Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как правильно это сделать

Содержание
  1. Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру
  2. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку (ипотечный кредит) – в аренду, по военной ипотеке, в Сбербанке
  3. Что говорит закон?
  4. Условия банков
  5. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
  6. В аренду
  7. По военной ипотеке
  8. В Сбербанке
  9. Выгодно ли?
  10. Последствия нарушения договора
  11. На видео о сдаче купленного жилья
  12. Сдавать ипотечную квартиру в аренду: можно ли, плюсы и минусы
  13. Законно ли?
  14. Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре
  15. Стоит ли рисковать?
  16. Что делать арендатору?
  17. Итоги
  18. Сдача ипотечной квартиры в аренду
  19. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
  20. Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?
  21. Риски
  22. : Покупка квартиры для сдачи в аренду
  23. Можно ли сдать купленную квартиру в ипотеку?
  24. Кто может претендовать на получение ипотеки?
  25. Особенности ипотечной недвижимости
  26. Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?
  27. Квартира по военной ипотеке
  28. Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?
  29. Возможные риски
  30. Сдавать ипотечную квартиру в аренду: нужно ли согласие банка
  31. Что говорит закон?
  32. Есть ли выгода?
  33. Последствия нарушений условий банка
  34. Ипотечное кредитование в Сбербанке

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.

Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много.

Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить.

Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина.

— Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита.

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.

Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.

Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет.

Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева.

— Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы.

«Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора.

Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.

В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя».

То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира.

 В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк.

Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина.

— Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства.

Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе.

Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/ipoteka-v-arendu-kak-pravilno-sdat-zalozhennuyu-kv/

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку (ипотечный кредит) – в аренду, по военной ипотеке, в Сбербанке

Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.

И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.

А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.

Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

  • использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
  • извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

  • потерять предмет залога;
  • получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

  • с меньшими сроками;
  • с большими процентными ставками.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:

  1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
  2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Выгодно ли?

Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.

Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:

  1. Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
  2. Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
  3. В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Последствия нарушения договора

На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.

При невозможности клиента выплатить долг, банк обратит свое внимание на предмет залога. Заемщик и его арендаторы будут выселены, а квартира продана.

Ипотека таким образом будет закрыта, но кредитная история окажется испорченной.

На видео о сдаче купленного жилья

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzjatuju-v-ipoteku.html

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: можно ли, плюсы и минусы

Особенностью ипотечного кредита является то, что выплаты по нему растягиваются на 10 и более лет. За столь длительный период обстоятельства могут измениться. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Этот вопрос волнует многих потенциальных заемщиков.

Законно ли?

Можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? Нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос ипотечного кредита, является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем предусмотрено, что владельцем недвижимости является заемщик. Согласно Гражданскому кодексу РФ владелец имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

При этом в договоре об ипотеке может быть указано, что аренда квартиры запрещена, или что для этих целей требует письменное разрешение банка. Чтобы избежать проблем в будущем, следует еще на стадии подписания договора изучить все его пункты.

Таким образом, существует три варианта касательно объекта ипотеки:

  • договор не предусматривает никаких ограничений или прямо разрешает сдачу квартиры. Такое встречается довольно редко;
  • аренда возможна, но при выполнении определенных условий. Чаще всего условием является письменное согласование будущей сделки с банком;
  • прямой запрет на сдачу квартиры в аренду. В данном случае заключить договор найма без негативных для арендодателя последствий невозможно.

Чаще всего сдать квартиру, взятую в ипотеку, возможно, но при условии наличия письменного разрешения банка.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Так как банк заинтересован в сохранности объекта недвижимости, купленного в порядке ипотечного кредитования, то редко когда в договоре нет условий, регламентирующих порядок сдачи жилья в аренду.

Можно ли квартиру, взятую в ипотеку, сдавать в аренду или в таком случае от подобной идеи придется отказаться? Как правило, в договоре прямого запрета на сдачу ипотечного жилья нет, поэтому договориться с банком вполне реально.

Чтобы получить разрешение, необходимо:

  • написать заявление в банковское учреждение с просьбой дать разрешение оформить договор аренды;
  • указать в заявлении причину такого решения, например, сложное материальное положение и желание не допускать задолженностей по ипотеке;
  • приложить проект будущего договора. Это позволит юристам банка изучить все нюансы будущей сделки и повысит шансы на выдачу разрешения.

Шансы на получение разрешения увеличивает наличие уважительной причины и приложение проекта договора.

Стоит ли рисковать?

Так как процедура получения разрешения от банка на сдачу квартиры может быть достаточно длительной и сложной, то иногда заемщики пытаются сдать недвижимость без оформления соответствующего договора.

Это может вызвать ряд санкций и со стороны фискальных органов (уклонения от уплаты налогов), и со стороны банка (нарушение условий договора).

На первый взгляд кажется, что узнать о том, что сдача недвижимости происходит без законных на то оснований, невозможно, но нельзя исключать:

  • неожиданную проверку со стороны банка. Согласно статье 34 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель имеет право проверять сохранность переданного имущества. Проверка может быть фактической, то есть сотрудник банка имеет право прийти в квартиру, чтобы проверить ее состояние;
  • жалобу соседей. Соседи бывают разные, кроме того, нет гарантии того, что арендатор будет соблюдать тишину и не мешать окружающим. Вполне возможно, что соседи просто сообщать в банк о том, что владелец квартиры сдает ее без надлежащих документов.

Последствия нарушения условий договора могут быть весьма серьезные. Банк имеет право потребовать досрочно погасить всю задолженность. Если условие не будет выполнено, то недвижимость может быть продана с торгов в счет долга.

Рисковать и сдавать ипотечную квартиру без согласования с банком не стоит.

Что делать арендатору?

Наиболее защищенной стороной в данном вопросе является арендатор.

Ответственность за сдачу недвижимости без уведомления залогодержателя и получения от него разрешения несет владелец квартиры, то есть арендодатель.

Фактически арендатор в случае выявления банком нарушений в самом худшем случае должен будет съехать с квартиры, но никаких других негативных последствий для него нет.

Арендатор, снимая ипотечное жилье, ничем не рискует.

Итоги

В идее взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду есть и плюсы, и минусы.

Плюсы:

  • получение дополнительного пассивного дохода. Купить недвижимость и сдавать ее в аренду – популярный и простой способ получения дохода. Некоторые даже специально оформляют ипотеку под сдачу квартиры в аренду, выплачивая с дохода стоимость жилья, а потом получая уже чистый доход;
  • возможность за счет арендных платежей погашать ипотечный долг . В условиях сложной экономической ситуации особенно тяжело приходится тем людям, которые оформили ипотеку в валюте. Многие из них просто не в состоянии платить многократно возросшие суммы, и одним из выходов является переезд в более маленькую квартиру или к родственникам и сдача взятого в ипотеку жилья в аренду;
  • аренда покрывает основную часть ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Минусы:

  • в кризис аренда дешевеет, часть недвижимости и вовсе остается невостребованной. Если квартира по какой-то причине останется без арендаторов, ипотеку все равно придется платить. Это нужно учитывать, чтобы приобретение недвижимости не стало причиной финансовых сложностей и испорченной кредитной истории.

Решение сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно, например, родителям, которые хотят к совершеннолетию ребенка подарить ему квартиру.

Фактически покупка будет очень выгодной, ведь ежемесячные платежи будут осуществляться за счет арендной платы.

Недостатком подобного подхода является риск того, что банк запретит совершать сделку.

Если вы пока только просчитываете, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, то в таком случае лучше информируйте банк о своих намерениях заранее. Это поможет избежать множества недоразумений и сложностей в будущем.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/kupit-kvartiru-v-ipoteku-i-sdavat-v-arendu-mozhno-li-i-naskolko-vygodno/

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки.

Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки.

Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк.

Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме.

Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Можно ли сдать купленную квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование относится к числу самых распространенных способов покупки недвижимости, поэтому у заемщиков очень часто возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в аренду.

Преимуществом этого варианта приобретения недвижимости является возможность получения относительно дешевого и долгого кредита.

При этом, если учитывать, что залогом по ипотечному договору является сам объект недвижимости, то это позволяет клиенту банка не рисковать его имуществом.

Однако также стоит отметить, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.

И одним из подобных ограничений является запрет кредитной организации на сдачу недвижимости в ипотечную аренду, что значительно снижает возможности ее владельца по получению прибыли. Рассмотрим подробнее, возможно ли сдавать в аренду жилье, взятое в ипотечный кредит, и как сделать это правильно.

Кто может претендовать на получение ипотеки?

Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.

К основным требованиям банков относятся:

Показатели Требования
Гражданство РФ
Минимальный возраст 21 год
Уровень заработной платы Заемщик должен иметь достаточный уровень дохода для обслуживания ипотеки на весь срок кредитной линии
Официальное трудоустройство Трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода, общий трудовой стаж – не менее года

Особенности ипотечной недвижимости

Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.

У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:

  1. До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
  2. Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Часто заемщики удивляются, когда Сбербанк или другой банк прописывает в договоре ипотеки условие по запрету аренды квартиры, и не понимают, почему нельзя этого сделать.

Проблема для банка состоит в том, что соглашение об аренде останется действительным даже тогда, когда заемщик перестанет выплачивать задолженность и она перейдет в собственность банка.

Раньше недобросовестные заемщики пользовались этим положением закона, заключая арендный договор на недвижимое имущество с продолжительностью действия в несколько десятилетий с аффилированными структурами, сохраняя фактический контроль над квартирой.

Эта мера нанесла серьезный удар по инвесторам, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку для последующей сдачи. Они не смогли найти доступный способ осуществить это, что значительно ударило по рынку первичной недвижимости.

Так как сдать купленную недвижимость в аренду и чем такой договор грозит собственнику и нанимателю?

Существует три варианта правомочности владельца квартиры относительно распоряжения недвижимостью, сдаваемой в аренду:

  1. Сдача в аренду ипотечной квартиры прямо разрешена кредитной организацией либо же договор ипотеки не содержит соответствующих положений. В таком случае все договора аренды могут свободно определять условия аренды недвижимости, находящейся под ипотекой.
  2. Сдача квартиры в аренду возможна в случае выполнения определенных условий. Договор ипотеки включает пункт, предусматривает возможность аренды квартиры по согласованию с банком. Также договор ипотеки часто содержит ограничение максимального срока аренды, а также отсутствие возможности автоматического продления оговора.
  3. Сдача недвижимости в аренду прямо запрещается ипотечным соглашением. В таком случае любые действия клиента банка, направленные на заключения договора аренды квартиры, будут признаны незаконными.

Квартира по военной ипотеке

Касаемо военнослужащих и жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, здесь ситуация весьма неоднозначная:

  1. Во-первых, собственник может свободно пользоваться своим имуществом, в том числе заключать договор аренды.
  2. С другой стороны, военнослужащим прямо запрещена любая коммерческая деятельность.

Опять же достаточно спорно, можно ли считать аренду жилья коммерческой деятельностью, если она происходит без заключения договора и непостоянно?

Так что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Есть еще один момент. Кроме банка, залогодержателем недвижимости военнослужащего является государство.

И если кредитная организация может закрыть глаза на использование недвижимости для получения дохода, от государства едва ли стоит ждать такой лояльности.

Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?

Даже когда в договоре прописан запрет на сдачу в аренду квартиры, находящейся под ипотекой, существует несколько вариантов того, как это осуществить даже при наличии формального запрета банка.

Например, можно попробовать договориться о пересмотре соглашения ипотеки.

Это можно мотивировать тем, что без средств от аренды квартиры не будет возможности вовремя выполнять обязательства по ипотеке.

Страх получить новую проблемную задолженность зачастую мотивирует большинство банков пойти на компромисс.

Также сдать в аренду квартиру можно, не информируя банк. Как известно, в России большинство договоров аренды заключаются без официального оформления, в устной форме.

И несмотря на тот факт, что законодательство требует наличия письменного договора, доверяя друг другу, собственник и наниматель зачастую оставляют договор устным.

Возможные риски

Риски от неофициального договора аренды несет как арендодатель, так и арендатор, так что в интересах арендатора заранее узнать, находится ли недвижимость под ипотекой. В том случае, если арендуемая квартира является залогом по ипотеке, стоит узнать, разрешает ли держатель ипотеки (банк), сдавать квартиру в аренду.

Когда сдача квартиры запрещена ипотечным договором, могут возникнуть основания для признания недействительным договора аренды, что повлечет досрочное выселение арендатора.

К счастью, рынок финансовых услуг представляют достаточно большое количество учреждений, которые не запрещают сдачу квартир в аренду, поэтому заключая договор ипотеки, рекомендуется узнавать, какие банки разрешают собственнику извлекать прибыль из своего имущества.

Источник: http://vcredite.info/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: нужно ли согласие банка

Добавлено в закладки: 0

На сегодняшний день ипотечное кредитование является одним из самых распространённых видов банковского кредитования. Большой процент недвижимого имущества приобретается сегодня именно в ипотеку.

Как правило, срок такого кредита достаточно велик, и составляет около 15-25 лет, но ежемесячные выплаты по ипотеке зачастую заставляют затягивать пояса и задумываться о дополнительных способах получения прибыли.

В этот момент люди всё чаще думают о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? А некоторые изначально берут ипотечный кредит  с расчётом на то, что будут сдавать приобретённую квартиру в аренду и полученными средствами выплачивать долг по кредиту. С одной стороны это достаточно выгодно, но есть и оборотная сторона медали.

Что говорит закон?

Что же говорит российское законодательство о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру? Закон «Об ипотеке» напрямую позволяет заёмщику получать с приобретённого в ипотеку жилого помещения «доходы и плоды». Однако в законе прописываются некоторые условия, которые должны быть соблюдены при сдаче жилья по ипотеке в аренду:

  1. Срок договора аренды жилья не должен превышать фактического времени, выделенного на обеспечение обязательств по кредитному договору.
  2. Использовать недвижимость по её прямому назначению, не допуская использования помещения в предпринимательских целях.

Однако, при заключении с банком договора ипотеки, в документе можно увидеть информацию о том, что при сдаче недвижимости, взятой в кредит, в аренду необходимо получить разрешение банка. Часто банк напрямую запрещает сдавать жильё в аренду, не подав предварительной заявки, и не получив разрешение банка на совершение действий.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

Объясняется это двумя факторами:

  • банк перестраховывается, опасаясь лишиться залоговой собственности;
  • банк рискует получить недвижимость в том состоянии, когда его стоимость будет существенно ниже, нежели при оформлении договора.

Страховые выплаты покроют убытки банка при порче недвижимости арендаторами, но продать в дальнейшем испорченную квартиру будет очень сложно. Это тоже не играет на руку банкам и заставляет их перестраховываться.

И всё же банки идут на риски и дают разрешение сдать ипотечную квартиру в аренду. Так как действие разрешено законодательно и у них нет оснований запрещать это заёмщику.

При этом, как правило, они требуют в обязательном порядке заключить официальный договор аренды с арендаторами, который в дальнейшем должен пройти процесс регистрации в регистрационной палате.

Все банки в стране в этом вопросе делятся на два лагеря: одни разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду на свой страх и риск, не выставляя сверхъестественных условий, другие не препятствуют сдаче квартиры в аренду, если заёмщик получил предварительно разрешение и вовремя оповестил банковскую организацию о своих намерениях. Из этого следует, что можно сдавать ипотечную квартиру, но только при соблюдении некоторых условий.

Есть ли выгода?

Сегодня жильё в аренду – это одна из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости. Зачастую стоимость арендных помещений очень высока, что позволяет гражданам, взявшим жильё в кредит по ипотеке, успешно погашать ежемесячные платежи и, по сути, оставаться в прибыли.

Стоит ли удивляться, что многие заёмщики спешат поскорее сдать квартиру, взятую в ипотеку и получить с этого свою выгоду. Особенно, когда стоимость аренды превышает размер ежемесячного платежа.

Однако это не ответ на вопрос, встающий перед владельцами жилого помещения: выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Дело в том, что существуют определённые риски, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о сдаче в аренду ипотечной квартиры.

Многие заёмщики рискуют, сдавая в наём ипотечную квартиру в обход банка, но это чревато определёнными осложнениями, которые могут случиться в дальнейшем и принести большие неприятности заёмщику:

  1. Владелец жилого помещения рискует получить обратно испорченную или разрушенную квартиру, непригодную для проживания в ней или требующую крупного ремонта. При этом банк, как залогодержатель, получит свою выгоду за счёт страховых выплат, а вот заёмщику вряд ли что-то останется в этом случае.
  2. По завершении договора аренды в любом случае придётся делать ремонт помещений. При этом стоимость ремонта будет варьироваться в зависимости от отношения к помещению арендаторов.
  3. Банк, сочтя необходимым, может зафиксировать нарушение условий договора ипотеки и взыскать с владельца жилья неустойку за несоблюдение его условий.

Поэтому вопрос о том, выгодно ли сдавать жилое помещение, находящееся в ипотеке в наём, остаётся на усмотрение самого заёмщика. Человек должен самостоятельно рассчитать возможные риски и принять решение о дальнейших действиях.

Последствия нарушений условий банка

Банк, выдавший кредит на покупку жилья, согласно того же закона «Об ипотеке» имеет право проверять условия содержания принадлежащего ему на праве залога жилого помещения.

Оценивать его реальное состояние и содержание. Как правило, банки проводят неожиданные проверки не чаще 1-2 раз в год.

Но могут и вовсе не проверять на протяжении всего срока действия договора ипотечного кредитования.

Если же представитель банка, который был категорически против сдачи жилья в наём, обнаруживает, что условия были нарушены, то к заёмщику могут быть применены штрафные санкции.

В соответствии с условиями ипотечного договора банк может оштрафовать заёмщика, а также расторгнуть договор ипотечного кредитования и потребовать полной досрочной выплаты долга с процентами по кредиту.

При этом, если квартира сдавалась в наём незаконно, без договора аренды, на устном соглашении  или без регистрации договора аренды в соответствующих государственных органах, то заёмщика могут ждать штрафные санкции и со стороны налоговой инспекции.

Чтобы избежать неприятных последствий для заёмщика и арендатора, достаточно просто выбрать банк, который лояльно относится к желанию заёмщика сдавать жильё по ипотеке в наём, а также своевременно известить представителей банка о своих намерениях и получить официальное разрешение. Аргументы в пользу оплаты взносов по кредиту станут гарантом полученного разрешения от банковской организации.

Ипотечное кредитование в Сбербанке

Граждане, обратившиеся за ипотекой в Сбербанк, задаются вопросом, разрешается ли сдавать ипотечную квартиру Сбербанка.

В условиях договора на кредит по ипотеке Сбербанка содержится запрет на сдачу жилья в наём, без согласия на то банковской организации.

Заёмщик должен заблаговременно подать заявку в банк, сообщив о своём намерении заключить договор аренды. Как правило, решение банка является положительным и не препятствует желанию заёмщика в получении выгоды.

То есть, на вопрос, разрешает ли Сбербанк сдавать ипотечную квартиру, формально ответ «нет». Это условие содержится в договоре кредитования. Однако, на практике банк всегда идёт на встречу заёмщику и даёт разрешение на сдачу квартиры без дополнительных проволочек.

Чаще всего арендатор и заёмщик договариваются устно об условиях аренды. Отслеживать факты незаконной сдачи квартиры довольно сложно.

Ни налоговая инспекция, ни банки обычно этим не занимаются. Но риск попасться на нарушении законодательства всё же есть.

И тогда заёмщика ждут весьма ощутимые штрафные санкции.

Исходя из вышесказанного, задаваясь вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, однозначный ответ «можно». Это законодательно разрешено и этого права банк не может лишить человека.

Но решать, как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру предоставляется заёмщику.

Это можно сделать на условиях банковской организации, сообщив предварительно о своём желании, аргументировав свои намерения и следуя всем указаниям банка официально зарегистрировать заключенную сделку.

Или же заключить устное соглашение с арендатором на свой страх и риск, и надеяться, что налоговая и банк не станут проверять этот факт.

Разрешает ли банк сдавать жилое помещение? Не имеет право не разрешить, так как такая возможность предусмотрена законодательно. Но в большинстве банков в России всё же имеется оговорка в договорах ипотеки, где заключение сделки невозможно без предварительного получения разрешения банка.

Источник: https://biznes-prost.ru/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-kredit.html

Помощь с недвижимостью
Добавить комментарий