Процесс непосредственного управления многоквартирным домом в 2017г. – 2018г.

Содержание
  1. Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018
  2. Критерии выбора, особенности обслуживания дома
  3. Совет МКД
  4. Председатель совета
  5. Общее собрание хозяев МКД
  6. Условия принятия решений
  7. Выгоды непосредственного управления
  8. Жилищный закон совершенствуется
  9. Непосредственное управление многоквартирным домом в 2017-2018 – изменения, особенности
  10. Что такое непосредственное управление домом?
  11. Организация деятельности при непосредственном управлении МКД
  12. Как распределить обязанности при непосредственном управлении?
  13. Плюсы и минусы непосредственного управления МКД
  14. Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом. Образец договора и протокола собрания
  15. Преимущества непосредственного управления домом
  16. Недостатки самоуправления многоквартирным домом
  17. Непосредственное управление многоквартирным домом 2017
  18. Особенности
  19. Заключение договоров
  20. Достоинства непосредственного управления
  21. Недостатки непосредственного управления
  22. Перспективы непосредственного управления МКД

Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018

Процесс непосредственного управления многоквартирным домом в 2017г. - 2018г.

Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

  • специальная распоряжающаяся организация;
  • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
  • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

  • удобное, благоприятное проживание;
  • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
  • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
  • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

  • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
  • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев.

Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности.

Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Совет МКД

Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома.

Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно.

На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Председатель совета

Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

  • вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества;
  • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД;
  • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания;
  • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам; быть представителем собственников в суде;

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

  • очного ания, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений;
  • заочное ание проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи ;
  • ание очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в ании более 50% собственников.

О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней. Одновременно сообщаются:

  • сведения об инициаторе созыва собрания;
  • предполагаемая форма проведения;
  • число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений ания;
  • запланированная повестка дня;
  • как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

Условия принятия решений

Постановленное решение принято, если за него проала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.

При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:

  • реконструкции дома, строительства хозпостроек, капремонта общего имущества, использования фонда капремонта;
  • использования участка земли, на которой расположен дом;
  • разрешения пользоваться общим имуществом лицам, не собственникам этих помещений;
  • определения лиц, полномочных заключать договоры пользования общим имуществом;
  • наделения совета МКД, председателя правом принимать решения насчет текущих ремонтов коллективного имущества и других вопросов.

Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.

Важным условием является такое большинство проавших «за» при определении лица, которому доверяется:

  • открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета;
  • получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.

Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.

Выгоды непосредственного управления

Законодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением.

Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.

Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным. Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.

Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.

Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:

  • все виды оплаты по жилью становятся прозрачными;
  • наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников;
  • вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.

Жилищный закон совершенствуется

Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:

  • упрощении процедуры участия в общем собрании. Гражданин, выдавая другому лицу доверенность на право проать вместо себя на собрании, может заверить ее на работе, по месту учебы, не прибегая к платным услугам нотариуса;
  • принятии отдельных решений. Ранее вопрос, где копить деньги на капремонт (на общем счете или специальном) решался 2/3, сейчас – больше 50% от числа собственников этого дома;
  • возможности открыть банковский депозит, разместив на нем средства капремонта, находящиеся на специальном счете многоквартирного дома. Это защитит накопления от инфляции путем причисления более высоких депозитных процентов.

Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.

Источник: https://domovik.guru/mnogokvartirnyedoma/neposredstvennoe-upravlenie-izmeneniya-v-2017.html

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2017-2018 – изменения, особенности

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2017-2018 – изменения, особенности

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255.

Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется.

Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Что такое непосредственное управление домом?

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан.

Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов.

Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения.

Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора.

При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

  • обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
  • распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
  • создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
  • представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

  1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
  2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
  3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
  4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
  5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
  6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
  7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
  8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
  9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

  • помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
  • крыша;
  • ограждения общей территории;
  • несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
  • ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
  • земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
  • территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список.

Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом.

Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников.

Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты.

Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ.

Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается.

Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

  • отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
  • отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
  • отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев.

При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально.

Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

  • отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
  • нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
  • при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, в чем особенность непосредственного управления многоквартирного дома. Информация, представленная в статье актуальна в 2018 году.

Источник: http://EstateLegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом. Образец договора и протокола собрания

Последние изменения: январь, 2018 года

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

  • выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
  • управление самими жильцами;
  • управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем ании. На основании результатов оглашается решение.

Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос анием.

Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления.

Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом.

Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

  • С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
  • Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, “ошибки” в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
  • Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
  • Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

  • При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни – исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
  • Еще один существенный камень – представитель “власти” среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
  • В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
  • Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
  • Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
  • Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
  • Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней.

Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь “прозрачную” квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Скачать образец договора непосредственного управления многоквартирным домом

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.

Источник: http://law03.ru/housing/article/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Непосредственное управление многоквартирным домом 2017

Непосредственное управление многоквартирным домом 2017

Для обеспечения удобства и безопасности проживания в многоквартирном доме государство предлагает собственникам жилья определиться со способом, которым он будет управляться.

Это необходимо, чтобы наметить порядок пользования общим имуществом, получения коммунальных услуг.

Проблеме такого выбора посвящена статья 164 ЖК РФ, где приведены 3 способа управления домом.

Непосредственное управление многоквартирным домом является одним из них (есть ещё ТСЖ — Товарищество Собственников Жилья и УК — Управляющая Компания).

Целью этого управления является решение следующих вопросов:

  • обеспечение гражданам безопасного проживания в плане здоровья и сохранности имущества;
  • получения доступа к общему имуществу каждым собственником;
  • соблюдение прав и интересов жильцов дома;
  • поддержание в исправном состоянии приборов учёта, инженерных коммуникаций, предназначенных для получения ресурсов и их контроля.

Главным органом при таком управлении считается общее собрание жильцов, которое решает все важные вопросы, в том числе глобальные — реконструкцию, капитальный  ремонт дома, получение кредитов для их осуществления. Решения по общему имуществу принимаются на собрании всеми собственниками с подписанием каждым из них протокола.

Если в доме свыше 4 квартир, то должен создаваться совет для оперативного принятия решений.

Он будет осуществлять подготовку общих собраний, вести контроль исполнения принятых на них решениях, отчитываться перед остальными собственниками о проделанной работе.

Председатель и члены домового совета выбираются на общем собрании. Обязательным условием назначения считается их статус собственников квартир в доме.

Заключение договоров с подрядчиками и УК, общее управление домом осуществляется председателем совета от имени всех собственников на основании решения общего собрания, отражённого в протоколе. При этом выдача доверенности ему не требуется.

Если  уполномоченным назначается не собственник квартиры в доме, то он должен получить доверенности от всех или большей части собственников в простой письменной форме (Жилищный Кодекс не позволяет давать им доверенность «от лица общего собрания»).

Переход на непосредственное управление проходит в следующем порядке:

  • инициативная группа, которая готовит повестку общего собрания, оповещает жильцов о дате его проведения или проводит заочное ание;
  • проводится собрание, где принимается решение о переходе к непосредственному управлению, на котором обязательно присутствие каждого собственника. Собрание признаётся правомочным, если в нём приняли участие свыше 50 процентов собственников (представителей) от их общего количества, имеющих право голоса. Все решения принимаются большинством ;
  • заключаются договора с обслуживающими и ресурсными организациями.

Особенности

Непосредственное управление связано с рядом особенностей, которые отличают его от обслуживания дома УК или ТСЖ.

Например, при таком управлении домом нет понятия квартплаты, так как услуги ресурсоснабжающих (подача газа, воды, отопления, электричества) и обслуживающих (содержание, ремонт) организаций жильцы оплачивают им напрямую согласно договорам.

Принцип непосредственного управления не позволяет привлечь к обслуживанию дома профессиональных управляющих (УК).

Допускается заключение договоров с организациями (лицами), которые смогут обслуживать дом, оказывая услуги по содержанию дома и (или) его ремонту (текущему, капитальному), но в договоре они будут проходить как подрядчики или исполнители услуг.

Практика показывает, что непосредственное управление оптимально для домов, в которых от 4 до 12 квартир.

Инициативные собственники, выбранный председатель управляют домом бесплатно.

Это экономия для его жильцов, но если дом большой, то добровольца, желающего решать множество вопросов, найти сложно. Поэтому этот способ более пригоден для маленьких домов.

Обязанности по управлению таким домом могут исполняться жильцами в 3-х вариантах:

  • добровольное участие каждого собственника в управлении;
  • получение полномочий одним из них по решению собрания;
  • передача управления домом стороннему лицу, которое не входит в число собственников (ч.3 ст.164 ЖК), для выполнения им представительских функций по доверенности.

Заключение договоров

Непосредственное управление домом подразумевает, что собственники должны сами заключать договора двух видов:

1) Ресурсоснабжающие. К ним относятся договора на обеспечение дома газом, водой (горячей и холодной), водоотведением, отоплением, электроэнергией.

Заключаются они индивидуально между каждым собственником и конкретными ресурсоснабжающими организациями, которые несут ответственность за качественную подачу тепла, воды, энергии, газа и соблюдение режима.

2) Ремонтно-эксплуатационные. Такие договора заключаются, чтобы обеспечить надлежащее состояние общего имущества.

Требуются они для осуществления таких работ: уборка, вывоз мусора, обслуживание внутренних инженерных сетей, оборудования лифтов.

Что касается инженерных систем, то в договоре указываются ответственные за их исправное состояние.

По закону наружные сети обслуживаются ресурсоснабжающими компаниями, а внутри дома за них отвечают собственники жилья, которые должны самостоятельно решать проблему их обслуживания — собственными силами или привлечением подрядчиков.

Юридическим фактом выбора непосредственного управления является наличие у собственников договоров, заключённых ими с ресурсоснабжающими и подрядными компаниями. При отсутствии таковых считается, что жильцы дома не реализовали выбранный способ. Им для управления назначается УК.

Достоинства непосредственного управления

1) Основной плюс такого управления домом — сохранение за собственниками квартир управленческих функций, а не передача их сторонним организациям. При этом управлении не разрешается принимать решения по поводу любых работ в доме без согласия собственников жилья.

2) Положительным моментом считается невозможность применения «метода общего котла», который позволяет использовать средства конкретного дома на решение проблем других домов. Они предназначены только для их собственных нужд.

3) Непосредственное управление выгодно для добросовестных собственников помещений, которые вовремя оплачивают счета и ожидают, что их средства пойдут на приведение в порядок общего имущества, а не оплату соседских долгов. Ведь при управлении домом УК, она не имеет права не оплачивать ресурсным организациям средства за поставку даже в случае неполучения платы от жильцов.

Управляющая компания отдаёт поставщикам ресурсов требуемые средства, поступающие на содержание дома, забирая их с других статей расходов.

В итоге, когда возникает потребность в ремонтных работах, благоустройстве территории, на счетах не оказывается нужных денежных средств.

Непосредственное управление исключает такие ситуации.

4) Преимуществом можно назвать и индивидуальность взаимодействия собственников с поставщиками ресурсов.

Они заключают между собой договора о снабжении квартир газом, водой, подаче тепла.

При добросовестной оплате услуг квартиры всех собственников не имеют права принудительно отключать от получения ресурсов, если у одного из жильцов дома образовалась задолженность.

А это может произойти, как уже отмечалось выше, при обслуживании дома управляющей организацией. При непосредственном управлении дома собственник отвечает только за себя и не зависит от действий других жителей дома. Санкции накладываются лишь на неплательщика, а не на весь дом.

5) У собственников появляется возможность требовать перерасчёта за некачественные или не полностью оказанные услуги непосредственно у ресурсной организации. Решение этих вопросов происходит быстрее, так как исключается взаимодействие потребителей с посредником в виде УК.

6) Ещё один важный аргумент в пользу непосредственного управления — экономность способа. Жильцам не приходится содержать на свои средства управленческий аппарат УК, нередко превышающий необходимый штат.

Недостатки непосредственного управления

Помимо положительных сторон непосредственному управлению домом присущи и некоторые недостатки.

  1. Самый главный из них — он подходит не всякому дому. Выгоден небольшим домам, с малым количеством собственников, находящихся в нормальном техническом состоянии. Эффективно управлять многоквартирным домом, требующим значительных объёмов работ по ремонту и обслуживанию, достаточно тяжело. При большом числе собственников в доме зачастую возникают разногласия между ними по поводу управления, разрешить которые непросто.
  1. Другим недостатком такого управления считается то, что городской, региональный, федеральный бюджет практически не выделяют денег на капитальный ремонт этих домов. Их чаще получают дома, которыми управляют ТСЖ или УК. Из Фонда содействия реформированию ЖКХ по закону также не выделяются деньги на капремонт домов, которые самостоятельно управляются его жильцами. Поэтому старым домам непосредственное управление невыгодно, так как здесь понадобятся значительные денежные вливания для приведения в порядок общего имущества.

Главным условием перехода на непосредственное управление домом является необходимость принятия собственниками активной позиции в этом вопросе. Выбирая этот способ управления собственным жильём, им следует всё хорошо обдумать, просчитать преимущества и недостатки своего решения.

Выбор большинством жильцов дома мог быть сделан в пользу непосредственного управления, но находятся собственники, недовольные этим решением.

Они имеют право оспорить его в суде или в прокуратуре.

Обнаружение фальсификаций в протоколе, бюллетене для ания приводит к признанию незаконным решения общего собрания и его отмене.

Источник: https://03-pravo.ru/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Перспективы непосредственного управления МКД

Как известно, действующим жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: управление управляющей организацией, управление ТСЖ и непосредственное управление. Принятый недавно федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ «О лицензировании деятельности по управлению МКД» затрагивает все эти три способа.

Подавляющая часть положений федерального закона 255-ФЗ вступает в силу с 01 сентября 2014 года, но многие специалисты сферы ЖКХ еще с момента разработки законопроекта обеспокоены грядущим лицензированием деятельности по управлению МКД.

«АКАТО» постоянно информировал своих клиентов об обсуждении законопроекта, о его принятии Госдумой РФ в первом, втором и третьем чтении и о его подписании президентом, приводил мнения экспертов.

Безусловно, вырос спрос на участие в различных обучающих мероприятиях, посвященным вопросам лицензирования ЖКХ. В конце июля – начале августа ЦДО «АКАТО» с большим успехом провёл семинары в Кирове, Ижевске, Ставрополе, Екатеринбурге, Перми.

Ажиотаж, связанный с введением в ЖКХ лицензирования привёл в том числе и к таким негативным последствием как появление на рынке образовательных, информационно-консультационных услуг предложений мошеннического характера.

В этой статье хотелось бы отметить следующий момент: согласно принятому закону, лицензированию подлежат исключительно управляющие организации.

Получается, что из трёх предусмотренных законодательством способов управления МКД (управление управляющей организацией, управление ТСЖ, непосредственное управление) только один будет затронут в процессе лицензирования.

И вроде бы можно «облегчённо выдохнуть» ТСЖ и собственникам, управляющим домами непосредственно, но, оказывается, 255-ФЗ вносит изменения в ЖК РФ не только в части лицензирования.

Так, статьёй 4 нового закона установлено, что ТСЖ, созданное в двух и более домах, в случае, если в этих домах в сумме более 30 квартир, должно быть реорганизовано до 01 июля 2016 года ( см. примечание).

Пунктом 5 статьи 7 установлено, что собственники помещений МКД, количество квартир в котором больше 16, в случае непосредственного управления таким домом, в срок до 01 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений и избрать иной способ управления.

Таким образом, непосредственное управление может сохраниться лишь в небольших домах, количество квартир в которых не больше 16. Крупные ТСЖ, управляющие двумя и более домами, будут реорганизованы.

Вроде бы управляющим компаниям нет дела до этих процессов, если бы не один существенный момент.

Если в МКД невозможно непосредственное управление, а ТСЖ реорганизовано, такой дом может управляться только управляющей организацией, которая либо будет избрана общим собранием собственников помещений, либо отобрана органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Получается, что закон 255-ФЗ предполагает переход подавляющей части многоквартирных домов России на управление управляющими организациями, которые в обязательном порядке будут лицензироваться. Соответственно, присутствие на рынке управления ТСЖ и собственников, управляющих своими домами непосредственно, может быть минимизировано.

Примечание Дмитрия Нифонтова: В 8-м абзаце статьи допущена ошибка: частью 4 статьи 1 федерального закона от 21.07.

2014 N 255-ФЗ из пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ слова “, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать” исключены.

Таким образом, причиной реорганизации многодомовых ТСЖ не может быть количество квартир в этих домах в сумме более чем тридцать.

Однако, необходимо обратить внимание, что многодомовые ТСЖ не подлежат реорганизации только в случае если дома, собственники помещений которых эти ТСЖ создали, «расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах». Последнее условие представляется трудновыполнимым, поскольку затруднительно установить границу принадлежности сетей на границе группы земельных участков многоквартирных домов, собственники помещений которых создали ТСЖ. Таким образом, несмотря на допущенную ошибку, суть статьи не меняется – многодомовые ТСЖ могут быть реорганизованы до 01 июля 2016 года.

“Собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в “порядке”, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с “частью 4 статьи 161″ Жилищного кодекса Российской Федерации в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса”.

Обсудить статью Вы можете
в Группе ЦДО “АКАТО” в социальной сети “ВКонтакте”

Источник: https://acato.ru/articles/20140820/perspektivy-uo-tsz-i-neposredstvennogo-upravlenia

Помощь с недвижимостью
Добавить комментарий