Подходы и методы оценки объектов недвижимости: метод капитализации, дисконтирования денежных потоков и другие

6.3. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ сТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Подходы и методы оценки объектов недвижимости: метод капитализации, дисконтирования денежных потоков и другие

Доходный подход

Доходный подход (ДП) или метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняш­ней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут экс­плуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имуще­ства.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих до­ходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

В основедоходного подхода лежатследующие принципы:

· ожидания;

· замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недви­жимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются

· чистый операци­онный доход (ЧОД или NOI);

· коэффициент капитализации (К).

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собствен­ника:

· упрощенный баланс;

· отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщи­ком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:

1) потенциальный валовой доход (ПВД):

· минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе плате­жей;

· плюс прочий доход, связанный с нормальным функционирова­нием объекта недвижимости;

2) действительный эффективный валовой доход (ДВД):

· минус текущие операционные расходы (ТОР);

· минус резерв на замещение (РЗ):

TOP + РЗ = ОР (операцион­ные расходы);

1) чистый операционный доход (структура):

· минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погаше­ние основной суммы;

· минус капитальные затраты (Кз):

· капитальный ремонт;

· капитальные резервы;

· арендаторские доделки;

· комиссионные брокерам за аренду;

4) поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации

Стоимость объекта с помощьюметода прямой капитализации(МПК)определяется по формуле:

где V – стоимость объекта недвижимости; Iчистый доход (ЧОД); R – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется по следующей схеме:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации (R);

3) разделить ЧОД на R.

Преимущества МПК:

· простота расчетов;

· мало предположений;

· отражение состояния рынка;

· дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирую­щего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

· отсутствует информация о рыночных сделках;

· неприменимы теоретические методы определения R;

· объект не находится в режиме стабильного функционирования (стро­ительство или реконструкция);

· объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Коэффициент капитализации определяется следующими методами:

1) рыночной экстракции (рыночной выжимки);

2) аналитическим (кумулятивным построением R);

3) ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании за­емного капитала);

4) экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Коэффициент капитализации имеет следующую структуру:

,

где RONставка дохода на капитал; ROFкоэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

· компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом ин­фляции);

· компенсация за риск (в том числе страновой);

· компенсация за низкую ликвидность;

· компенсация на инвестиционный менеджмент;

· поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1) прямолинейный (метод Ринга);

2) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

3) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации имеет вид:

где   – ставка дохода на инвестиции;  – фактор изменения стоимости; SFF(·) – фактор фонда возмеще­ния; упроцентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n – количество периодов получения дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где CFnденежный поток в tй период; tпорядковый номер периода получения денежного потока; t = 0…, N; i – ставка дисконта.

Метод дисконтирования денежных потоков используется по следующей схеме:

1) составляется прогноз и моделируются денежные потоки на весь пери­од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2) определяется реверсионная стоимость – размер выручки от перепро­дажи объекта недвижимости в конце периода владения;

3) определяется ставка дисконта;

4) дисконтируются денежные потоки и реверсионная стоимость в те­кущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

· считается лучшим теоретическим методом;

· учитывает динамику рынка;

· учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

· работает, когда доход и рынок нестабильны;

· работает, когда объект находится в стадии строительства или рекон­струкции.

Недостаткиметода дисконтирования денежных потоков:

· вероятны ошибки в прогнозировании;

· достаточно сложен;

· силен фактор «симпатии» оценщика.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по фор­муле:

К = Kt / (1 + i)

или

К = Кt * 1 / (1 +i),

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время); Кt – доход, ожидаемый к концу t-го года (t = 1 год); i – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина 1/(1 + i) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Пример 3

Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 120 тыс. р. и норме доходности 20 % те­кущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 120/(1 +0,2) = 100 тыс. р.

2) При этом коэффициент капитализации (коэффициент дисконта) равен:

1 /(1 + 0,2) = 0,8333.

Пример 4

Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 50 тыс., р. при вложении капитала в зем­лю при норме доходности 10 % и доходе 150 тыс. р., при вложении капитала в здание, при норме доходности 50 % текущая стоимость объекта недвижимо­сти, т.е. предприятия в целом, составит:

коэффициент капитализации для земли (R):

R = 1/(1 + 0,1) = 0,9091;

коэффициент капитализации для здания ():

Rз = l/(l + 0,5) = 0,6667,

2) Текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. р.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по про­дажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене прода­жи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой став­ки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения ин­вестиций (капитализации отдачей).

Ставка дисконтаиспользуется для построения модели дисконтиро­ванных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся пе­риодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая вы­ручка от продажи.

Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

K = Kt / (l + i)t.

Модель при расчете цены покупки недвижимости следующая:

К = Кt/(1 + i)1;           Kt /(1 + i)2;      Kt / (l + n)3 ;   Кt/(l + i)t,

где t – фактор времени, число лет; 1, 2, 3,… t – порядковый номер года.

Пример 5

При ожидаемых через пять лет доходе 250 тыс. р. и норме доходности 20 % текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 250 / (1 + 0,2)5 = 250 / 2,48832 = 100,47 тыс. р.

При этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам будет равна, тыс. р.:

· конец первого года                   250 / (1 + 0,2) = 208,33;

· конец второго года                   250 / (1 + 0,2) =173,61;

· конец пятого года                     250/ (1 +0,2) = 100,47.

Модель при расчете цены продажи  и недвижимости с учетом будущих доходов имеет вид:

К = Кt/ (1 + i)

или

K = Kt / (1 + i)1 + Kt / (1 + i)2 +… + Кt / (1 + i)t.

Метод капитализации редко используется для оценки частей домов, за­нятых собственником.

Капитализация дохода обычно ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники переби­вают цену инвесторов.

Оценщики применяют, по крайней мере, два метода оценки. Полученные альтернативные оценки стоимости служат проверкой друг друга.

Источник: http://libraryno.ru/6-3-dohodnyy-metod-dlya-opredeleniya-rynochnoy-stoimosti-nedvizhimosti-diskontirovanie-denezhnyh-potokov-pryamaya-kapitalizaciya-ocen_nedvig/

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости.

Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов.

В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Преимущества Недостатки
Позволяет сравнить на основе доходов инвестиционную привлекательность бизнеса или инвестиционного проектаПростота проведения расчетаПрименяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста Применим при стабильно функционирующем предприятии (бизнесе), когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы.Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходовОбъекты оценки находятся на модернизации и реконструкцииНе походит для оценки бизнеса с убыткамиНе подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием  и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

где:

V  (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

I (англ. income) – доход;

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Показатель модели Описание Измерение Особенности применения
V Стоимость бизнеса Руб. Показывает рыночную стоимость имущества компании
I Доход Руб. Рассчитывается на основе показателей отчета о финансовых результатах (форма №2). Доход может быть следующих видов:·         Выручка от реализации продукции / услуг·         Чистая прибыль компании (стр. 2400)·         Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300)·         Размер дивидендных выплат·         Денежные потокиДанные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)
R Ставка капитализации % Необходимо определить метод расчета коэффициента. Он зависит от того для какого периода данных будет расчет (по ретроспективным или прогнозным данным дохода)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Вид данных Направление применения
Ретроспективные данные (исторические) Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет.Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.
Прогнозные данные Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности.Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.
Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия.Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный  + заемный).

Более подробно про виды прибыли читайте в статье: → «Чистая прибыль прибыль предприятия: формула расчета, анализ«.

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

  • Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
  • Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
  • Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

где:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

Iai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

Vai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования.

Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли).

Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

Формула №1 Формула №2*
где:R – ставка капитализации ;r – ставка дисконтирования (норма прибыли);g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе прогнозируемой доходности); где:R – ставка капитализации ;r – ставка дисконтирования (норма прибыли);g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода).

*можно заметить что вторая формула соответствует коэффициенту дисконтирования в модели Гордона.

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Ставка дисконтирования Ставка капитализации
Оценивает и показывает будущую норму прибыли (доходность) капитала компании Оценивает текущую норму прибыли (доходности) капитала компании без учета темпа роста компании

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО «КАМАЗ»

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет.

Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал.

Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО «КАМАЗ» не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

Вид риска Интервал оценки,       % Параметры риска Значение оценки для предприятия,     % Пояснение к оценке
Безрисковая ставка * 8,5 Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ  8,5  —
Ключевая фигура, качество и глубина управления 0-5 Распределенность управленческих решений 1,0 Структура управления распределена между 11 членами совета директоров
Размер предприятия и конкуренция на рынке 0-5 Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке 1,0 ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий
Финансовый анализ компании 0-5 Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств 3,0 Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление
Товарная и территориальная диверсификация 0-5 Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети 1,0 Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий
Диверсификация клиентуры (объем рынка) 0-5 Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка 0,5 Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления
Устойчивость прибыли 0-5 Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения 3,0 Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли
∑ Итого ставка дисконтирования: 18,0

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО «Сбербанк» с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования — средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

⊕ Скачать пример использования метода капитализации для оценки бизнеса в Excel

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода.

Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений.

Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.

Оцените качество статьи. Нам важно ваше мнение:

Источник: http://finzz.ru/metod-kapitalizacii-doxodov.html

Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса

Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса

Оценка стоимости бизнеса доходным подходом основана на преобразовании в текущую стоимость ожидаемых доходов, которые оцениваемый бизнес способен в будущем принести своему владельцу. Методология доходного подхода основана на принципах ожидания и замещения.

Теоретически в качестве показателей доходов могут рассматриваться различные показатели, в том числе прибыль, денежный поток, величина дивидендов, валовая выручка.  На практике применение конкретных методов доходного подхода основывается на первых двух показателях.

В рамках доходного подхода к оценке бизнеса выделяют два основных метода: дисконтирования будущих доходов (метод дисконтированных денежных потоков) и метод прямой капитализации доходов.

Метод  дисконтирования будущих доходов основан на предположении о том, что стоимость инвестиций в некоторое предприятие зависит от будущих выгод, которые извлечет из этого предприятия его владелец или инвестор.

Ожидаемые будущие доходы дисконтируют (приводят к текущей стоимости) с использованием ставки дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. В качестве будущих доходов чаще всего используют показатели денежных потоков.

В отдельных случаях возможно использование  показателей прибыли (валовой, чистой и т.д.), или дивидендов.

Выделяют следующие  преимущества оценки бизнеса на основе денежных потоков по сравнению с оценками, осуществляемыми на основе прибылей.

  • Будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые те­кущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие ка­питаловложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично — через их текущую амортизацию.
  • Прибыль по данным бухгалтерского учета может быть  подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов  в себестоимости проданной продукции (LIFO, FIFO, метод скользящей средней), от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализо­ванную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполне­нию обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.

Когда применять метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса? Прежде всего, для оценки стоимости успешно функционирующих действующих предприятий.

Основное преимущество метода дисконтированных денежных потоков над методом капитализации прибыли состоит в том, что метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценивать бизнес с неравномерными, а иногда и отрицательными финансовыми результатами, в условиях нестабильности дохода и рынка в целом.

Данный метод является единственным методом оценки бизнеса, в процедуре применения которого непосредственно используются в качестве параметров расчета следующие основные элементы:

  • размер доходов, которые инвестор (владелец) рассчитывает получить в будущем;
  • сроки получения доходов;
  • риски, связанные с получением или неполучением доходов, которые берет на себя инвестор.

Недостатки метода дисконтированных денежных потоков  состоят в сложности его применения, неизбежности влияния на результаты оценки субъективного фактора. Также существует вероятность ошибок в прогнозировании величин компонентов будущих денежных потоков.

В разных источниках по оценке бизнеса встречается различная детализация процедуры применения метода дисконтированных денежных потоков — с выделением от четырех до двенадцати этапов оценки.

На практике в оценке бизнеса могут быть применены следующие основные этапы метода дисконтированных денежных потоков, представленные на следующем рисунке (название этапов приведены как активные ссылки; перейдите по каждой из них и узнайте о содержании каждого этапа):

Этапы метода дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса

Остаточная стоимость бизнеса рассчитывается на конец прогнозного периода и по отношению к дате оценки является будущей стоимостью, поэтому она должна быть приведена к текущей стоимости путем дисконтирования.

В рамках следующего этапа рассчитывается предварительная величина стоимости предприятия по методу дисконтированных денежных потоков путем суммирования текущей стоимости будущих денежных потоков с текущей стоимостью остаточной стоимости бизнеса, как представлено в следующей формуле: При этом важно учесть следующее важное допущение: при определении текущей стоимости денежных потоков предполагается, что они поступают равномерно в течение года. В связи с этим денежные потоки дисконтируются на середину каждого года прогнозного периода (t-0,5).

На завершающем этапе применения метода дисконтированных денежных потоков осуществляется внесение следующих основных поправок: 

  • полученная в результате реализации предыдущего этапа текущая стоимость предприятия не включает стоимость избыточных и нефункционирующих активов, которые не принимают участия в формировании денежных потоков (неустановленное оборудование, неиспользуемые площади и т.д.) Эти активы подлежат отдельной оценке. Результат этой оценки должен быть прибавлен к величине стоимости предприятия, полученной на основе дисконтированных денежных потоков.
  • Если компания на дату оценки имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величину следует прибавить к стоимости действующего предприятия. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость предприятия необходимо уменьшить на эту величину.
  • Как правило, результаты расчета по модели дисконтированных денежных потоков представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца. В том случае, если необходимо определить стоимость меньшей доли, то необходимо сделать соответствующую скидку на недостаток прав контроля над бизнесом.
  • В случае, если по результатам дисконтирования бездолговых денежных потоков необходимо определить стоимость собственного капитала, тогда из величины оценочной стоимости всего инвестированного капитала следует вычесть величину долговых обязательств.

В завершении  расчета по методу дисконтированных денежных потоков необходимо также выполнение следующих процедур проверки:

  • прогнозируемые темпы роста выручки предприятия должны примерно соответствовать ожидаемым темпам роста рынка по осуществляемому виду экономической деятельности в целом; в случае, если отмечается превышение, необходимо убедиться в наличии у оцениваемого предприятия необходимых для этого конкурентных преимуществ;
  • прогнозируемый рост выручки также должен отражать ретроспективные тенденции развития предприятия и не должен превышать его производ­ственные возможности;
  • прогнозируемая доходность не должна существенно отличаться от значений соответствующих ретроспективных  показателей по оцениваемому предприятию и от доходности аналогичных компаний; при наличии расхождений необходимо проверить возможное изменение факторов доходности (снижение барьеров для вступления в отрасль, усиление влиятельности потребителей, укрепление позиции компании в отрасли и др.);
  • вид и структура прогнозируемых денежных потоков должны соответствовать виду применяемых ставок дисконта; например, для дисконтирования номинальных денежных потоков для собственного капитала должна применяться номинальная ставка дисконта для собственного капитала;
  • необходимо проверить, насколько выполненные расчеты отражают действующую на предприятии систему налогообложения и его налоговое поле как совокупность налогов, уплачиваемых предприятием, их ставок и льгот по ним.

Все прочитали в разных источниках и все равно многое осталось непонятным? Прежде всего, достойно уважения Ваше стремление разобраться, дойти до сути этого действительно самого сложного метода оценки бизнеса)

По моему опыту, проблемы в понимании метода дисконтированных денежных потоков часто возникают при недостатке знаний в экономике предприятия — например, у специалистов с базовым техническим образованием, изучающим оценку бизнеса на курсах переподготовки. Если это — Ваш случай, могу предложить обратиться к следующим учебникам по оценке бизнеса, широко доступным в сети Интернет:

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Грязнова А.Г. и др. — М.: Интерреклама, 2003 (единственное издание);
  • Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компании: оценка и управление. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнес» (любых лет издания).

Данные учебники не новы, но именно в них очень подробно рассмотрены вопросы прогнозирования составляющих денежного потока в оценке бизнеса (выручки, затрат, собственного оборотного капитала и др.), расчета остаточной стоимости бизнеса. Рекомендации по обоснованию ставки дисконта приведены отдельно.

Вам может помочь также изучение практических примеров по методу дисконтированных денежных потоков, в том числе представленных и на данном сайте.

Успехов Вам в изучении оценки бизнеса! Вы молодец, полученные знания останутся с Вами и будут очень полезны. Если у Вас останутся конкретные вопросы, напишите нам по адресу  , мы Вам ответим)

Перейдите по следующим ссылкам и разберитесь прямо сейчас!

Пример прогноза выручки от продаж в оценке бизнеса

Как рассчитать ожидаемую прибыль в оценке бизнеса?

Как спрогнозировать расходы в оценке бизнеса?

Источник: http://vamocenka.ru/metod-diskontirovannyx-denezhnyx-potokov-v-ocenke-biznesa/

Репетитор оценщика – Доходный подход оценки недвижимости

Репетитор оценщика - Доходный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

  • метод прямой капитализации
  • и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,

ЧОД – чистый операционный доход,

R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации  недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости.

В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п.

Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации.

Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

  • минимальная вероятность потери средств;
  • продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости.

Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

  • инфляционный риск;
  • предпринимательский риск;
  • риск ликвидности;
  • страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

  • изменения общей экономической ситуации,
  • изменения федерального законодательства,
  • увеличения количества конкурирующих объектов,
  • природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
  • неполучения арендных платежей,
  • влияния криминогенных факторов,
  • неэффективного управления объектом оценки,
  • влияния финансовых проверок,
  • неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны.

Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

где Rf – безрисковая ставка,

Rinf – инфляционный риск,

Rrisk – предпринимательский риск,

Rл – риск ликвидности,

Rстр – страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

  1. методом Ринга,
  2. методом Хоскольда,
  3. методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств.

Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам.

Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость.

Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. –  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. – глава “Доходный подход оценки недвижимости”

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/dokhodnyj_podkhod_ocenki_nedvizhimosti/0-474

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть