Передача задатка как способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимостью

Содержание
  1. Что такое задаток в сделках с недвижимостью
  2. Определение понятий
  3. Функции и назначение
  4. Преимущества и недостатки использования
  5. Порядок передачи средств
  6. Определение размера денежной суммы
  7. Правила возврата
  8. Опасный задаток
  9. Задаток в сделках с недвижимостью
  10. Соглашение
  11. Практика
  12. Аванс и задаток — в чём разница
  13. Форс мажор
  14. Нюансы
  15. Задаток по предварительному договору купли-продажи: советы юриста :
  16. Суть соглашения
  17. Признаки соглашения
  18. Нормы ГК
  19. Противоречия в законе
  20. Нюансы регулирования
  21. Цели соглашения
  22. Важный момент
  23. Особенности исполнения
  24. Спорные моменты в сделках с недвижимостью
  25. Возможное решение проблемы
  26. Альтернативный вариант
  27. Как вернуть задаток по предварительному договору?
  28. Существенные условия
  29. Заключение
  30. Составляем правильно соглашение о задатке
  31. Что такое задаток?
  32. Правила процедуры
  33. Заключение соглашения
  34. Прекращение соглашения о задатке
  35. документа
  36. Ошибки при оформлении соглашения
  37. Правила заключения соглашения о задатке для отдельных видов сделок
  38. Тонкости со сделками аренды
  39. В завершение

Что такое задаток в сделках с недвижимостью

Передача задатка как способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимостью

Далеко не всем гражданам знакомо понятие «задаток».

Многие путают его с залогом.

Обе денежные суммы используются для обеспечения обязательств, но имеют разное значение.

Определение понятий

Действующее гражданское законодательство гласит, что задаток – это сумма финансовых средств, которую один участник сделки передает другому, в счет общей суммы сделки и в знак серьезности своих намерений.

То есть, это своеобразная гарантия того, что договор будет заключен, а обязательства по нему выполнены.

Задаток также нельзя путать с авансом. В обиходе значение слов зачастую совпадает, а вот в юридическом смысле разница достаточно велика.

В отношении сделок, касающихся купли-продажи недвижимости, транспорта или оказания услуг, применимо понятие первое понятие.

А если говорить о деятельности, направленной на получение дохода, более актуальным является применение аванса, так как здесь имеют место быть риск и неопределенность.

Кстати, чтобы денежная гарантия полноценно вступила в свои права, ее необходимо оформить документально, а именно, составить соответствующее соглашение в письменной форме.

Функции и назначение

Задаток предоставляет собой фиксированную денежную сумму, необходимую для скрепления отношений между сторонами сделки.

Скачать образцы договора о задатке и расписки к нему.

Игнорирование необходимости письменного оформления ведет к тому, что иной способ подтверждения факта передачи средств (например, показания свидетелей) будет признан недействительным.

Среди основных функций рассматриваемого вида обеспечения обязательств можно выделить:

  1. Платежную. Передаваемая сумма в итоге будет являться частью от общего размера сделки.
  2. Удостоверительную. Денежные средства служат своего рода гарантией подписания договора.
  3. Компенсационную. Сторона, на которой лежит ответственность по исполнению договора, должна будет возместить другой стороне убыток, в том числе и переданную сумму, если в договоре не изложены иные условия;
  4. Обеспечительную. Задаток гарантирует исполнение обязательств. Например, при покупке недвижимости, одна сторона выплатила другой определенную денежную сумму. В данном случае, если покупатель откажется от дальнейших отношений, то средства останутся у продавца, а если продавец передумает расставаться с объектом сделки или найдет более выгодные условия, то несостоявшемуся покупателю полагается двойная сумма в качестве компенсации.

Переданные средства должны быть не только оформлены в письменном виде, но и именоваться задатком.

Преимущества и недостатки использования

Гарантию совершения сделки в виде предоставления средств следует оформить надлежащим образом, а именно, составить письменное соглашение.

Упрощение процедуры посредством написания продавцом расписки о том, что он действительно получил деньги, является недопустимым. Причина в том, что данная бумага, не имеющая более никакого подкрепления, является бесполезной при возникновении судебного разбирательства.

Рассматриваемые денежные средства порой вносится в соответствии с предварительным договором, причинами составления которого могут служить самые разнообразные обстоятельства: риелтор не признает иного метода работы, продавец не успел подготовить все документы на квартиру и т.д. Здесь же таится и первая трудность: в соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает серьезность намерений сторон к совершению сделки, но не несет в себе никаких финансовых обязательств. Кроме того, задаток является обеспечением лишь действующих договоров. При негативном исходе суд может признать переданные денежные средства авансом, то есть о 2-ном размере возврата можно даже не мечтать. Кстати, предварительный договор аннулирует соглашение о задатке. Результат: продавец не может оставить средства себе в случае некорректного поведения покупателя, так как в соответствии со ст. 1102 ГК РФ это будет признано безосновательным обогащением.

Основанием внесения средств может являться агентский договор. Особенно настойчивые риелторы порой берут с неопытных клиентов задаток за недвижимость, которая еще даже не найдена.

В данном случае опасность таится в том, что отданная посреднику сумма не является ни задатком, ни авансом, так как ее себе присвоило лицо, которое не выступает стороной сделки. В соответствии с гл.

60 ГК РФ покупатель имеет право обратиться в суд с заявлением о возврате средств.

Передавать денежные средства в рамках агентского договора целесообразно только в том случае, если он оплачивает услуги риелтора.

Третья сложность связана с судебными разбирательствами. В данной ситуации ключевым аргументом может стать расписка, платежка или иной документ, свидетельствующий о передаче средств. Если информация о задатка изложена только в договоре, то суд, наверняка, признает денежную сумму авансом.

4-я неприятность: частичное выполнение обязательств не позволяет покупателю претендовать на возврат двойного размера задатка.

Например, гражданин не может заселиться в новое жилье по причине проживания в нем прежнего владельца.

Обращение в суд с целью разрыва договора и возврата денежных средств в 2-м размере может обернуться неудачей, если продавец частично исполнил договоренность (выписался и т.д.).

Порядок передачи средств

Задаток – это денежная сумма, подтверждающая факт серьезного настроя покупателя.

Продавец же в свою очередь гарантирует не искать других клиентов в течение оговоренного времени.

Перед передачей денег, следует составить договор о задатке, который будет защищать права обеих сторон до окончания сделки купли-продажи.

Договор о задатке должен включать в себя следующие пункты:

  1. Паспортные данные и адрес постоянного проживания сторон сделки.
  2. Персональные сведения о каждом собственнике недвижимости.
  3. Адрес нахождения и площадь квартиры.
  4. Сумму. Средства могут передаваться в виде наличных или посредством банковского перевода. Первый вариант предполагает составление расписки, а второй – предоставление банковской выписки.
  5. Счет собственника недвижимости, если перевод средств будет осуществляться через банк.
  6. Обязательства сторон: продавец должен подготовить жилье к продаже – выписаться сам и снять с регистрации всех остальных, а покупатель – оплатить сделку.
  7. Ответственность сторон в случае срыва процедуры купли-продажи недвижимости.
  8. Иные условия, например, порядок раздела оплаты коммунальных услуг, распределение мебели и т.д.
  9. Срок завершения сделки: передача денежных средств, регистрация договора в уполномоченной организации.

Документ не требует обязательного нотариального заверения, достаточно составить его в 2-х экземплярах.

После подписания договора, покупатель передает продавцу задаток и получает от последнего расписку о получении материальных ценностей. Текст должен быть рукописным, так как подпись легко подделывается, а почерк нет.

Следующие пункты являются обязательными к включению в расписку о передаче задатка:

  • название документа;
  • дата составления;
  • личные паспортные данные сторон;
  • адрес постоянной регистрации покупателя и продавца;
  • сумма цифрами и прописью;
  • сведения о договоре задатка, к которому составляется расписка;
  • описание объекта приобретения – место нахождения, площадь и координаты правоустанавливающих документов;
  • подпись продавца.

Печатную расписку следует заверять у нотариуса.

Определение размера денежной суммы

Законодательством не определен размер задатка, но при покупке квартиры обычно передается от 5% до 10% от общей стоимости недвижимости.

То есть, если квартира стоит 2,5 млн. руб., то сумма должна варьироваться в пределах 125 – 250 тыс. руб. Покупатель, уверенный в приобретении, может предложить более внушительную сумму.

Если в покупке квадратных метров участвует материнский капитал, то задаток обычно составляет разницу.

Правила возврата

Внесенный задаток могут потребовать не просто вернуть, но даже увеличить в 2 раза. Например, продавец взял деньги, а потом нашел покупателя, который готов приобрести недвижимость за большую сумму.

Если в срыве сделки виноват потенциальный покупатель, то ни о каком возврате не может быть и речи.

Обстоятельства могут быть самыми разнообразными, поэтому передачу денег (пусть и небольших) следует оформлять надлежащим образом, а именно, составлять договор о задатке и брать с продавца расписку о получении средств.

Об отличительных особенностях рассмотренного способа обеспечения исполнения обязательств сторонами сделки рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-zadatok.html

Опасный задаток

Опасный задаток | СМИ о нас | Опасный задаток

20 июня 2003

Для подтверждения серьезных намерений между покупателем и продавцом часто заключается соглашение о задатке. Во избежание возможных неприятностей, лучше заранее выяснить, какие обязательства налагает это соглашение на стороны сделки, какие гарантии предоставляет и как грамотно все оформить.

Кто в ответе?

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Передача задатка оформляется в письменной форме.

Обычно в соглашении покупатель обязуется в установленный срок выкупить данную квартиру по такой-то цене, а продавец обязуется до этого времени не продавать ее никому другому.

Последствия нарушения своего обязательства одной из сторон также должны быть оговорены в договоре. Причем по закону, последствия неисполнения обязательств, обеспеченных задатком, предусмотрены для обеих сторон:

– если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны (т. е.

если покупатель откажется от покупки данной квартиры – задаток остается у продавца); – если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (т. е. если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере). Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

Что писать в договоре?

Как и у всякого договора, у соглашения о задатке есть существенные условия, без которых он будет либо недействительным, либо столь неясным, что вместо того, чтобы помочь вам разрешить существующую проблему, создаст новые.

В соглашении о задатке следует указать реальную цену сделки, о которой стороны договорились.

Это не влечет никаких налоговых последствий, так как договор о задатке – документ внутренний и не может быть затребован налоговыми органами.

В случае, если реальная цена сделки в договоре задатка не указана, то, когда дело дойдет непосредственно до продажи квартиры, кто-то (покупатель или продавец) может изменить (забыть) существовавшую ранее договоренность относительно цены. По этой причине сделка может не состояться, и покупатель будет требовать возвращения двойного задатка, а продавец будет настаивать на том, что задаток принадлежит ему. Конфликта не избежать.

Обязательно должна быть указана дата, до которой стороны договорились произвести сделку купли-продажи. Это не позволит недобросовестному контрагенту по сделке откладывать исполнение своих обязательств или вовсе отказаться от сделки, “затягивая” ее совершение на неопределенно долгий срок.

Договор задатка, как и любой другой, должен содержать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, их паспортные данные и место жительства.

После изложения преамбулы договора указывается основание, по которому владеет и распоряжается недвижимым имуществом продавец, получивший задаток. В соглашении о задатке продавец и покупатель определяют конкретные условия сделки, т. е. свои права и обязанности.

В документе отмечается, что данная сумма является задатком за квартиру, и вносятся указания о ее адресе, площади и состоянии, в котором она приобретается.

А что же на практике?

Риэлторы считают задаток достаточно надежным способом обеспечения сделки. Александр Гордеев (компания “БЕСТ-Недвижимость”) говорит, что в их компании прописаны тарифы на услуги.

“Когда клиент вносит предоплату, он выбирает перечень услуг, которые желает, чтобы ему оказали, и оплачивает эти услуги. Права клиента зафиксированы в законе о правах потребителей.

Если клиента не устраивает оказание компанией услуг, он может подать иск в суд на основании данного закона”. Он считает также, что “вряд ли можно сказать, что случаи срыва сделок участились.

Нам не выгодно “бросать” клиента, так как он дальше отказывается от услуг нашей компании”.Сергей Модестов, директор Таганского отделения компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, считает, что отказ от сделки с уже внесенным задатком происходит в 10-15% всех сделок.

Александр Байгушев, заместитель генерального директора ОАО “Квартал”, считает, что первая и основная гарантия, которую дает задаток, – закрепление за клиентом той квартиры, на которой он остановил свой выбор.

Иными словами, задаток гарантирует, что в течение оговоренного договором срока квартира не будет продана другим претендентам на нее. И еще один момент в пользу задатка: он может стать гарантом того, что цена на квартиру останется для покупателя неизменной (если на момент внесения задатка это условие оговорено в контракте).

По его мнению, статистика срыва сделок практически не изменилась. Как правило, люди, вносящие задаток (а это немалые деньги), уже определились с выбором и имеют серьезные намерения в отношении приобретения данной конкретной квартиры.

По прочтении установленных законом последствий нарушения соглашения, кажется, что и для продавца, и для покупателя это влечет примерно одинаковые негативные последствия.

Однако на практике покупатель и продавец находятся в неравных условиях.

Для того чтобы это понять, достаточно разобраться в причинах, которые движут тем и другим при отказе от сделки.

Как утверждает С. Модестов, причин отказа может быть несколько. Во-первых, “фирма-контрагент, которая не произвела своевременно необходимых действий” – расселения или оформления документов.

Во-вторых, “юридические проблемы в истории квартиры, которые выявились в процессе оформления документов” – в этом случае откажется скорее всего покупатель или фирма, представляющая его интересы.

По данным С. Модестова, “эта ситуация служит причиной порядка 30% случаев срыва сделки”.

Кроме того, может быть и так, что “МИЭЛЬ” не смог подобрать подходящего варианта альтернативы или произвести расселение”.

Почему может отказаться от сделки покупатель? Скорее всего потому, что он узнал о квартире что-то нелицеприятное и решил изменить свое решение. На одном из форумов в интернете недавно обсуждалась следующая история.

“Три дня назад отдали задаток за квартиру. Вчера выяснили, что все дома вокруг идут под снос. Т. е. в перспективе жизнь на стройке. Хотелось бы забрать задаток обратно.

На что сослаться и как это грамотно сделать?”

Очевидно, что в этой ситуации виноваты и сами покупатели, которые заключили соглашение о задатке до того, как собрали информацию о доме и его перспективах, и риэлторы, которые не помогли им в этом.

Юристы, обсуждавшие ситуацию, пришли к следующему мнению: скорее всего задаток, как и положено, при отказе останется у продавца. Вернуть его можно только в суде, сославшись на ст.

451 ГК РФ, устанавливающую возможность отказаться одной из сторон от исполнения договора, если налицо “существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора”.

Но для того, чтобы использовать ссылку на эту статью, придется, во-первых, обратиться в суд, а во-вторых, доказать суду, что изменилось существенное обстоятельство.

То есть человек собирался купить квартиру и жить в тихом, спокойном, далеком от транспортных потоков месте, а получает квартиру в районе перманентной стройки… Словом, ситуация непростая, и, на чьей стороне здесь будет суд, еще не известно. Риэлторы утверждают, что на практике вернуть задаток при отказе от сделки покупателю удается редко.

“Когда покупатель отказывается от приобретения квартиры, причины разные, – говорит С. Модестов, – нехватка денег, изменившаяся жизненная ситуация и т. д.

В основном такие случаи происходят на падающем рынке, т. е. после каких-либо финансовых потрясений.

После обвала рубля в 1998 году очень многие клиенты вынуждены были отказаться от сделок, хотя уже и осуществили предоплату”.

Принципиально иная ситуация у продавца. Он отказывается от сделки не потому, что узнал что-то новое о своей квартире, а скорее всего потому, что кто-то предложил ему большую сумму.

Таким образом, за счет денег нового покупателя он возвращает двойной задаток и еще получает деньги за свою квартиру.

Именно поэтому риэлторы не склонны думать, что после заключения соглашения о задатке покупатель может “расслабиться” и считать, что квартира уже его.

Елена Ивкина, заместитель генерального директора АН “Северо-Запад”, комментирует проблему следующим образом: “Мы с таким явлением, как нарушение соглашения о задатке, сталкиваемся довольно часто. Продавец может запаниковать, испугаться, что не сможет купить квартиру за деньги, вырученные с продажи”.

Она также считает, что причиной отказа от сделки могут быть не только покупатель или продавец, но и фирма, представляющая интересы одной из сторон: “Бывает, что риэлтор продавца сам начинает сомневаться, сможет ли он подобрать клиенту квартиру за оговоренную сумму” (при альтернативных сделках. – Прим. М2). Причем подобные вещи происходят не только при работе с мелкими агентствами, но и даже при контактах с признанными “акулами” рынка. Редакции М2 известны случаи, когда агентство-продавец отказывалось от сделки из-за того, что ему удалось найти более выгодного покупателя или просто потому, что квартира приглянулась одному из первых лиц компании.

Каков же вывод из сказанного? Все просто: как способ подстраховаться в сделке, имеет смысл использовать договор о задатке, но, заключив его, не стоит тянуть со сделкой – настроение у продавца может и измениться, а вам придется искать новый подходящий вариант, что потребует новых затрат сил, нервов и средств.

Вернуться к списку прессы

Источник: http://www.miel.ru/press/1077

Задаток в сделках с недвижимостью

Задаток в сделках с недвижимостью

Обычной практикой при осуществлении сделок с недвижимостью является внесение покупателем некой денежной суммы, как подтверждения действительности намерения в дальнейшем купить понравившийся объект. Одной из возможных предоплат в сделках выступает задаток.

Законом задаток определен как денежная сумма, вносимая одной стороной (покупателем) другой стороне (продавцу) в счет частичного погашения будущего необходимого платежа, как доказательство намерения заключить соглашение и в целях обеспечения его практического исполнения. Отсюда следуют две полезные функции задатка: предоплаты и обеспечительной меры к принимаемому обязательству. Иными словами, внесенный покупателем задаток дает определенную гарантию, что будет намеченный результат сделки.

Соглашение

Соглашение о задатке безотносительно его суммы всегда должно выражаться в письменной форме. Пренебрегать этим требованием не стоит.

Закон гласит, что если письменность соглашения, обуславливающего передачу задатка, отсутствует, или есть иные сомнения относительно того, являются ли переданные деньги задатком, указанную сумму необходимо считать авансом.

В соглашении отражается сумма, передаваемая как задаток, данные паспорта лиц, задаток дающего и задаток принимающего, описание объекта, за который она передается, с указанием адреса, площади, этажа, количества комнат.

Указывается также цена недвижимого объекта в целом и срок, до которого стороны договорились заключить основной договор для купли-продажи.

Практика

На практике же необходимо написание продавцом (лучше собственноручно) еще и расписки, что от покупателя он принял как задаток деньги за продаваемую по такому-то адресу квартиру (иную недвижимость). Удостоверять нотариально или иным образом подписанное соглашение, обуславливающее задаток, не нужно.

Аванс и задаток — в чём разница

Если причины для срыва сделки возникли из-за вины покупателя, то задаточная сумма остается у продавца. Когда виновной за срыв сделки становится сторона-продавец, то покупателю ему придется вернуть удвоенный размер задатка. По этому принципу задаток отличен от аванса.

Форс мажор

Авансовый платеж подлежит возврату его внесшему лицу (покупателю) в ситуации срыва сделки, вне зависимости от виновности в этом конкретной стороны. Однако в соглашении, обосновывающем передачу задатка, не запрещено фиксировать и иные условия, о которых стороны сами договорятся.

Так, если стороны взаимно договорились, что сделку они заключать не будут, то задаток возвращается лицу, его внесшему.

Это положение закреплено и в законе и трактовать его следует еще и так, что если купля-продажа сорвалась по объективным причинам, на которые ни одна конкретная сторона повлиять была не в силах, то задаток также возвращается покупателю.

Нюансы

Задаток, не смотря на казалось бы исчерпывающее его определение законом, обусловлен рядом нюансов.

В этой связи продажа недвижимости все чаще сопровождается обеспечительной мерой в виде аванса, но с дополнением его штрафными санкциями.

Ведь продавец, виновный в недостижении окончательного итога по сделке, может отказаться выплачивать двойной размер, и соответственно, это чревато долгим судебным разбирательством и тратой времени.

Но и с покупателем не все просто.

Да, закон предполагает по общему правилу невозможность покупателя вернуть внесенный задаток, если на нем лежит вина за срыв запланированной сделки.

Но есть судебные прецеденты, когда задаток все-таки подлежал возврату и объяснялось это следующей трактовкой норм закона…

Если предварительный платеж сделан, но по вине покупателя произошел срыв сделки еще до того, как стороны успели заключить основное соглашение (не предварительное) о купле-продаже, то переданная сумма служить обеспечением выполнения обязательства не может, так как если нет основного обязательства (или оно недействительно), то нет и его обеспечивающего обязательства. Соответственно, переданные деньги правильно считать авансом, но не задатком, и их нужно вернуть покупателю.

Задаток может быть подписан и удалённо, посредством электронной подписи.

Это может быть удобно при временном отсутствии продавца по месту нахождения недвижимости.

Например, если он переехал на ПМЖ в другой город и даже страну, а квартиру продать не успел и передал информацию об объекте риэлтерам.

Таким образом, хотя задаток и является довольно распространенным вариантом подтверждения намерений покупателя, относиться к нему следует с долей осторожности.

Источник: http://www.federalniy-zakon.ru/zadatok-v-sdelkax-s-nedvizhimostyu/

Задаток по предварительному договору купли-продажи: советы юриста :

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике.

Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя.

Рассмотрим далее подробно, что собой представляет предварительный договор купли-продажи с задатком.

Суть соглашения

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров. Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее.

Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком, оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

В ГК присутствуют специальные положения, которые регламентируют предварительный договор, задаток, образец соглашения.

Однако, несмотря на это, на практике возникает множество вопросов при оформлении такого документа.

Особенно часто они появляются в рамках отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости.

Средство обеспечения реализаций условий, которые устанавливает предварительный договор, – задаток.

Образец соглашения содержит указание на точную сумму, которую одна сторона передает другой.

После исполнения принятых обязательств, то есть, заключения основного соглашения, она засчитывается в причитающиеся по сделке платежи.

Если продавец откажется оформлять договор, то полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере. Приобретатель, в свою очередь, тоже понесет убытки, если передумает совершать сделку. При его отказе подписать основной договор сумма задатка ему возвращена не будет.

Признаки соглашения

Приведенная выше информация указывает на то, что:

  1. Задаток обеспечивает исполнение обязательств сторон по оформлению договора купли-продажи в будущем.
  2. Сумма, внесенная приобретателем, при нормальном ходе отношений будет выполнять платежную функцию по еще не подписанному соглашению.

Нормы ГК

Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), задаток по предварительному договору – денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения.

Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.

В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что задаток без предварительного договора не может рассматриваться как средство обеспечения.

Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.

Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств.

В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка.

Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе

Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации. Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу.

Задаток по предварительному договору, в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников. В этом состоит противоречивость норм.

Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется.

По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию. Несколько иная ситуация с движимым имуществом.

Сделки с такими объектами регистрации не подлежат.

Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Нюансы регулирования

Современное законодательство не закрепляет порядок, в соответствии с которым должен оформляться предварительный договор купли-продажи дома. С задатком, однако, он заключаться не может. Как выше указывалось, такое соглашение должно быть зарегистрировано уполномоченным госорганом.

Эта процедура для сделки с недвижимостью имеет определяющее значение. Задаток по предварительному договору, не подлежащему госрегистрации, предполагает ряд негативных последствий для сторон в случае их отказа от заключения основной сделки.

В их число входит, в частности, возможность любого участника в судебном порядке принудить к оформлению обеспечиваемого соглашения. При этом субъект, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать компенсации убытков, понесенных нарушением.

Цели соглашения

Задаток по предварительному договору выполняет организационную функцию. Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем.

Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера. Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства.

Важный момент

Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.

Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.

Присутствующее в законодательстве указание на то, что переданная сумма впоследствии будет учтена в платежах по сделке, положения не изменяет, поскольку основное соглашение еще не оформлено.

Особенности исполнения

Если не принимать во внимание указание о возможности зачета задатка в сумму платежей по обеспечиваемой сделке, необходимо признать, что основной договор и предварительное соглашение хоть и взаимосвязанные, но самостоятельные акты.

При оформлении первого обязательство, вытекающее из производного документа, прекращается исполнением. Предварительный договор задатка, купли-продажи земельного участкаили иного объекта недвижимости действуют в разных временных диапазонах.

Спорные моменты в сделках с недвижимостью

Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком. Внесем некоторую ясность.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться.

Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства.

Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки.

Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной.

Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?

Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно.

К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего.

Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается. Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы

По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.

Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.

Альтернативный вариант

Некоторые юристы и риелторы предлагают другое решение проблемы.

Для обеспечения исполнения обязательств по уже подписанному, но не зарегистрированному договору купли-продажи рекомендуют формировать специальный фонд.

Он должен состоять из отчислений каждого участника сделки или одной из сторон. Этот фонд передается стороннему субъекту (тому же риелтору, к примеру, или нотариусу).

В случае нарушения условий соглашения средства переходили бы добросовестному участнику. Но в таком случае может возникнуть вопрос о правомерности хранения денег. Поскольку оно может быть расценено как вид предпринимательской деятельности третьего лица.

Такая обеспечительная мера не предусмотрена в законодательстве. Вместе с тем она и не запрещена нормами.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

В случае заключения соглашения при посредничестве риелторского агентства целесообразно включить его в сделку в качестве третьей стороны в лице его директора или другого уполномоченного лица, действующего в соответствии с доверенностью. При возникновении спора компания будет привлечена к разбирательству.

Показания третьего лица могут сыграть решающую роль при установлении вины любого участника сделки. Соответственно, они повлияют на решение об удовлетворении требования истца взыскать задаток по предварительному договору и суммы неустойки.

Существенные условия

Оформляя предварительный договор, в него необходимо включить пункты, предусматривающие явку в конкретную нотариальную контору, в определенный день и время.

Это обеспечит наличие дополнительного доказательства о добросовестности намерений совершить сделку. Особое внимание следует уделить вопросу об ответственности.

В договоре должно быть четко прописано, за какие именно нарушения, какая именно санкция устанавливается. Кроме этого, следует оговорить процедуру доказывания вины. Еще один важный пункт – расходы. В договоре должно быть подробно описано, какие затраты на кого из участников возлагаются.

Цель соглашения состоит в подготовке необходимых для оформления сделки документов в срок.

При этом роль риелторского агентства в решении этого вопроса далеко не последняя.

Если аванс вносится в инвалюте, целесообразно указать и рублевый эквивалент суммы, а также курс, по которому производится оплата, и дата, на которую он действует.

Заключение

Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными.

В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.

В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.

Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается “виновников” несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно.

Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно.

Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.

Источник: https://BusinessMan.ru/zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupli-prodaji-sovetyi-yurista.html

Составляем правильно соглашение о задатке

В повседневной жизни мы привыкли называть задатком предварительный платеж. Но если посмотреть с точки зрения Гражданского кодекса, то термин «задаток» имеет более широкое значение.

В связи с этим многим людям сложно отличить его от залога или, к примеру, отступного. В каких же случаях заключается соглашение о задатке и как его правильно составить, расскажем далее.

Что такое задаток?

Согласно законодательству, задаток – это предварительный частичный платеж за услугу и товар. Кроме того, он еще является способом обеспечения обязательства.

Задаток применяется при совершении крупных сделок: покупка недвижимости, машины, заключении договора аренды, подряда, поставки, проведении конкурсов и аукционов и т.д.

Предоставление такого платежа говорит о том, что стороны настроены серьезно и таким образом гарантируют свою платежеспособность.

Правила процедуры

В законе не содержится никаких ограничений по поводу размера задатка. Его сумма определяется только по усмотрению сторон. Следует помнить, что такой платеж может вноситься исключительно деньгами. Передача долговых расписок или векселя не может считаться задатком.

Естественно, для засвидетельствования факта передачи определенной суммы обязательно составляют соглашение о задатке в письменной форме.

Делается это путем оформления отдельного документа, что содержит соответствующие положения. Если стороны выполняют договор, то задаток станет одним из платежей по сделке.

Но если договор не может быть выполнен, задаток возвращается.

Заключение соглашения

Документ о получении задатка – это двусторонняя сделка, которая порождает определенные правоотношения. Предметом соглашения и важнейшим условием является размер платежа.

В целом права и обязанности имеют односторонний характер, но тем не менее чтобы в дальнейшем заключить основной договор, соглашение о задатке должно содержать такие обязанности для получателя платежа:

  • принять определенную сумму в конкретном месте;
  • выдать расписку о получении денег;
  • в зависимости от предмета сделки на него могут возлагаться и другие требования.

Кроме того, получатель задатка должен в последующем заключить договор только с конкретным лицом (то есть с тем, кто предоставил задаток). Кроме того, перед заключением такого соглашения стороны должны уже оформить договор, который обеспечивается задатком.

Прекращение соглашения о задатке

Не нужно путать такие похожие на первый взгляд понятия, как «задаток» и «аванс».

Первый имеет существенное отличие от второго и состоит оно в том, что при невыполнении своих обязательств сторона, которая предоставила задаток, лишается его. То есть, такой платеж останется у задаткополучателя.

Если же договор откажется исполнять получатель этой суммы, то происходит не только расторжение соглашения о задатке, а и оплата его в двойном размере.

Что касается аванса, то он не несет какой-то «карательной» функции. В случае невыполнения договоренностей виновник не лишается этой суммы. Следовательно, у аванса и задатка бывают разные последствия.

В то же время могут быть случаи, когда прекращение соглашения о задатке сопровождается возвращением внесенного платежа.

Так, если сделку расторгнут по соглашению сторон или если ее вообще невозможно исполнить, то платеж должен быть возвращен.

Данные правила в целом означают, что, если возникают какие-то обстоятельства, в связи с которыми договор не может быть выполнен, задаток возвращается.

документа

Данный документ должен содержать некоторые обязательные реквизиты. Мы уже указывали, что только в письменной форме пишется соглашение о задатке. Образец данного документа не имеет какой-то единой строгой формы, но все же в нем должна присутствовать такая информация:

  1. Название документа (соглашение про передачу задатка по предварительному договору), его дата и место составления.
  2. ФИО и паспортные данные сторон.
  3. Указывается также основание для дачи задатка (к примеру, в счет заключенного предварительного договора аренды или купли-продажи).
  4. Далее указывается конкретный объект, то есть, за что дается задаток (жилое помещение, транспортное средство и т.д.).
  5. Штрафные санкции, если кто-то из сторон откажется от сделки (возврат суммы в двойном размере для получателя платежа или невозврат денег для того, кто передал задаток).
  6. Другие условия, не противоречащие закону.
  7. Подписи участников соглашения.

Ошибки при оформлении соглашения

Очень часто стороны могут допускать различные юридические ошибки при оформлении соглашения о задатке. Остановимся на самых распространенных.

Иногда лица, оформляющие такой документ, указывают, что деньги передаются не как задаток, а как залог.

Это в корне неверно, такой платеж не может считаться залогом, так как это противоречит понятию залога.

В то же время такое соглашения не может свидетельствовать и о передаче залога, ведь на то отсутствует прямое указание.

Вторая ошибка – стороны заключают соглашение о задатке, но переданный платеж называют авансом.

Вследствие такого промаха положения о задатке применяться не будут.

При допущении таких ошибок деньги могут быть возвращены, однако, чтобы этого добиться, часто приходится потратить немало сил и времени.

Правила заключения соглашения о задатке для отдельных видов сделок

В целом правила составления документа о передаче задатка для разных категорий сделок почти не отлича.тся.

Однако для договоров, где фигурирует недвижимость, не заключать соглашение о передаче платежа в качестве задатка для покупателя более чем рискованно.

Кроме того, неправильно составленный документ может привести к неприятным последствиям.

Передавать платеж и составлять соглашение о задатке земельного участка, жилого или нежилого помещения или иной недвижимости лучше всего при нотариусе. Также важно потребовать, помимо соглашения, и расписку о получении платежа. Этот документ хранится у покупателя до завершения сделки.

Тонкости со сделками аренды

Засвидетельствовать факт передачи гарантийного платежа важно не только при заключении договора купли-продажи. Такую бумагу можно составить в принципе практически для любого вида сделки.

К сожалению, многие считают, что если они намерены взять какой-то объект в аренду, то можно не заключать соглашение о задатке. Аренда – это тоже серьезная процедура. Особенно если речь идет, к примеру, о каком-то нежилом помещении.

Представьте, вы договорились с арендодателем, что будете арендовать у него торговый павильон. Это очень выгодно для вас, ведь он находится в выгодном месте, или арендная плата будет невысокой.

Но вот хозяин помещения взял и передумал, и предпринимателю приходится искать новое место, теряя свой доход. Поэтому в таком случае нужно настаивать на заключении соглашения о задатке, будущий наниматель имеет на это полное право.

В завершение

Чтобы оформить соглашение о задатке, следует придерживаться ряда несложных правил. От правильности оформления этого документа, по сути, зависит дальнейшая судьба сделки.

Также перед передачей платежа следует договориться обо всех нюансах и получить расписку от продавца о получении денег.

Задаток – это ваш надежный гарант того, что договор осуществится, поэтому не пренебрегайте своим законным правом.

Источник: http://.ru/article/137656/sostavlyaem-pravilno-soglashenie-o-zadatke

Помощь с недвижимостью
Добавить комментарий