Нюансы договора пожизненной ренты на квартиру между родственниками и размер платежей по ней

Как оформляется и какие особенности имеет договор ренты на квартиру

В современных условиях существует много сделок по отчуждению недвижимости. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, а также оптимальные условия составления договоров.

Купить собственную квартиру могут позволить себе немногие, гораздо больше людей интересуется альтернативными способами приобретения имущества, в связи с чем, в последнее время особую популярность приобрел договор ренты на квартиру.

Что это такое, до конца понимает только небольшая часть населения.

Чтобы разобраться с тем, что такое пожизненная рента квартиры, необходимо внимательно изучить 33 главу Гражданского кодекса РФ.

Этот раздел посвящен четкому определению данного термина и урегулированию правоотношений в представленной сфере.

Располагая теоретической базой, станет понятно, что под рентой понимают сделку, при которой собственник жилья подписывает обязательства о передаче имущества второй стороне договора в обмен на цикличные платежи, содержание до конца жизни или другой способ обеспечения.

Существует несколько видов ренты, но всех их объединяет общая структура, а именно условие о предмете сделки и обязательстве уплаты средств. Предметом сделки может выступать не только недвижимость, но и ценные вещи, бумаги, акции, деньги.

А вот нематериальные блага, авторские права, услуги и имущественные правомочия не могут по закону выступать предметом сделки с использованием ренты.

Основные условия важно грамотно и детально прописать в договоре, исключив ошибки и неточности, иначе впоследствии это приведет к неприятным правовым последствиям и проблемам.

Стороны по договору ренты — кто они и какие права имеют

Договор ренты всегда имеет двух участников — кредитора и рентного должника. Первый — это человек, владеющий недвижимостью и готовый передать ее другому лицу взамен на содержание, денежные выплаты или довольствие другого характера.

Должником называют плательщика, который должен выплачивать собственнику жилья содержание. Четких требований и критериев, которым должны отвечать стороны договора, законодательство не устанавливает.

Чтобы определить их, нужно прибегнуть к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существующий практический опыт позволяет сделать вывод, что сторонами рентного договора могут выступать физические и юридические лица, которые хотят осуществить передачу прав и могут исполнить материальные обязательства. Соискатели должны быть:

  • совершеннолетними;
  • дееспособными;
  • правомочными.

В гражданском законодательстве РФ есть положения, устанавливающие три вида рентных сделок.

Каждый вариант имеет свои специфические особенности и нюансы, которые важно учитывать при заключении.

Чтобы выбрать оптимальное решение, подходящее под ваши обстоятельства, необходимо сравнить все три вида:

  • Договор постоянной ренты. Также ее называют бессрочной, т. к. в тексте договора не указываются временные рамки и сроки, в течение которых должник обязан проводить отчисления. В подобном случае право получения ренты можно наследовать или получить в результате переуступки прав, в результате правопреемства. Если из-за непредвиденных ситуаций имущество будет повреждено или испорчено, риски ложатся на плечи плательщика ренты. Однако он сможет затребовать снижения размера отчислений или полное прекращение обязательств по договору.
  • Договор ренты в течение жизни. Этот вариант предусматривает, что рентный должник на протяжении всей жизни собственника жилья будет выплачивать ему установленную сумму. По умолчанию выплаты должны производиться по концу месяца. Если плательщик средств будет виновен в нарушении условий или существенном повреждении недвижимости, получатель платы сможет требовать расторжения сделки или выкупа ренты.
  • Договор пожизненной ренты с иждивением. Это документ в обязательном порядке должен содержать пункт о стоимости всего содержания с обеспечения за определенный период. Помимо систематических отчислений на плательщика ложится обязанность по обеспечению потребностей получателя денежных средств. При необходимости будущий собственник квартиры должен покупать настоящему владельцу лекарства, одежду, питание, предметы первой необходимости и т. д., осуществлять уход за ним.

Плательщик ренты имеет еще одно важное обязательство, он должен следить за тем, чтобы состояние предмета договора не ухудшалось, а его эксплуатация не приводила к уменьшению рыночной стоимости объекта. Рентный должник сможет отчуждать имущество — дарить его, завещать, оформлять в качестве залога в банке, но только при наличии письменного согласия жильца квартиры.

Договор ренты на жилье между родственниками

Договор ренты на квартиру между родственниками, а также с участием посторонних лиц, является сегодня довольно распространенным явлением. Близкие люди, чаще всего, выбирают третий вид сделки — пожизненную ренту с иждивением.

Она настолько надежна и практична, что специалисты в сфере права думают, что в ближайшем будущем она вытеснит дарение и завещание. Их опасения связаны с тем, что представленный вариант договоренности отличается многочисленными преимуществами и минимальными рисками.

Среди основных плюсов можно выделить:

  • отсутствие права на жилье у внезапно объявившихся наследников;
  • отмена действия сделки возможна только в судебном порядке;
  • получение ренты для собственника является прекрасным шансом получать дополнительную прибыль;
  • договор ренты позволяет приобрести жилье по низкой цене, плательщик содержания, обычно, тратить сумму, равную 25% от реальной стоимости имущества.

Если рассматривать недостатки сделки, то следует отметить, что у собственника жилья, т. е. получателя выплат, есть право при малейшей просрочке платежа обратиться в суд.

если уполномоченные структуры посчитают жалобу обоснованной, плательщик ренты лишится квартиры, а также не получит компенсации вложенных средств.

К тому же, перед подписанием договора, важно объективно оценивать свои возможности, оценить перспективы, быть на 100% уверенным, что рентный должник сможет не один год исправно вносить платежи.

При заключении сделки стороны индивидуально оговаривают нормы платежей, их периодичность, а также другие существенные условия.

Каждый договор будет иметь свои отличия и особенности, но независимо от вида ренты, у всех вариантов есть общая черта — минимальный размер рентного платежа зависит от установленного законом прожиточного минимума в представленном регионе.

Так как эти два показателя являются взаимозависимыми, при росте прожиточных стандартов уровень дохода по ренте должен пропорционально расти.

Порядок оформления договора ренты

Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием представляет собой юридически значимый документ, который следует оформить согласно всем нормам закона и положениям гражданского кодекса.

Он составляется в произвольной форме, но должен содержать ряд обязательных реквизитов, а именно:

  • паспортные и контактные данные сторон сделки;
  • подробное описание и характеристики предмета договора;
  • размер рентных выплат, их периодичность и порядок индексации;
  • этапы выплат и ответственность за просрочку;
  • взаимные обязанности и права сторон договоренности;
  • сведения о получателе дохода, если им является не собственник жилья.

Дополнительно можно предусмотреть условия и порядок выкупа имущества, нюансы использования, расходы по содержанию собственности и т. д. Договор должен быть составлен грамотно и обоснованно. Наличие ошибок повлечет неприятные последствия. Чтобы исключить подобный вариант развития событий, надо предварительно скачать типовой образец договора, внимательно его изучить и составить свой вариант по аналогии.

Договор в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Данная услуга является платной. Ее стоимость составляет 0,5% от цены договора, но ограничена диапазоном в 300-20 000 рублей.

Когда нотариус все оформит, договор ренты недвижимости нужно буде зарегистрировать в уполномоченных органах, в противном случае сделка будет признана незаконной.

Регистрация договора осуществляется через управление Росреестра. Сюда предстоит сдать пакет документов и уплатить госпошлину за оформление в размере 1000 рублей.

В течение 1-2 недель специалисты проверят бумаги, и выдадут регистрационное свидетельство.

Основания для расторжения договора ренты

Квартира по договору ренты переходит к плательщику после выполнения всех условий сделки или в результате смерти собственника жилья. Помимо этого расторжение договора может проводиться при наличии веских оснований.

Главной причиной, по которой договоренность может быть расторгнута, является невыполнение условий, предусмотренных в рентном договоре.

Если сложились такие обстоятельства, получатель средств будет иметь право на обращение в суд с целью выкупа ренты, расторжения сделки, а иногда, даже получения компенсации за моральный вред.

Любые изменения по договору ренты в обязательном порядке должны фиксироваться в управлении Росреестра. Договориться о расторжении сделки стороны могут мирным путем, но такой вариант встречается нечасто.

Более распространенными являются судебные споры, при которых получатель ренты или его близкие родственники пытаются оспорить действительность сделки. Договор может быть признан незаконным в судебном порядке, если истцу удастся доказать, что:

  • плательщик ренты обманным путем получил жилплощадь;
  • собственник квартиры в момент подписания был недееспособным;
  • сделка заключалась под давлением, с использованием угроз или насильственных действий.

Договор ренты можно назвать довольно рискованным, особенно для плательщика. Нередко на практике встречаются ситуации, когда после заключения сделки появляются родственники пожилого человека, пытаясь отстоять свои права, подавая судебные иски и начиная разбирательства.

Сегодня различные государственные и частные организации готовы заключить с гражданами договора пожизненной ренты или выплат с иждивением. Перед тем как отдать предпочтение конкретному контрагенту, следует внимательно изучить его спектр деятельности, репутацию и отзывы.

Это позволит избежать мошенничества и снизить риски.

Не нашли ответа? Консультация юриста бесплатно!

Источник: http://yurist-konsult.ru/oformnedv/dogovor-renty-kvartiry.html

Дарение и рента

Договоры ренты и дарения зачастую используются при сделках, связанных с отчуждением имущества, в основном это связано с недвижимостью.

Нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) дают подробное описание этих сделок, исходя из чего, можно сделать вывод о плюсах и минусах каждой из них.

Плюсы и минусы договора дарения

Гл. 32 ГК РФ дает понятие и раскрывает сущность такой сделки как дарение.

Основными его характеристиками является безвозмездность, односторонне обязывающий характер.

Исходя из анализа норм этой главы, нетрудно вычленить следующие преимущества и недоставки применения дарственных.

Положительные стороны дарения:

  1. Доступность ее совершения (наличие устной и простой письменной формы в предусмотренных ст. 574 ГК РФ случаях).
  2. Переход права собственности в момент заключения договора (кроме дарения в будущем и недвижимости).
  3. Объект дарения — собственность лица, кому она дарится (нет общей совместной собственности супругов). Основание — ст. 36 Семейного кодекса РФ.
  4. Возможность освобождения одаряемого от уплаты налога.

Основные отрицательные моменты:

  1. При дарении ничего не получает даритель от сделки.
  2. Наличие налогообложения для лица, которому передают дар.
  3. При расторжении договора, а также при недействительности объект дарения возвращается к дарителю. Основание — п. 2 ст. 167, п. 5 ст. 578 ГК РФ.

Согласно ст. 583 ГК РФ рента представляет собой сделку по отчуждению имущества от одного лица (получатель ренты) другому (ее плательщик).

При этом последний обязуется в обмен на передаваемое имущество выплачивать получателю определенные денежные суммы либо осуществлять его содержание иным образом.

Таким образом, определяющим признаком ренты является его возмездность.

Действующее гражданское законодательство РФ предусматривает два вида таких сделок: постоянная и пожизненная рента. Их отличие между собой заключается в следующем:

Основание для сравнения Постоянная рента Пожизненная рента
Получатель Граждане, некоммерческие организации (п. 1 ст. 589 ГК РФ) Только граждане (п. 1 ст. 596 ГК РФ)
Правопреемство Да (п. 2 ст. 589 ГК РФ) Нет (исключение случай установления сразу нескольких получателей рентных платежей — в части доли умершего) п. 2 ст. 596 ГК РФ
Форма платежей Денежными средствами, вещами, оказание услуг, выполнение работ (в пределах стоимости платежей) ст. 590 ГК РФ Только денежное выражение (ст. 597 ГК РФ)
Сроки выплаты Квартал (если не оговорено иное) ст. 591 ГК РФ Ежемесячно (если иное не оговорено) ст. 598 ГК РФ
Выкуп Да, как по требованию получателя, так и по праву плательщика (ст. 592 — 593 ГК РФ).Выкупная цена устанавливается договором. Да, по требованию получателя (при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика) п. 1 ст. 599 ГК РФ.
Риск случайной гибели (или повреждения) имущества При бесплатной передаче имущества несет плательщик ренты, при платной — на получателе (ст. 595 ГК РФ) Не освобождает плательщика от исполнения договора, т.е. риск лежит на нем (ст. 600 ГК РФ).

Пример

Первая ситуация: Иванов и Петров заключили договор ренты жилого дома, согласно которого его передача является безвозмездной, т.е. в данном случае, на этот договор также будет распространяться действие гл. 32 ГК РФ — правила о дарении имущества.

Вторая ситуация: Иванов и Петров заключили тот же договор, но передача дома была оценена в 1 млн. рублей. В данном случае, на договор ренты будут распространяться правила о купле-продаже недвижимости.

такого договора может вызвать массу вопросов по его оформлению и назначению. В связи с этим попробуем выделить основные черты ренты, т.е. ее положительные и отрицательные моменты.

Преимущества сделки имеются как для получателя ренты, так и для плательщика:

Получатель рентных платежей Плательщик
1. Договор трудно оспорим, в т.ч. после смерти получателя (если исполнение было добросовестным)
2. Нотариус является независимым лицом при удостоверении сделки и подтверждается законность ее совершения.
3. Помимо указания на рентные платежи, в таком договоре прописывается круг обязанностей плательщика ренты (т.е. четкость и емкость условий договора)
4. Имеет право дальнейшего пользования имуществом Сама передача имущества может быть бесплатной
5. Получает дополнительные регулярные доходы в виде рентных платежей, а также стоимости имущества (если его передача плательщику является платной) Имущество переходит в собственность плательщика в любом случае, поскольку иному лицу получатель продать его не может

Вместе с тем рента характеризуется следующими минусами:

  1. Обязательность нотариальной формы влечет дополнительные расходы по оформлению сделки.
  2. Даже минимальное неисполнение договора может повлечь его расторжение. При этом произведенные затраты возмещению не подлежат. Более того, при пожизненной ренте получатель имеет право требовать с плательщика возмещение убытков (ст. 599 ГК РФ).
  3. При недобросовестности плательщика ренты ее получателю необходимо будет обращаться в судебные органы для расторжения договора ренты.
  4. Чтобы стать полноценным собственником имущества плательщику ренты придется ждать неопределенный срок.
  5. Налогообложение в ряде случаев относится к обеим сторонам сделки.
  6. Для плательщика ренты устанавливаются не только уплата рентных платежей, но и на него могут быть возложены дополнительные обязанности, а также уплата коммунальных услуг (если речь идет о жилом помещении).
  7. Передаваемое имущество может отчуждаться получателем ренты плательщику на платной основе.
  8. При пожизненной ренте невозможен ее выкуп по волеизъявлению плательщика.
  9. Распоряжение переданного имущества со стороны плательщика возможно лишь с письменного согласия получателя ренты.
  10. Рента является обременением при отчуждении недвижимости (ст. 586 ГК РФ).
  11. Получатель ренты приобретает право залога на имущество (ст. 587 ГК РФ).

Довольно часто сделки, связанные с отчуждением имущества, как правило, недвижимости, нуждаются в оформлении либо путем ренты, либо дарения.

Для того чтобы разобраться, что входит в содержание, а также нюансах оформления каждого из указанных договоров прибегнем к их сравнению на примере отчуждения квартиры.

Рента квартиры Дарение квартиры
Нормы ГК РФ Гл. 33 ГК РФ (с применением правил гл. 30 и Гл. 32 ГК РФ) Гл. 32 ГК РФ
Стороны сделки Получатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ) Даритель и одаряемое лицо (ст. 572 ГК РФ) Запреты — ст. 575 ГК РФ.
Форма договора Нотариальная (ст. 584 ГК РФ) Простая письменная, в ряде случаев устная (ст. 574 ГК РФ)
Характер сделки Возмездный безвозмездный
Наличие госрегистрации Да, в обоих случаях обязательна, поскольку квартира — недвижимое имущество.Основания и требования к процедуре предусмотрены Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Размер госпошлины за переход права собственности: 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
Объект договора Квартира. Необходимо указывать в обязательном порядке адрес ее места нахождения, этаж, количество комнат, площадь, в т.ч. жилую, кадастровый (условный) номер
Условие о стоимости Обязательно Не является обязательным (необходимо для целей налогообложения)
Права и обязанности сторон Перечень широкий Перечень узкий
Обязательные условия Сведения о правоустанавливающих документах (свидетельство о госрегистрации права собственности: серия, номер, дата выдачи), полные сведения о сторонах сделки, указание на наличие или отсутствие ограничений, обременений, залога; сведения о лицах, обладающих правом пользования и проживания в жилом помещении; указание на проведение процедуры регистрации перехода права собственности.
Дополнительные обязательные условия указание на размер и сроки выплаты платежей, риск случайной гибели или повреждение Нет
Наличие передаточного акта ГК РФ не предусматривает в качестве обязательного этот документ (однако, если при передаче имущества по ренте применяются положения купли-продажи — то акт приема-передачи становится обязательным — ст. 556 ГК РФ)

Также необходимо отметить, что при осуществлении госрегистрации таких договоров может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга на осуществление сделки, а также согласие органов опеки и попечительства, когда в жилом помещении проживает несовершеннолетний, и сделка может затрагивать его права и интересы.

Немаловажное значение при рассмотрении данного вопроса имеет и налогообложение.

Здесь следует отметить, что при дарении даритель не подлежит налогообложению по НК РФ, поскольку такая сделка носит безвозмездный характер.

При этом одаряемое лицо несет бремя уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основанию, предусмотренному пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ.

Размер такого налога составляет 13% от стоимости имущества, переданного ему по сделке (ст. 224 НК РФ). В то же время это лицо освобождается от уплаты налога, когда существуют близкие родственных связи его и дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Налогообложение ренты осуществляется несколько иначе, нежели чем дарения.

Плательщик ренты, становясь «юридически» собственником имущества с момента госрегистрации, обязан уплачивать соответствующие налоги.

Именно в этот момент, у этого лица может возникнуть обязанность по уплате налога, связанного с приобретением квартиры. Зависит это от того, как он его получил — за плату или бесплатно.

Если передача квартиры плательщику ренты была осуществлена безвозмездно, то в данном случае применяются правила о дарении. Это касается и налогообложения. Поскольку договор ренты квартиры редко заключаются между родственниками, то уплата НДФЛ составит 13% от стоимости квартиры.

В случае, когда передача квартиры плательщику была платной, то НДФЛ не уплачивается, а он, свою очередь, имеет право претендовать на получение имущественного вычета, связанного с приобретением жилого помещения (ст. 220 НК РФ).

Получатель ренты также является выгодоприобретателем по договору и должен уплачивать налог на доходы. Сюда включаются получение рентных платежей (пп. 4 п.

1 ст. 208 НК РФ), а также доходы, полученные от передачи квартиры за плату (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Размер налоговой ставки в этом случае также будет 13%.

При этом этот налогоплательщик имеет право также на имущественный вычет с продажи квартиры, если он обладал ею менее 3 лет (до 1 млн. рублей) — ст.

220 НК РФ, либо он может быть освобожден от уплаты налога с продажи, если владение было более трех лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Кроме указанного, получатель ренты обладает правом воспользоваться стандартным налоговым вычетом, предусмотренного ст. 218 НК РФ. Данное регламентировано п. 3 ст. 210 НК РФ.

Последствия использования договора дарения вместо договора ренты

Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.

Пример

Уменьшение размера налога с продажи, нарушение имущественного режима супругов и др.

При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).

Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.

Заключение

В конце рассмотрения данной темы необходимо еще раз остановиться на следующих моментах:

  1. Заключение дарственных соглашений более удобно и просто в оформлении по сравнению с рентой.
  2. При договоре ренты собственник имущества (получатель ренты) является более защищенным в правовом отношении, нежели чем даритель.
  3. При осуществлении обеих сделок имеются свои особенности в налогообложении.
  4. Подмена рентой дарение и наоборот влечет ничтожность этих сделок.

Вопрос — Ответ

Подскажите что лучше – дарение или рента? Мама хочет мне передать квартиру, но остаться в ней проживать. При этом мой муж не должен обладать никакими правами на это имущество.

В данном случае Вам необходимо оформить дарственную, указав в ней, что даритель (Ваша мама) сохраняет право пользования (проживания) в этом жилом помещении. Только в этом случае Ваш муж не будет совместным собственником имущества.

Бабушка хочет передать квартиру мне (я внучка) или правнуку, но только не дочери. Как лучше это оформить: дарение ему или ренту мне?

В данном случае, лучший вариант оформление дарения на Вас, поскольку правнук не входит в число близких родственников (нужно будет платить налог 13%), а рента — более затратный способ отчуждения имущества.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

  • Полная анонимность
  • Бесплатно
  • Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением

Источник: http://darstvennaja.ru/darenie-v-sravnenii-s-drugimi-sdelkami/renta/

Договор ренты на квартиру: пожизненная рента между родственниками

Connection timed out after 5000 milliseconds

Пожилые граждане — одна из наиболее незащищенных социальных групп.

Учитывая невысокий размер пенсий у большинства из них, компенсировать потерю работы и ухудшение трудоспособности может лишь дополнительная материальная помощь.

Договор ренты на квартиру представляет собой эффективный и надежный способ поддержания достойного уровня жизни после выхода на пенсию.

Его заключение позволяет получать ежемесячную прибавку к пенсии всем, кто не имеет прямых наследников или других близких родственников, способных позаботиться о человеке в преклонном возрасте.

Что такое пожизненная рента квартиры? По своему содержанию — это аналог завещания, согласно которому указанные наследники обязаны содержать владельца жилого помещения до его смерти взамен на последующее предоставление им права собственности.

Существует и иная разновидность соглашения о ренте квартиры с пожизненным проживанием. В ней право собственности переходит к содержателю владельца помещения еще при жизни — сразу после заключения договора.

Однако бывший владелец имеет право проживать в квартире до самой смерти. Оба договора предусматривают денежную компенсацию собственнику.

Как правило, она выплачивается ежемесячно и может включать различные услуги по уходу за престарелым человеком: уборку квартиры, покупку продуктов и лекарств, помощь по дому.

На первый взгляд может показаться, что договор пожизненной ренты — не слишком удобная сделка как для собственника, так и для того, кто желает в будущем стать полноправным владельцем этого имущества. Однако при детальном рассмотрении подобное соглашение может стать обоюдовыгодной сделкой.

Выгода для плательщика ренты здесь очевидна.

Поскольку он не имеет необходимой суммы для покупки недвижимости в ипотеку и для оплаты первого взноса (который обычно составляет от 10% полной стоимости жилья), для такого гражданина будет более выгодно помесячно выплачивать несколько тысяч рублей в качестве рентных платежей.

Это дает гарантию, что спустя 10–15 лет все выплаченные средства вернутся ему в виде дорогостоящей квартиры. При этом не нужно платить внушительный первый взнос.

К тому же, далеко не всегда действие договора растягивается на 15–20 лет.

Таким образом, недвижимость может обойтись еще дешевле, чем при ее покупке в ипотеку или на вторичном рынке.

Владельцу жилья, не имеющему наследников в виде близких родственников, подобная сделка также более выгодна, чем единовременная продажа жилья. Ведь в случае продажи собственник, хотя и получает все деньги сразу, но при этом лишается своего единственного места жительства.

Учитывая, что в пожилом возрасте переезжать на арендованные квартиры довольно накладно, подобный вариант мало кому подходит. Кроме того, одноразово полученную сумму нужно будет положить в банк.

А сумма начисленных процентов может оказаться меньше, чем помесячная выплата по договору ренты.

Квартира по договору ренты — главный объект имущества, ради которого заключается соглашение пожизненной выплаты с иждивением или без него.

Поскольку заключение подобных соглашений между одинокими пожилыми гражданами и теми, кто желает стать собственником квартиры, становится все более распространенным, в Гражданском кодексе РФ имеется целая глава, посвященная порядку оформления договоров ренты (глава 33).

В частности, положения статьи 583 ГК РФ указывают на два вида договора:

  • постоянную ренту — выплаты осуществляются без ограничения срока;
  • пожизненную ренту — выплаты установлены до смерти владельца квартиры.

При взаимном согласии сторон пожизненная рента может включать не только регулярные денежные выплаты, но и содержание с иждивением. К примеру, пожилой человек разрешает молодой паре жить в одной из комнат своей квартиры или дома взамен на помощь по хозяйству и небольшую денежную компенсацию.

Согласно статье 584 ГК РФ любой договор ренты должен быть удостоверен в нотариальной конторе.

Если же заключение соглашения о пожизненной или бессрочной ренте предусматривает отчуждение недвижимого имущества до смерти его владельца, кроме удостоверения нотариусом, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Исходя из положений статьи 585 ГК РФ, рентный договор не всегда может предусматривать денежную компенсацию — условия документа могут включать передачу имущества взамен на нематериальную помощь.

После подписания и регистрации соглашения на недвижимость, являющуюся объектом ренты, налагается обременение. Квартиру, дом земельный участок или иное недвижимое имущество нельзя будет продать или подарить третьему лицу.

В случае если собственник объекта недвижимости нарушил условия заключенного ранее договора ренты, передав свое имущество третьему лицу, — это является основанием для подачи судебного иска с требованием о возмещении компенсации, включающей материальный и моральный ущерб.

Во избежание возможных конфликтов и недоразумений обеим сторонам договора следует максимально детализировать условия ренты. Это касается не только размера денежных сумм и формы их передачи, но и предоставления любой другой помощи.

Чтобы защитить получателя ренты от вероятности неисполнения договора со стороны плательщика из-за ухудшения его материального положения или иных причин, статья 587 ГК РФ обязывает плательщика предоставлять обеспечение на случай неисполнения соглашения.

Пример подобной ситуации — болезнь плательщика, его гибель, банкротство или иной форс-мажор.

Как правило, чтобы обеспечить регулярность внесения оговоренных денежных взносов вне зависимости от материального или иного положения плательщика, заключается страховой договор.

Неисполнение условий соглашения со стороны плательщика дает право получателю ренты расторгнуть действие документа, а также потребовать компенсации за ущерб, нанесенный невозможностью исполнения договора.

Как заключается договор пожизненной ренты

Принимая во внимание, что договор ренты на квартиру между родственниками заключается редко, а основную массу получателей пожизненной ренты составляют как раз те пожилые граждане, у которых нет близких, кто бы мог наследовать их имущество, составлять этот документ лучше всего с помощью юриста. Это позволит избежать ошибок, способных существенно исказить предполагаемые условия получения рентных платежей или иной материальной помощи.

Если объектом договора является квартира, в тексте документа после указания реквизитов обоих сторон — плательщика и получателя ренты, следует указать ее адрес, кадастровый номер, площадь и количество комнат. После этого нужно уточнить принцип, по которому будут выплачиваться рентные платежи. Он может иметь привязку к стоимости квартиры или не иметь.

Бесплатная юридическая поддержка по телефону:

8 (800) 775-65-04 (звонок бесплатен)

Привязка действия договора к рыночной или кадастровой стоимости объекта недвижимости — своеобразная форма рассрочки. Условно говоря, при стоимости квартиры в размере 4,5 миллионов рублей плательщик обязуется выплатить всю эту сумму в виде 300 ежемесячных платежей по 15 тысяч рублей. Возможно, такие условия могут показаться не слишком выгодными по сравнению с продажей. Однако не стоит забывать, что владелец не только получает ежемесячную прибавку к своей пенсии, за ним также остается право пожизненного проживания в своей квартире до самой смерти.

Если же привязки к стоимости квартиры в договоре нет, в текст лишь вносятся условия пожизненной выплаты рентных платежей, а также предоставление другой помощи.

Соглашение заключается в свободной форме. Главное условие — детализация условий предоставления материальной помощи взамен на право собственности недвижимым имуществом.

К числу таких условий может относиться:

  • возможность бесплатного проживания в своей квартире или в доме до смерти;
  • предоставление помесячной оплаты в виде оговоренной суммы в российской или иностранной валюте;
  • покупка продуктов, одежды и лекарств;
  • помощь по дому.

Согласно действующему законодательству ежемесячный рентный платеж должен составлять не менее одного прожиточного минимума. Для пенсионеров в третьем квартале 2018 года — это 8136 рублей.

Если соглашение предусматривает выплату рентных платежей на основании размера действующего прожиточного минимума, в случае его увеличения из-за роста инфляции — увеличивается и рента.

Составленный договор подписывается в присутствии нотариуса. Если же условия договора предусматривают отчуждение собственности, документ подписывается при подаче его на государственную регистрацию в Росреестр.

Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!

Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас – задайте вопрос в форме ниже:

Источник: http://ImeetePravo.com/nedvizhimost/pozhiznennaya-renta-kvartiryi.html

Кто платит квартплату при договоре ренты на квартиру (аренда)

Договор ренты на квартиру имеет в России ряд особенностей и подводных камней.

Одним из главных вопросов уже долгое время остается, кто платит квартплату при договоре ренты на квартиру.

Но прежде чем отвечать на этот вопрос, следует в целом разобраться, что такое договор ренты, и какие особенности бывают при ренте на квартиру.

Предметом рентного договора выступает движимое и недвижимое имущество. Также это могут быть ценные бумаги и наличные деньги.

Но при этом права требования, которые возникают у собственника, не могут быть объектом ренты.

К ним относятся безналичные деньги и некоторые другие виды нематериальных активов.

Общие детали соглашения

Рентные отношения в России регулирует гражданский кодекс (33 глава).

Всего в ГК предусмотрены 3 вида соглашений:

Пожизненная рента Пожизненный договор ренты предусматривает выплаты вознаграждения в течение всей жизни получателя ренты, и после его смерти переход всех прав собственности плательщику.
Постоянная рента Тот вид ренты, при котором период выплат не ограничивается. То есть, права на получение ренты, равно как и на её выплату могут передаваться по наследству, отдаваться третьим лицам, и так далее. Самый редкий вид договора.
Пожизненная с иждивением Один из вариантов предыдущего договора, только с условием того, что плательщик будет содержать на иждивении собственника квартиры. Также, в некоторых случаях тоже предусмотрены рентные платежи.

Но в целом, получатель ренты имеет право на предоставление:

  • одежды;
  • еды;
  • лекарств;
  • ухода;
  • жилья.

Чаще всего таким видом ренты пользуются старики и инвалиды, которым нужно, чтобы кто-то за ними ухаживал и оказывал всяческую поддержку.

После их смерти собственность переходит к получателю ренты. По сути это передача прав собственности на недвижимость, при условии пожизненного иждивения.

Также такой договор является самым безопасным способом передать родственнику недвижимость.

В зависимости от вида договора, изменяются способы и минимальный размер оплаты ренты. При пожизненной и постоянной ренте, ежемесячная плата не может быть менее 1-ого прожиточного минимума.

При пожизненном иждивении, сумма ежемесячного довольствия не может быть меньше 2-ух минимумов.

Соответственно денежные и материальные платежи изменяются вместе с показателем прожиточного минимума.

Бессрочную ренту можно уплачивать: денежными средствами, натуральным довольствием, оказанием работ или услуг. Пожизненная рента всегда предусматривает выплаты денежными средствами.

Но при этом рента с иждивением должна выплачиваться денежными средствами и материальными довольствиями (в т.ч. и удовлетворением нематериальных потребностей).

Но согласно договору можно заменить натуральное довольствие денежными выплатами.

Сроки оплаты ренты также разнятся, в зависимости от вида договора, при этом постоянная рента выплачивается каждый квартал, а две других — ежемесячно, если иное не предусмотрено договором

Кто и когда платит квартплату при договоре ренты на квартиру

Теперь о том, кто платит квартплату при договоре ренты на квартиру. Для того, чтобы ответить на этот вопрос, достаточно взглянуть на суть договора.

Так как при заключении договора квартира передается в собственность, то и все права, возникающие на правах собственности, также ложатся на плечи плательщика ренты.

То есть квартплату по договору ренты квартиры обязан платить человек, в собственность которого перешла квартира — плательщик ренты.

С налогами все обстоит несколько сложнее, чем с квартплатой. В зависимости от того, была ли передана собственность за деньги (пожизненная рента) или бесплатно (с иждивением) применяются разные подходы к начислению и уплате налогов.

Сумма налоговых вычетов будет равна всем затратам на приобретение жилья, но не более 1 млн рублей. Получить эти вычеты можно по месту жительства. Для этого потребуется наличие всех документов, подтверждающих фактические затраты на приобретение.

Если квартира передается бесплатно, то применяются правила договора дарения. Земельный и налог на недвижимость физического лица также уплачивается в порядке, предусмотренным законодательством.

Налоговых вычетов не предусмотрено. При этом, если договор ренты заключен между близкими родственниками, то никакие другие налоги не платятся.

Но при заключении этого договора в ином случае, уплачивается налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Сумма дохода, которая выплачивается получателем ренты, законодательно приравнивается к доходам, полученным от сдачи в аренду имущество. Следовательно, все выплаты также  будут облагаться налогом в размере 13% годовых.

При этом сумма налогов может уменьшаться, если законодательно предусмотрены налоговые вычеты в пользу налогоплательщика. Это касается как получения денег, так и ежемесячного содержания.

Величина содержания определяется как денежное выражение доходов, полученных от ренты.

Часто задаваемые вопросы

Кто может выступать в роли плательщика ренты? Законодательство не накладывает ограничений, следовательно, абсолютно любой человек может выступать в роли рентоплательщика.
Кто может выступать в роли получателя ренты? Законодательно никаких ограничений для получателей ренты нет. Но в жизни чаще всего договор ренты стараются заключить пожилые и одинокие люди, которым нужен дополнительный доход и уход.
Могут ли родственники получателя ренты получить его имущество? Даже если было написано завещание, оно вступает в силу только после смерти человека. На этот момент недвижимость будет в собственности у плательщика ренты, следовательно, родственники уже не смог его получить, так как завещание на него не будет распространяться. Претендовать можно будет лишь на движимое имущество.
Возможно ли осуществление выплат в пользу нескольких лиц? Да, договоры ренты могут быть заключены с несколькими лицами, в том числе и семейной парой. Доля каждого из получателей прописывается в договоре. После смерти одного из получателей его доля переходит к другому.
Есть ли возможность у рентополучателя изменить условия договора после его подписания? Изменять условия договора можно только при официальном согласии обеих сторон.
При пожизненном иждивении входит ли уход за получателем в круг обязанностей плательщика? В стандартной форме договора регламентируются только рентные платежи и их своевременность. Но при этом в договоре или в дополнительном соглашении можно указать об уходе. Такой уход может осуществляться самостоятельно или с привлечением специальных служб.
Можно ли осуществить отчуждение квартиры в пользу третьего лица? Это возможно только с согласия рентополучателя. Для этого потребуется нотариально заверенная подпись.
При каких условиях можно расторгнуть договор? Во-первых, по взаимному соглашению. Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор в случае существенного нарушения обязательств. Чаще всего это частая несвоевременная выплата рентных платежей или полное их отсутствие.
Как подтверждаются рентные платежи? Они чаще всего поступают безналичным путем на сберегательные книжки получателей. Если деньги передаются наличными, то оформляется расписка, в которой указывается, что рентополучатель получил требуемую сумму.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/kto-platit-kvartplatu-pri-dogovore-renty-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть