Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: процедура, разрешение опеки

Содержание

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: процедура, разрешение опеки

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства.

Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом.

Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних

Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:

  1. подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
  2. поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
  3. подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
  4. рассмотрение и проверка документов органами опеки;
  5. оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
  6. совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
  7. уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.

Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.

На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:

  • заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
  • общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Интересы детей будут соблюдены, если:

  1. приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
  2. новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
  3. на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.

Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

  • право постоянного проживания и пользования;
  • право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства.

По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей.

Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

  1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
  2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
  3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
  2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
  3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
  4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
  5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

  • пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
  • соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья

Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья.

Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.

Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.

Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования.

Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка.

Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.

На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:

  • по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
  • по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
  • по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки.

Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении.

В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.

Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры.

Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице.

В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой— когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется – если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
  • Разрешение требуется – однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки.

Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см.

обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи.

Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний?

Бизнес юрист > Оформление недвижимости > Договор > Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний?

К приобретению жилой недвижимости с правом собственности несовершеннолетних граждан покупатели относятся довольно настороженно.

Останавливает возможность расторжения договора при выявлении скрытого нарушения прав детей. Четкое следование букве закона в конкретной ситуации оградит стороны от неприятных сюрпризов в будущем.

Рассмотрим основные варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками.

Законодательное регулирование сделок

Законодательная база, регулирующая порядок защиты прав несовершеннолетнего на предоставление жилья. Фото № 1

Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав.

Нормативная база включает:

  • Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;
  • Семейный Кодекс – ФЗ № 223;
  • Жилищный кодекс – ФЗ № 188;
  • ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»;
  • законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.

Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей. Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности. 

Принимая во внимание положения гл. 3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:

  • дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
  • подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.

Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей.

Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку.

Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос. регистрации сделки.

Основное кредо: право несовершеннолетнего на жилье неприкосновенно

В обязанность родителей либо опекунов входит обеспечения права несовершеннолетнего на жилье или долю в нем. Фото № 2

В результате любой сделки с недвижимостью ребенок не должен оказаться выдворенным на улицу вне зависимости от формы его прав на квартиру:

  • запрещается ухудшение условий проживания ребенка в соответствие со ст. 31 ЖК РФ;
  • если в ходе продажи квартиры нарушены имущественные интересы несовершеннолетнего, по смыслу ст. 292 ГК государство вправе запретить такую сделку или оспорить уже заключенный договор;
  • местом пребывания и регистрации несовершеннолетних признается аналогичный адрес его родителей или определяется по решению опеки (ст. 20 ГК).

Чтобы сохранить право ребенка на жилье, инициаторы отчуждения обязаны обеспечить выписанного из квартиры несовершеннолетнего аналогичной по площади и качеству недвижимостью/долей в ней.

Распространенные ситуации отчуждения квартир с несовершеннолетними

Как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний? Фото 3 3

Законодательные требования, алгоритмы проведения сделок купли-продажи зависят от характера прав ребенка на продаваемое жилье. На сегодняшний день встречаются следующие статусы владения недвижимостью несовершеннолетними:

  • ребенок является единственным собственником жилья;
  • он обладает долей в квартире;
  • несовершеннолетний жилец зарегистрирован на жилплощади, но права собственности не имеет.

Рассмотрим каждую ситуацию детально.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику

На практике стать собственником ребенок может в результате получения наследства или дарения квартиры. Очень редко встречаются ситуации, когда сами родители в силу определенных жизненных обстоятельств определяют единственным владельцем квартиры несовершеннолетнего члена семьи.

При распоряжении квартирой от лица собственника, не достигшего совершеннолетия, могут выступать:

  • родители. Предварительно необходимо заручиться одобрением сделки со стороны ООП и только после этого приступать к отчуждению. Продавцом является один из родителей, а от второго требуется согласие на сделку;
  • опекуны или законные представители на основе попечительства/опеки. В таких случаях продавец действует по доверенности, заключая договор от имени несовершеннолетнего, или на праве представительства, когда договор заключается непосредственно с опекуном.

В последнем случае найти покупателя на «детскую» квартиру проблематично, поскольку договор может быть оспорен третьими лицами. Основной довод в таких случаях – несогласие с кандидатурой представителя.

Несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире

Как продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит несовершеннолетнему? Фото № 4

Характерным условием проведения такой сделки является разрешение на продажу от ООП. В свою очередь опека потребует обеспечить ребенка долей с аналогичными техническими характеристиками. Тут есть два варианта развития событий:

  • Продавец в скором времени приобретает другое жилье – доля для несовершеннолетнего оформляется на этой площади;
  • Покупка недвижимости не запланирована – несовершеннолетнего дольщика придется обеспечить аналогичным имуществом в любом имеющемся жилье: у родственников, в другой квартире продавца.

Новая доля для ребенка не может уступать прежнему имуществу по каким-то характеристикам. К примеру, если продается долевая собственность в столичном регионе, а замена ей расположена в районном захолустье, сделку с большой долей вероятности не одобрят.

Несовершеннолетние прописаны в квартире, но права собственности не имеют

Недвижимость отчуждается родителями. Все относительно просто: получать разрешение от органов опеки не требуется, поскольку прописка права собственности не дает. Значит, ребенок не рискует своим правом на жилплощадь.

Возможны следующие варианты оформления ребенка:

  • до 10-летнего возраста – только вместе с матерью и отцом;
  • с 10 до 14 лет список дополняется всем кругом близких родственников (бабушки/дедушки, сестры/братья);
  • после 14 лет подростка можно зарегистрировать по любому адресу.

Собственник продаваемой квартиры – посторонний для ребенка человек. Одобрение сделки от органов опеки необходимо, когда у несовершеннолетнего нет родителей или попечителей. Чтобы его заполучить, продавец должен обеспечить альтернативное жилье для постоянной регистрации выписываемого.

Обычно такое случается, когда взрослый временно прописывает несовершеннолетнего в квартире на период оформления попечительства, и тут возникает необходимость в реализации квартиры.

Как выписать несовершеннолетнего из квартиры?

Как можно выписать из квартиры несовершеннолетнего? Фото № 5

Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.

Вероятно, потенциальный покупатель квартиры не решится заключать договор покупки квартиры без выписки ребенка. Поэтому стоит подыскать промежуточный вариант регистрации и предварительно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу.

Порядок прописки зависит от формы права ребенка на квартиру.

Если несовершеннолетний участник продажи в полном объеме владеет жильем на праве собственности или обладает долей, выписать его можно только с разрешения государственной опеки. Для этого в надзорную структуру предоставляется пакет бумаг:

  • подтверждение прав на продаваемую квартиру и новый адрес регистрации;
  • техпаспорт недвижимости;
  • паспорта родителей;
  • детское удостоверение личности (св-во о рождении, паспорт);
  • заявление по предложенной форме.

Следующий шаг — обращение в миграционное подразделение ОВД по месту регистрации для выписки и последующей регистрации в новой квартире. От претендентов понадобится собрать два пакета документов.

Для выписки:

  • удостоверения личности всех участников сделки;
  • разрешение ООП;
  • правоустанавливающее основание на квартиру;
  • лист убытия со старого адреса;
  • заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.

Для прописки:

  • удостоверения личностей родителя и ребенка;
  • свидетельство о праве собственности на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории;
  • лист прибытия;
  • разрешение опеки;
  • заявление.

На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.

При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение. 

Получение разрешения органов опеки

Перед продажей квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение органов опеки. Фото № 6

Обращаться за одобрением сделки следует в структурное подразделение ООП по месту постоянной регистрации. Чистоту намерений и правомочность сделки нужно подкрепить бумагами:

  • паспортами членов семьи: родителей, детей с 14-летнего возраста;
  • справками о пописанных в квартире жильцах;
  • свидетельством о браке/разводе;
  • кадастровым паспортом объекта с экспликацией;
  • правовым основанием владения недвижимостью;
  • справкой об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • заявлением на куплю-продажу недвижимости по предложенной форме.

Этот перечень не является исчерпывающим: в зависимости от ситуации могут потребоваться дополнения.

Для составления заявления в органы опеки должны явиться оба родителя даже если они находятся в разводе и не проживают совместно. 

Алгоритм оформления разрешения органов опеки

  • посещение паспортного стола для получения выписки о прописанных на квартирной площади лицах;
  • сбор остального пакета документов;
  • подачу соответствующего заявления в офисе ведомства;
  • получение решения – через 14 суток после сдачи заявления.

В каких случаях органы опеки запретят сделку?

Могут ли органы опеки запретить продажу квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему? Фото № 7

Это произойдет, если:

  • органы опеки усмотрят ущемления детских прав, ухудшение имущественного положения несовершеннолетнего;
  • продавца заподозрят в махинациях;
  • в ситуациях, когда сделка осуществляется между ребенком и его близкими родственниками (родителями, бабушками/дедушками и т. д.), опекунами. Запрет распространяется также на отчуждение детских долей в недвижимом имуществе.

Составление договора и регистрация сделки

В 2016 году сделки с недвижимостью, в которых собственником либо правообладателем выступают несовершеннолетние граждане, требует обязательного нотариального удостоверения. Без этого условия продать такие квартиры попросту невозможно: Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником в нотариат предоставляются следующие бумаги:

  • паспорта сторон сделки;
  • удостоверение несовершеннолетнего;
  • техническая документация на объект сделки;
  • юридическое основание владения квартирой;
  • выписка из домовой книги;
  • разрешение ООП.

Это стандартный набор, который потребуется в любом случае. Но ситуации бывают разные, поэтому нотариус вправе запросить дополнительные справки и подтверждения в зависимости от конкретных условий сделки.

Право подписи в сделках несовершеннолетних

  • Все интересы малолетних собственников/владельцев квартир представляют их законные попечители. Они же подписывают договора и прочие документы, составляют заявления, направляют ходатайства и участвуют в спорах при необходимости.
  • Четырнадцатилетние подростки могут собственноручно подписывать необходимые бумаги, включая договор купли/продажи. При отчуждении квартиры, где подросток просто прописан, потребуется его согласие на продажу.

Регистрация права собственности на квартиру от несовершеннолетних проводится исходя из этих же принципов. Условно дееспособный подросток-собственник в сопровождении взрослого представителя посещает Росреестр вместе с покупателем.

Пакет документов дополняется верифицированным в нотариате договором в трех экземплярах.

Риски потенциальных покупателей

Какие риски могут возникнуть у покупателя в случае приобретения квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему? Фото № 8

Прошедшая через приватизацию квартира с несовершеннолетними жильцами

Если ребенок просто прописан на данной площади без права собственности, опека «завернет» сделку. По закону в процессе приватизации родители обязаны наделить свое чадо собственной долей в квартире.

Иногда собственники перед приватизацией выписывают детей. Когда квартира переходит в категорию собственности, несовершеннолетнего вновь регистрируют здесь. В дальнейшем он может оспорить сделку в течение 10 лет после факта приватизации.

Квартира приобретена с участием средств материнского капитала

В этом случае родители обязаны выделить доли в недвижимости всем своим несовершеннолетним детям. Если это не произошло, надзорные органы вправе признать недействительными все последующие сделки по отчуждению недвижимости.

«Детская» квартира – объект особого контроля государства

Ограничения и дополнительные требования, установленные при продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, направлены на защиту интересов всех сторон сделки.

С 2016 года условия стали еще строже. В большинстве случаев не получится обойтись без участия органов опеки, а проведение купли/продажи квартиры через нотариат гарантирует чистоту конкретной сделки.

О том, как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

03 Мар 2017      kasjanenko         27      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

  1. являться собственником продаваемой недвижимости,
  2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

  • продажа,
  • обмен,
  • передача в ипотеку при получении кредита,
  • деление на доли (при приватизации),
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.
К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

  • свидетельство о смерти второго родителя;
  • его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
  • документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП.

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный.

На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

  • Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
  • В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Исключения из правил

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

  • Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
  • Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
  • Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире). Подойдёт не любое новое место прописки.

Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены.

В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

  1. До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
  2. От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
  3. От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

ИТОГ.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/prodazha/s-nesovershennoletnim-rebjonkom.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть