдет речь о продаже квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каковы положительные и отрицательные моменты жилищного займа, способы продажи и возникающие риски?

В последнее время немалое количество россиян вынуждены покупать ипотечную недвижимость. Этот способ наиболее доступный.

При взятии ипотеки существуют риски, поэтому распространены случаи, при которых купленную квартиру приходится продать. Можно ли это сделать, если она находится в ипотеке?

Основные моменты

Основная причина продажи ипотечного жилья – нехватка денег для погашения задолженности банку.

Наиболее распространенные причины этого:

  • сокращение заемщика с рабочего места;
  • разногласия между родственниками, которые совместно выплачивают долг;
  • кончина родственника, который оказывал содействие в погашении средств;
  • потеря дееспособности.

Когда у заемщика пропадает возможность погашать ипотечный долг, он решает продать квартиру.

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке Сбербанка можно, но для этого необходимо получить разрешение. В интересах банка, чтобы платеж поступал своевременно, и не образовывалась просрочка.

Поэтому банк помогает продать недвижимость. С жилья необходимо снять обременение. Что касается ипотеки, у заемщика нет прав передавать жилье третьим лицам.

Исключение – наследование. Сняв обременение, у обладателя появляется возможность распоряжаться квартирой как угодно.

Советы:

Получить подробную информацию о сторонах сделки Не стоит стесняться запрашивать документацию
Тщательно проверять документы Можно даже обратиться за помощью юриста
Детально осматривать помещение, коммуникации, инженерные системы Чтобы получить актуальную информацию о состоянии недвижимости
Сравнивать рыночную стоимость квартиры с суммой Которую предложил оценщик. В случае расхождений поговорить с продавцом
Контролировать каждый этап сделки Даже тот, в котором участие продавца или покупателя не обязательно

Как можно продать квартиру в ипотеке у Сбербанка? Это удастся при соблюдении таких условий:

Покупатель полностью выплатит долг Предварительно с ним заключается договоренность в письменной форме, чтобы заверить обязательства нового собственника
Новое лицо должно соответствовать Требованиям программ банка
Если клиент не нашел денег и способов Чтобы полностью рассчитаться с залогом, ему выдается задаток и справка от банка о снятии обременения

Суть ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику средства под залог приобретаемой квартиры. Такое понятие называется «обременением новопокупаемого имущества».

Лучше всего продавать ипотечную квартиру тогда, когда по кредиту отсутствует задолженность. Если она имеется, могут возникнуть дополнительные сложности.

Если заемщик понимает, что у него нет возможности погасить ипотеку, единственно правильный выход будет продать ипотечную недвижимость.

Определения

Обременение Условия, налагающие на владельца различные запреты, связанные с возможностью пользоваться квартирой
Ипотечное кредитование Кредит на длительный срок, который банк предоставляет человеку или организации под залог недвижимости

Плюсы и минусы жилищного займа

Основное достоинство – быстрое решение жилищного вопроса. У заемщика появляется возможность переехать в квартиру сразу после внесения залога.

Положительные моменты ипотечного кредита:

  • новая недвижимость, приобретенная в кредит, переходит в собственность заемщика;
  • цены на недвижимое имущество постоянно растут, поэтому жилищный займ – грамотно спланированное вложение;
  • возможность досрочно погасить займ;
  • в случае досрочного погашения банк не вправе начислять проценты;
  • аренда за жилье сопоставляется с платежами каждый месяц по кредиту;
  • длительные сроки кредитования;
  • в ипотечной квартире разрешено проводить перепланировку и ремонт;
  • в случае снижения кредитной ставки имеется возможность перевести займ в другой банк.

Минусы:

  • высокая стоимость;
  • ограниченная сумма займа;
  • длительный процесс оформления;
  • требуется официальный высокий доход.

Если жилье срочно необходимо, то вариант с кредитом стоит рассмотреть. Основной минус – немалая переплата.

Законодательная база

Права участников ипотеки регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

Если этого не сделать, сделку можно оспорить, и имущество станет владением банка — статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка

Недвижимость, взятая в ипотеку, — залоговое имущество, и продать ее удастся лишь с соблюдением определенных условий. Продать квартиру получится по цене, которая ниже рыночной.

Если гражданин планирует продать ипотечную недвижимость, которая была взята с материнского капитала, от Сбербанка также необходимо получить разрешение.

В документе будут содержаться условия, выполняя которые, банк разрешит осуществить сделку. Алгоритм действий по продаже ипотечного жилья:

  1. Банк проверяет недвижимость, устанавливает рыночную стоимость.
  2. Оформляется страховка.
  3. Подготавливаются документы.
  4. С покупателем заключается предварительное соглашение.
  5. Оформляется основной договор.
  6. Передаются деньги. Жилье должно быть застраховано.

После выполнения всех этапов недвижимость передается под залог банку.

Основные способы

От покупателя нельзя скрывать тот факт, что квартира находится в ипотеке. Реализовать продажу можно 4 способами:

  • погасить займ раньше срока;
  • продать недвижимость самостоятельно;
  • продать квартиру с помощью банка;
  • продать долговое обязательство.

Продавать ипотечную недвижимость непросто. Человек, который желает купить ее, боится долга. Шаги по продаже квартиры с учетом досрочного погашения займа:

Получение разрешения Кредитору необходимо сообщить о досрочном погашении, поскольку банку невыгодно терять проценты
Определение суммы остатка У нотариуса заключается договор между покупателем и финансистом. Выписываются все члены семьи. Погашается долг и берется задаток. С жилья снимается задолженность
Переоформляются права на недвижимость В Регистрационной палате

Это наиболее простой способ. Досрочно погасить ипотеку и снять залог – не проблема. Если у покупателя имеются средства и он знает о том, что квартира находится в ипотеке, следует:

  • производить расчет от имени заемщика;
  • вложить финансы на тот счет в банке, с которого получена ипотека;
  • получить свидетельство от банка о снятии запрета на обременение.

Такой способ продажи больше подходит для нового недвижимого имущества по окончании строительных работ. Продавец и покупатель предоставляют нотариусу свои паспорта и оформляют сделку.

После закрытия ипотеки и снятия залога необходимо обратиться в Регистрационную палату для оформления договора купли-продажи.

Схема при самостоятельной продаже квартиры почти такая же. Потенциальный покупатель заключает с банком соглашение. Сумма делится надвое и ложится в банковские ячейки.

Первая часть – выплата задатка (сумма оставшегося долга), вторая – деньги продавцу. После этого действия заложенное имущество освобождается, подписывается соглашение на покупку квартиры.

В случае с продажей через банк продавцом является именно он. Всем процессом занимается банк. Владелец подписывает лишь документы.

Покупатель кладет деньги в ячейку, которую укажет банк, перед этим выплатив задолженность. Такая сделка не несет опасности ни покупателю, ни продавцу.

Алгоритм действий таков:

  1. У банка получается согласие на продажу заложенного имущества.
  2. Подписывается соглашение на продажу жилья.
  3. Квартира оценивается банком, выставляется на торги.
  4. Находится покупатель.
  5. В одну ячейку покупатель кладет сумму невыплаченного кредита, во вторую – деньги для продавца.
  6. Заключается соглашение купли-продажи – подписывается продавцом и покупателем.
  7. Заключается предварительный договор банка и покупателя.
  8. Банк отправляет документацию в Росреестр, чтобы снять обременение.
  9. Осуществляется регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя. Банк заключает новое ипотечное соглашение. Оставшуюся сумму взимают с нового владельца.

Он будет выплачивать оставшуюся сумму долга, а продавцу выдает сумму стоимости квартиры.

Банк может оказать помощь по продаже ипотечной квартире только по причине утраты прибыли или семейных обстоятельств.


: покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание

Заложенную недвижимость тем, кто желает приобрести жилье по низкой стоимости. Следует знать, что накопившиеся проценты уплачиваются собственными силами, к стоимости отчуждаемого владения они не относятся.

Перечень необходимых документов

Чтобы осуществить процедуру продажи ипотечного жилья, необходимо подготовить определенный пакет документов.

В него входит:

  • справка о платежеспособности;
  • о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • бумага об отсутствии долга по кредиту;
  • закладная по заему;
  • справка о зачислении покупателем денег на квартиру, которыми будет выплачен остаток по кредиту;
  • бумага о снятии обременения.

Чтобы провести процедуру успешно, не стоит ничего скрывать от банка.

Какие могут быть риски

Продажа ипотечной квартиры подразумевает риски продавца, несмотря на утверждение специалистами того, что это наиболее безопасный способ купли либо продажи.

При передаче денег риски минимальные. Процедуру контролирует банк. Деньги также выдает он. В случае наличного расчета они не могут быть фальшивыми, поэтому сделка безопасная.

Также трудности возникают, если продавец завысил стоимость недвижимости. Если сделка сорвется, продавец должен будет передать больший задаток, чем тот, который получил.

Следующая проблема – неплатежеспособность покупателя. Оформляя сделку, финансовое учреждение вправе в любой момент отказать в оформлении ипотеки.

Также существует вероятность попасть на мошенников. В сфере недвижимости их немало. Чтобы такого не случилось, необходимо тщательно проверять документы покупателя.

Рисков для покупателя также немало. Если продавец не заручился согласием банка на продажу квартиры, сделку оспорят.

Чтобы обезопасить себя, покупатель должен сотрудничать с банком и проявлять внимательность на каждом этапе сделки.

Таким образом, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке в Сбербанке, теперь известно. Продажа такой недвижимости – несложный процесс.

Для успешного проведения сделки необходимо все тщательно проверять – как саму квартиру, так и документацию. Способов продажи ипотечной недвижимости немало.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke-sberbanka/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть