Продажа квартиры с прописанным человеком: возможна ли, как продать такую квартиру или купить

Содержание

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком: возможна ли, как продать такую квартиру или купить

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры.

В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение.

Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье.

Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно.

Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в 2018 году – с обременением, приватизированную

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в 2018 году - с обременением, приватизированную

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2018 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Основные моменты

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Определения

Прописка Документальное подтверждение государственной регистрации места проживания и пребывания гражданина на территории РФ. Основной ее целью является привязка человека к определенному адресу в городе или населенном пункте
Собственник Гражданин, который на основании правоустанавливающей документации владеет жилплощадью и может распоряжаться ею на свое усмотрение

Кто может быть зарегистрирован по адресу

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Правовые аспекты

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

Принудительная выписка

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

Прописанные граждане в добровольном порядке обращаются в миграционную службу И самостоятельно пишут заявление на снятие с места регистрации и жительства. В течение трех дней орган власти рассматривает заявку и выписывает человека
В случае отказа от добровольной выписки Владелец квартиры может это осуществить исключительно на базе решения судебного учреждения. На основании судебного решения гражданин признается утратившим право на пользование квартирой и выписывается из нее в принудительном порядке

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Порядок снятия с регистрации

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Кто не подлежит процедуре

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

: покупка квартиры с прописанными в ней людьми

После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Если гражданин в процессе приватизации был прописан в жилье То при отказе от приватизации Верховным Судом РФ установлено, что невозможно выписать человека, который был полноправным пользователем жилья аналогично собственнику, которому квартира принадлежала на основании ордера. Такие основания, как наличие у человека другого жилья или собственности, не станут значимыми в суде
Если лицо получило право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника Человек в таком случае имеет право пожизненно пользоваться и проживать в данной квартире, его невозможно выселить даже через суд
Гражданин, который получает содержание на основании сделки пожизненного содержания с иждивением В таком случае человек может проживать на территории жилой площади пожизненно
В вопросе, как продать квартиру с прописанным человеком если он безвести пропавший При наличии соответствующего решения суда человека можно выписать из квартиры
Бывшие супруги после развода Если у супруга нет другого жилья и нет возможности переехать в другое место жительства по причине отсутствия средств. Такое лицо вправе просить у суда отсрочку выписки и выселения. Судебным решением ему может быть позволено пребывать в квартире до года, затем его можно выселить
Граждане, которые полностью или частично внесли плату за кооперативное жилье Не подлежат выселению. Они считаются законными собственниками, даже в случае, если нет документа об официальной регистрации
Несовершеннолетние дети, у которых нет родителей и официального опекуна Продать квартиру возможно, если несовершеннолетнему будет предоставлена квартира с условиями, не хуже прежних, или с улучшенными условиями для проживания. В орган попечительства нужно предъявить документы об обеспечении ребенка другим жильем

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

Персональные сведения участников договора Включая их паспортные данные, место постоянного проживания и регистрации
Данные о продаваемой квартире с указанием ее общей квадратуры Технического состояния, наличия ремонта, наличие или отсутствие вопросов с арестом или с обременением, ограничений на пользование ею
Личные сведение прописанных в квартире лиц И дата их снятия с учета
Стоимость продажи квартиры И способ передачи средств
Договоренность сторон касательно оплаты государственных услуг По регистрации перехода права собственности

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Как продать квартиру с прописанным человеком: порядок действий и рекомендации :

Как продать квартиру с прописанным человеком: порядок действий и рекомендации :

Все чаще и чаще граждане задумываются, как продать квартиру с прописанным человеком. Можно ли вообще заключить подобную сделку? Какие особенности процесса придется учесть? Продажа жилья является распространенным явлением.

Но нередко граждане сталкиваются с определенными трудностями и обременениями. Некоторые сделки оказываются весьма сомнительными и даже рисковыми. Поэтому необходимо изучить максимально много информации о продаже жилья, в котором кто-то прописан.

Так продавец и покупатель смогут оценить реальные риски от операции.

Шанс на продажу

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Именно этот вопрос беспокоит многих граждан. Что говорит законодательство по этому поводу?

Шансы на продажу недвижимости, в которой кто-то прописан, есть.

Законодательство РФ не запрещает собственникам продавать свое жилье, если в нем есть зарегистрированные лица.

Но такой вариант развития событий рассматривается в качестве сделки с обременением. Поэтому далеко не всегда удается воплотить задумку в жизнь.

Непривлекательное предложение

Могут ли продать квартиру с прописанными людьми? Как мы уже выяснили, собственники жилья имеют на это право. Законом упомянутые сделки не запрещены. Но они имеют некоторые особенности оформления.

Также продажа недвижимости, в которой кто-то зарегистрирован, является непривлекательной для покупателей операцией. В частности, из-за того что прописка позволяет зарегистрированным лицам жить на той или иной территории.

Лишь изредка покупатели соглашаются на сделку с жильем, в котором есть зарегистрированные граждане. На самом деле все не так страшно, как кажется. Если учесть некоторые особенности сделки, то можно избавиться от квартиры за несколько месяцев.

Кого нельзя выписать

Можно продать квартиру, если там прописан человек? Легко. Но только теоретически. В реальной жизни воплотить задумку в жизнь бывает довольно трудно. Особенно если учесть, что не всех граждан можно выписать из квартиры после ее продажи.

Законодательство указывает на то, что снять с регистрационного учета без согласия жильца нельзя:

  • несовершеннолетних;
  • граждан, которые отказались от приватизации в пользу иных лиц;
  • людей, имеющий право пользования квартирой по завещательному отказу;
  • человека-члена жилищного кооператива (и членов подобных семей);
  • нанимателей жилья;
  • ссудополучателей;
  • получателей ренты.

Чаще всего люди сталкиваются с проблемами при продаже квартиры с несовершеннолетними жильцами (не собственниками). Такое имущество зачастую продается с большой скидкой, что привлекает покупателей. Но в будущем подобная сделка может доставить массу хлопот. О них будет рассказано позже.

Принудительная выписка

Собственник продал квартиру с прописанными людьми? Назвать его обманщиком нельзя. Ведь в России такие сделки не запрещены по закону. Продавец в этом случае является не совсем честным, но его действия полностью законны.

В связи со сменой собственника жилья можно принудительно (по суду) снять граждан с регистрационного учета. И это с учетом того, что они не принадлежат ни к одной из ранее перечисленных категорий.

Только в реальной жизни суд не слишком охотно берется за подобные дела. Ведь истец фактически лишает другого человека жилья. А для этого должны быть веские основания.

Риски для покупателя

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком? Для этого в первую очередь необходимо найти покупателя, который согласится на подобный шаг. Сделать это намного труднее, чем кажется.

Какие риски имеют место при изучаемой сделке? Среди них обычно выделяют следующие моменты:

  • новый собственник будет получать квитанции по услугам ЖКХ с повышенным тарифом;
  • прописанный человек может в любое время вернуться в квартиру для дальнейшего проживания;
  • зарегистрированные несовершеннолетние чужие дети смогут жить на территории вместе со своими родителями.

Иными словами, купленная квартира фактически не позволит новым хозяевам спокойно жить. Поэтому граждане стараются избегать предложений, где в жилье есть зарегистрированные люди.

Способы продажи

Как продать квартиру с прописанным человеком? Если не учитывать перечисленные особенности процесса, то в целом данная операция ничем не отличается от купли-продажи недвижимости.

Продавать квартиру можно:

  • самостоятельно;
  • через агентства недвижимости.

Во втором случае шанс успешной и довольно быстрой сделки значительно выше. Но нельзя сказать точно, как долго продавец будет искать покупателя для квартиры с обременением.

Алгоритм действий

Продать квартиру без согласия прописанных людей проще, чем кажется, но только при грамотных действиях. У добросовестных продавцов подобные сделки не вызывают проблем.

Если следовать некоторым инструкциям, реализация поставленной задачи не отнимет много времени и сил. Граждане, решившие продать квартиру с обременением в виде прописанных в ней лиц, должны:

  1. Собрать документы, указывающие на наличие у квартиры обременений. Речь идет о расширенной выписке о составе семьи, которая берется в паспортном столе или УК.
  2. Подготовить документы для купли-продажи жилья.
  3. Получить согласие органов опеки на сделку.
  4. Найти новое место жительство для лиц, зарегистрированных в квартире.
  5. Подыскать покупателей для сделки и составить договор купли-продажи. Потенциальным клиентам нужно сразу рассказывать об обременениях и подтверждать их документально.
  6. Заключить договор и получить деньги за сделку.
  7. Выдать выписку о получении денежных средств. Перепрописаться в новое жилье.

Готово! По оформлению данная операция ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости.

Документы для сделки

Как продать квартиру с прописанным человеком? Данные сделки требуют особого подхода к подготовке документов для реализации поставленной задачи. В целом перечень документов мало чем отличается от бумаг, необходимых для купли-продажи недвижимости без обременений.

На сегодняшний день продавец должен иметь при себе:

  • договор;
  • паспорт;
  • выписку из ЕГРП;
  • свидетельство о правах собственности на квартиру;
  • согласие всех собственников (не жильцов) на осуществление сделки;
  • справку о составе семьи;
  • выписку из БТИ;
  • свидетельство о браке/разводе (при наличии);
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • свидетельства о рождении всех детей-собственников и прописанных в жилье;
  • разрешение органов опеки на сделку (если жилье в собственности у ребенка).

Как уже было сказано, продавец должен предъявить покупателю все сведения о покупаемом жилье.

Справка, в которой указываются все прописанные граждане, берется в расширенном виде.

В этом случае в документе будут указаны лица, которые временно выписаны из жилья по тем или иным причинам. Главное – быть честным с покупателем.

Как обезопасить сделку

Отныне понятно, как продать квартиру с прописанным человеком. В действительности эта операция не доставит хлопот, если заранее подготовиться к выписке всех проживающих на территории.

Есть несколько советов, которые помогут покупателям недвижимости обезопасить куплю квартиры. На что обратить внимание в первую очередь?

Потребуется выяснить ответы на следующие вопросы:

  1. Есть ли у покупателя несовершеннолетние дети? Где они прописаны?
  2. Куда планируют прописать ребенка после продажи недвижимости?
  3. Когда состоится снятие несовершеннолетних с регистрационного учета в покупаемом жилье?
  4. Не отказывались ли жильцы от приватизации в пользу других граждан?
  5. Все прописанные на территории не являются родственниками продавцу?
  6. Есть ли люди, которые только зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней?

Обычно добросовестный продавец быстро расскажет обо всех обременениях, которые только есть у квартиры.

Не стоит доверять сделкам, при которых бывший хозяин недвижимости обещает выписать несовершеннолетнего ребенка после проведения сделки.

Особенно если у детей есть доли в имуществе.

На деле обычно несовершеннолетние так и остаются зарегистрированными в квартире в качестве некого бонуса, доставляющего проблемы новым собственникам.

Также покупатель, согласившийся на приобретение жилья с прописанными в нем людьми, должен быть готов у судебным разбирательствам. Как уже было сказано, “лишних” жильцов можно снять с регистрационного учета в судебном порядке. Это довольно распространенное явление.

Итоги

Теперь понятно, как можно продать квартиру с обременением (прописан человек).

На основании всего вышесказанного следует вывод о том, что это далеко не самая трудная сделка.

Да, найти покупателя в подобном случае проблематично, но при правильном и добросовестном подходе к делу можно реализовать задумку.

Главное – это честность. Нельзя скрывать обременения, которые есть у продаваемой недвижимости. В противном случае сделку могут признать недействительной. Или же покупатель узнает о прописанных на территории жилья гражданах и откажется от покупки.

На рынке недвижимости квартиры, в которых есть те или иные жильцы, не слишком ценятся. Как было подчеркнуто ранее, данные сделки имеют огромные риски. И поэтому даже низкие ценники на жилье не привлекают потенциальных покупателей.

Обычно купля-продажа недвижимости, где кто-то прописан, имеет большие шансы на реализацию, если в квартире нет несовершеннолетних.

Ведь выписать зарегистрированных граждан можно, как мы выяснили, в судебном порядке.

Когда в делах фигурируют несовершеннолетние, все осложняется необходимостью обращения в органы опеки.

Стоит ли покупать квартиру с обременением в виде прописанных в ней лиц или нет? Это каждый решает для себя сам. Некоторых данный факт ничуть не беспокоит.

Но если хочется быть уверенными на все 100% в том, что пользованию жильем никто не помешает, лучше искать недвижимость без обременений. Тогда сделка пройдет без особенностей и рисков.

Вся предложенная вниманию информация будет полезной и покупателям, и продавцам недвижимости.

Источник: https://BusinessMan.ru/kak-prodat-kvartiru-s-propisannyim-chelovekom-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii.html

Продажа квартиры с прописанным человеком: можно ли и как?

Продать квартиру с прописанными в ней людьми достаточно проблематично. Прописанный в ней человек – это обстоятельство, которое ограничивает возможности, как продавца, так и покупателя.

Со стороны закона препятствий нет и жилье можно продать, если зарегистрированный в ней гражданин не является собственником. Однако мало найдется покупателей, которые захотят ее купить.

Нюансы продажи

Жилье с зарегистрированным в нем гражданином продать можно, но желающих ее купить будет мало, а скорее совсем не будет. Часть продавцов старается скрыть наличие прописанных, но, как правило, такие сделки часто расторгаются через судебные органы.

Продать квартиру с прописанным человеком можно, если в ней не зарегистрирован:

  • ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • недееспособный человек;
  • родственник собственника жилья.

Такую жилплощадь можно продать только через агентства, которые скупают такие квартиры, но ее ценник упадет почти на 50%. Поэтому стоит подумать и решить, а стоит ли ее продавать с обременением.

Существует 2 способа решить проблему с жильцом, а именно:

  • он сам выпишется из жилья, тогда квартиру можно легко продать. Это самый наилучший способ для продавца, так как он не займет много времени и сил. При прописке в новом доме человек автоматически будет выписан с прежней жилплощади. Еще один вариант – выписаться самому, посетив паспортный стол;
  • решить вопрос через суд, если граждане не хотят сами освобождать квартиру.

Если она продана, и новый хозяин успел вступить в свои права, то семья продавца уже не может пользоваться жилым помещением. Однако автоматически выписка не происходит. Поэтому нужно будет обращаться в суд и только в судебном порядке решать проблему.

Другой случай, когда бывший член семьи, например, муж, с которым оформлен развод, не хочет выписываться из жилья. Так, квартира может быть собственностью только жены, а муж лишь в ней прописан. В этой ситуации супруга может через суд выписать супруга.

Таким людям процедура выписки может быть оформлена следующим образом:

  • сам гражданин обращается в Консульство и через него оформляет выписку;
  • покупатель, оформив жилье в собственность, может обратиться в суд с исковым заявлением;
  • гражданин присылает согласие на выписку, заверенное нотариусом.

При обращении в суд сроки выписки могут быть совершенно различными, в некоторых ситуациях – месяц, в других – годами.

Зависеть это будет от самих прописанных жильцов, а также от ситуаций, в соответствии с которыми они не выписываются.

Именно поэтому не все покупатели станут брать на себя лишние проблемы в виде старых жильцов. Людям проще приобрести квартиру, в которой никто не проживает.

К тому же продавцу самому не выгодна продажа квартиры с прописанным человеком, так как его стоимость упадет почти на 50% и ему придется отдать жилье практически за бесценок.

к оглавлению ↑

Правила продажи: как оформить сделку?

Можно осуществить сделку купли-продажи с людьми, оформив договор с покупателем, в котором будет указано:

  • кто имеет право проживать в жилье;
  • через какое время они должны выписаться.

Кроме того, если на жилплощади есть зарегистрированные, но не проживающие люди, то обговорить нужно, как их выписать. Как правило, нужно для этого обратиться в суд.

Если граждане обязуются сняться с учета, когда квартира будет продана, то это не является гарантией, так как такое решение возможно сказано для быстрой продажи.

Все детали обговариваются еще до заключения договора и получения задатка.

При продаже согласие зарегистрированных в ней не нужно, так как собственник может сам решить судьбу квартиры. Однако, если владельцев несколько, то согласие необходимо взять у них всех.

Если покупатель согласен со всеми условиями продажи, то можно приступать к оформлению самой сделки. Для этого нужно:

  • подписать договор обеими сторонами;
  • оформить акт передачи, где будет стоять дата, когда бывший владелец передаст ключи от нее;
  • по мере необходимости подписать соглашение о передаче задатка.

В договоре важно прописать следующие сведения:

  • данные из паспорта;
  • место жительства;
  • условия купли-продажи;
  • информация о квартире: метраж, наличие ремонта, обременений и другие моменты;
  • о прописанных, и возможности снятия их с учета;
  • сроки получения оплаты за жилье.

Кроме этого нужны будут следующие документы:

  • технический и кадастровый паспорта, схема квартиры из БТИ;
  • правоустанавливающие бумаги на собственника: договор дарения, право на наследство и другие;
  • квитанция об оплате пошлины за оформление сделки;
  • справка о прописанных в квартире.

Все копии документов лучше заверить у нотариуса.

к оглавлению ↑

Продажа жилья, в котором прописан ребенок

По-другому дело обстоит, если жилье хотят продать с зарегистрированным в нем ребенком. Если ребенок является одним из собственников, то он считается обременением для продажи. Поэтому необходимо обратиться в органы попечительства для разрешения проведения сделки.

Обычно, согласие могут дать только в случаях, если:

  • жилищные условия не ухудшатся или станут лучше;
  • ребенок будет прописан на новой жилой площади и наделен долей;
  • по месту прописки с ребенком будет зарегистрирован хотя бы один родитель или опекун.

Отдел опеки рассмотрит каждый конкретный случай индивидуально и решит, можно ли продать жилье с зарегистрированным ребенком или нужно его выписать по новому месту.

к оглавлению ↑

Кого нельзя выписать?

Бывают ситуации, когда некоторые граждане не могут быть выписаны ни при каких ситуациях. К ним относятся следующие категории:

  • если людьми был подписан отказ от приватизации, так как им квартира тоже принадлежала по закону;
  • человеку разрешено пользоваться жильем по завещанию;
  • граждане, оформившие договор на содержание с иждивением;
  • бывшие супруги, если у одного из них нет своей квартиры или комнаты;
  • ребенок-сирота, оставшийся без родителей.

В такой ситуации квартира может практически обесцениться и продать ее можно будет за копейки, например, агентству недвижимости. Поэтому прежде чем заниматься продажей – нужно узнать все нюансы сделки, которые возможны.

Загрузка…

Источник: http://anedvizhimost.ru/propiska/kak-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку.

Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё.

Как же решить эту сложную проблему?

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет.

А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным.

Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Сделка заключается между правообладателем и желающим приобрести недвижимость, другие лица каких-либо обязательств по договору не несут, и никто не вправе возложить их на них.

Они даже могут не знать об этом условии, так как договор ими не подписывается, при его составлении они также не присутствует.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.
    В суде придётся доказывать, что человек:
    • имеет иное жильё;
    • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
    • проживает с другой семьёй;
    • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  3. Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.

Существуют категории граждан, не подлежащих выписке.

Категории граждан, которых нельзя выписать

Существует общее правило при продаже квартиры.

И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

Но существует ряд изъятий из названного правила.

Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

  • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру. Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде.

    Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.

  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом.
    Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья.
    У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению.
    Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка.
    В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

При отказе от добровольной выписке, нужно обращаться в суд.

Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/propisan-chelovek.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть