Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Содержание

Сравнительный подход. Методы определения стоимости недвижимости

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

В мировой практике в области проведения оценочных работ недвижимости используется три подхода:

  • сравнительный, или рыночный;
  • затратный;
  • доходный.

Выбор методики во многом зависит от объекта оценки и реальной ситуации, которая сложилась вокруг конкретного вида недвижимости. Однако самым достоверным способом до сих пор считается сравнительный подход при определении оценочной стоимости.

Основные принципы сравнительной оценки

Сравнительный подход – это комплекс методик для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Оцениваемая недвижимость сравнивается с аналогичными объектами.

В основе оценивания лежат следующие принципы:

  • Спрос и предложение. Эти два показателя нераздельно связаны, ограниченное количество предложений порождает определенный спрос, и наоборот, чем больше предложений, тем меньше спроса.
  • Замещение. Ни один покупатель не заплатит большую цену, если недвижимость с подобными характеристиками стоит меньше.

Понятие рыночной стоимости практически идентично понятию равновесной цены. Равновесная цена – это совокупность количественных характеристик и ценообразующих факторов, которые определяют спрос и предложение для объекта, который сравнивается.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов для определения стоимости недвижимости

Элементов, которые учитываются при сравнительном анализе, огромное количество, а их сочетание практически равняется бесконечности. Поэтому при анализе ограничиваются определенным числом факторов, которые непосредственно влияют на ценообразование.

Элементы сравнения. Качество прав

Любое обременение или сервитут приводят к снижению стоимости оцениваемого объекта. То есть любое ограничение в праве собственности – это уменьшение цены. Если оцениваемый объект в сравнении с сопоставимыми объектами не имеет таких недостатков, то цена, наоборот, увеличивается.

Для земельных участков наличие сервитутов – не единственный понижающий фактор.

При оценке стоимости очень важно, передает право собственности на землю или право аренды, постоянного пользования. Последние два права относят к понижающим факторам.

Очень важно, имеет ли земля определенные ограничения на дальнейшие сделки с ней.

Условия продажи

Такие условия учитываются, если оцениваемый объект действительно имеет отличительные особенности при продаже.

К понижающему фактору относят банкротство, то есть продавец спешит совершить сделку купли-продажи, так как время экспозиции объекта рынка недвижимости заведомо уменьшено по сравнению с аналогичными объектами.

На оценку существенно влияют и родственные связи, партнерские отношения, хотя оценить эти риски достаточно сложно.

Если продавец и покупатель связаны арендными отношениями, и планируется заключение договора купли-продажи между ними, то в целях экономии на налоговых выплатах, естественно, оценочная стоимость будет занижена.

Мотивация в данном случае одна – так как стороны сделки связаны другими нерыночными отношениями, следовательно, продавец фактически кредитует покупателя.

Подобная ситуация складывается, если сделка будет на условиях опциона.

К увеличению оценочной стоимости жилой недвижимости может привести перспектива получения государственной субсидии на развитие инфраструктуры. Размер предполагаемого льготного кредитования определяется из разницы между льготным и рыночным кредитованием.

Условия рынка

Поправка в сторону уменьшения может применяться, если есть существенная разница между рыночной стоимостью для аналогичной недвижимости и экспертной.

Изменение функционального назначения также может учитываться при оценивании, так как влияет на соотношение спроса и предложения.

Месторасположение объекта недвижимости

Повышающие стоимость факторы Понижающие стоимость факторы
Престижность районаСтатус других собственников жилой недвижимостиЗаповедность зоныДоступность парковкиДоступность к транспортным магистралямНаличие архитектурных памятников и других достопримечательностейРекреационная зона вблизи недвижимостиУникальные особенности архитектуры строения Удаленность от центральной части городаОтсутствие продуктовых магазинов в шаговой доступностиУдаленность от школьных и дошкольных учрежденийПлохая экологическая обстановка в регионеНаличие заводских и складских предприятий вблизи объекта недвижимости, свалки

Физические факторы (для земельных участков)

Сравнительный подход при оценке земельного участка подразумевает сбор характеристик об объекте недвижимости:

  • размер;
  • форма;
  • геология;
  • топография;
  • уровень подготовленности, то есть, очищена ли от растительности земля, устранены ли неровности;
  • качественные показатели почвенного покрова.

Наибольшего внимания заслуживает наличие или отсутствие холмов или склонов, скальных образований или рвов.

Немаловажно, какая несущая способность земли, ее прочность, наличие грунтовых вод. Очень важно, есть ли информация о возможном залегании полезных ископаемых.

Если информация подтвердится, то земля обязательно будет иметь обременение в будущем.

Общие характеристики объекта, подлежащего оцениванию

Рыночный сравнительный подход – это изучение характеристик, которые увеличивают стоимость объектов. К таким можно отнести:

  • размер строения или помещения;
  • высотность здания;
  • наличие и площадь вспомогательных помещений;
  • высота потолка.

Значение имеет и материал, из которого возведено здание, чем современнее и надежнее он, тем выше стоимость недвижимости. Не на последнем месте стоит и общий внешний вид всего здания, наличие ремонта и удобный вход. Если вход со двора, то это будет понижающим фактором.

Отсутствие ремонта – это повод для внесения поправок в оценочный отчет. Такой расчет производится по величине издержек на ремонтные или восстановительные работы, с учетом прибыли, которую получит предприниматель от вложений в строительство или ремонт.

Экономические факторы

Сравнительный подход в недвижимости – это учет возможной экономии на энергетических ресурсах в процессе эксплуатации. Постоянное повышение стоимости коммунальных услуг заставляет людей постоянно задумываться об экономии и использовании альтернативных источников энергии.

В особенности этот фактор важен, если объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду. Чем больше отношение дохода к затратам, которые пойдут на эксплуатацию здания или помещения, тем меньше размер возвратного капитала в чистом доходе от сдачи в аренду недвижимости.

К этой категории относится и показатель наличия или отсутствия счетчиков, проведены ли мероприятия по минимизации потерь тепла.

Другие показатели

Оценка предполагает учет наличия или отсутствия элементов сервиса. Самый простой пример – есть ли в доме лифт или его нет.

Наличие либо полное или же частичное отсутствие всех коммуникаций, тем более подключенных к местной системе. Если недостатков слишком много, то проводится коррекция в сторону уменьшения.

Оценивание недвижимости проводится еще по множеству показателей.

Этапы проведения расчетов

Все расчеты сравнительным подходом базируются на информации из открытых источников о проведенных в недавнее время сделках с аналогичной недвижимостью.

Этапы оценки:

  1. Изучение аналогичных предложений в конкретном сегменте недвижимости, выявление сопоставимых объектов, которые были проданы недавно.
  2. Собранная информация анализируется, и по отдельности каждое предложение сравнивается с оцениваемым объектом недвижимости.
  3. Выделение ценообразующих характеристик, внесение поправок в оценочный отчет.

Согласование скорректированной цены и выведение итоговой стоимости сравнительным подходом.

Преимущества сравнительного подхода

Прежде всего метод позволяет отразить мнение только типичных покупателей и продавцов.

Оценка стоимости отражается в действующих ценах, с учетом изменения финансовых условий и даже инфляционных процессов. Оценка всегда статически обоснована.

Чтобы оценить конкретный объект недвижимости, не нужно изучать весь рынок недвижимости, а только аналогичные объекты. Методика очень проста, с надежным результатом.

… и недостатки

  • Достаточно сложно выявить действительные цены.
  • Полная зависимость от активности и стабильности рынка недвижимости.
  • Сложность в согласовании данных, если аналогичные объекты существенно отличаются по условиям продажи.

В заключение

Суть сравнительного подхода в оценивании недвижимости понятна как покупателю, так и продавцу. Методика позволяет сторонам изучить рынок недвижимости и убедиться в том, что они не прогадали.

Оценка может проводиться на основе уже проведенных сделок или на предложениях других продавцов. В любом случае сравнительная методика – это систематизация и сопоставление данных по аналогичной недвижимости.

Главное, чтобы подбор аналогичных объектов для сопоставления учитывал особые или необычные факторы, к примеру, угрозу изъятия залога, изменения в нормативных актах на местном уровне или невыполнение условий кредитного договора, наличие элементов принуждения.

Источник: http://.ru/article/319524/sravnitelnyiy-podhod-metodyi-opredeleniya-stoimosti-nedvijimosti

2.1. Выбор подходов и методов оценки

2.1. Выбор подходов и методов оценки

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

     Затратный метод.

Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

Расчет стоимости приобретения свободной и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

[attention type=red]

расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов  получение полной восстановительной стоимости объекта.

[/attention]

Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках.

Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

[attention type=green]

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

[/attention]

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме­нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата­ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор­мация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа

продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи

сдавались в аренду.

МВР = Ц/Агод,      (1), где

[attention type=yellow]

МВР – мультипликатор валовой ренты; Ц – цена продажи сопоставимого объекта; А    – годовой рентный доход.

[/attention]

  На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна­чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней­ших расчетах.

  Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти­роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо­димые корректировки.

Определить стоимость объекта оценки (С),

С = МВР х Агод,     (2).

 Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при­менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафик­сировано большое количество продаж.

В случае если собранная рыночная информация отвечает при­знакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным.

Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный методы.

[attention type=red]

Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

[/attention]

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того,  абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

     Затратный метод.

Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

Расчет стоимости приобретения свободной и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

[attention type=red]

расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов  получение полной восстановительной стоимости объекта.

[/attention]

Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках.

Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

[attention type=green]

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

[/attention]

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме­нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата­ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор­мация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа

продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи

сдавались в аренду.

МВР = Ц/Агод,      (1), где

[attention type=yellow]

МВР – мультипликатор валовой ренты; Ц – цена продажи сопоставимого объекта; А    – годовой рентный доход.

[/attention]

  На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна­чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней­ших расчетах.

  Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти­роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо­димые корректировки.

Определить стоимость объекта оценки (С),

С = МВР х Агод,     (2).

 Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при­менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафик­сировано большое количество продаж.

В случае если собранная рыночная информация отвечает при­знакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным.

Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный методы.

[attention type=red]

Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

[/attention]

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того,  абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

Источник: http://www.srinest.com/book_991_chapter_9_2.1._Vybor_podkhodov_i_metodov_oenki..html

Оцениваем недвижимость методом сравнения

  Оценка недвижимости представляет собой определение цены недвижимости в соответствии с той целью, которая поставлена (продажа, покупка, аренда). Оценка недвижимости предполагает три подхода.

Мы остановимся на одном из них – сравнительном. Этот метод является частным вариантом оценки, но применяется достаточно часто. Причем иногда интуитивно.

Когда мы используем элементы этого метода, но не знаем его полностью.

Суть метода

Сравнительный подход к оценке недвижимости представляет комплекс методов оценки недвижимости.

В основе этих методов лежит сравнение объекта, который мы оцениваем, с подобными объектами недвижимости, о цене которых уже есть информация.

Условием для применения сравнительного подхода является развитой рынок недвижимости.

Аналогом объекта оценки считается объект, сходный по основным экономическим, техническим, материальным и другим показателям, определяющим его цену.

Такая оценка недвижимости, по сути, является целевым анализом приобретаемой или продаваемой недвижимости. Приоритетными объектами недвижимости для сравнительного подхода являются жилые помещения, земельные участки.

Сравнительный подход возможен, если у недвижимости есть такие признаки как

  • не уникальность объекта
  • исчерпывающая информация
  • сопоставимые факторы, влияющие на стоимость

Принципы

Сравнительный подход основывается на трех принципах

  • принцип замещения, когда осведомленный покупатель не будет платить за недвижимость больше, если можно купить на данном рынке такую же недвижимость за меньшую цену
  • принцип сбалансированности
  • принцип спроса и предложения, то есть когда взаимосвязаны потребность в объекте недвижимости и ограниченность ее предложения

Этапы

Обычно выделяют 4 этапа сравнительного подхода:

  • изучение рынка, когда анализируют состояние и тенденции рынка, особенного той части, к которой принадлежит оцениваемый объект; выделяют ту недвижимость, которая наиболее сопоставима с вашей и её стоимость была определена недавно (в связи с продажей, сдачей в аренду и т.д.)
  • достоверность информации об аналогах объекта недвижимости: сбор и проверка
  • возможность корректировать цены продаж аналогов, выбранных по отличиям от объекта оценки
  • возможность установить цену вашего объекта недвижимости

Выбор аналога

Для выбора объектов-аналогов используют следующие критерии

  • право собственности на недвижимость
  • время и условия продажи
  • финансовые условия сделки
  • местоположение
  • физическая характеристика

Достоинства и недостатки метода

Сравнительный подход в оценке недвижимости неоднозначен. К положительным сторонам данного подхода относят следующие моменты:

  • итоговая стоимость отражает мнение обычных покупателей и продавцов
  • цены продаж отражают финансовые условия и инфляцию
  • статистическая обоснованность
  • внесение корректировок на отличия сравниваемых объектов
  • простота в применении и надежность результатов

Недостатками считают:

  • различия продаж
  • сложный сбор информации о ценах и условиях сделки
  • зависимость от рынка, его активности и стабильности
  • сложность согласования данных о продажах, которые существенно различаются

Для расчета цены объекта недвижимости важны поправки, которые вносят в предварительные расчеты.

Вносимые поправки делятся на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные).

Первые созданы в результате того, что цена продажи объекта-аналога умножается на коэффициент степени различий характеристик.

К процентным поправкам относят поправки на местоположение недвижимости, её износ, время продажи и некоторые другие.

Стоимостные поправки меняют цену проданного аналогичного объекта на сумму, в которую можно оценить различия в характеристиках.

В сравнительном подходе к оценке недвижимости следует рассчитывать поправки. Их рассчитывают:

  • методом парных продаж
  • экспертным методом
  • статистическим методом

Метод парных продаж заключается в продаже двух объектов, которые идентичны за исключением одного параметра. Оценка этого параметра и определит поправку.

Экспертный метод базируется на субъективном мнении оценщика об объектах недвижимости. Статистический метод анализирует зависимость между изменениями цен.

Пример расчета

Можно посмотреть, для примера, как работает метод парных продаж.

Например, мы хотим узнать стоимость дома с участком. Нам известно, что цена продажи такого же дома, но без участка, — 800 тыс. руб.; на рынке недвижимости найдены сделки c аналогичной недвижимостью:

Решаем задачу:
1.Величина поправки складывается из

  • среднего значения — 158,4 тыс. руб.,
  • медианы (среднее число) — 151 тыс. руб.,
  • моды (самое часто встречающееся число) — 160 тыс. руб.,получается, что поправка к предполагаемой цене — 160 тыс. руб.

2. Определяем цену объекта недвижимости: 800 + 160 = 960 тыс. руб .

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/metod-sravneniya.html

Методы оценки недвижимости – стоимость и сравнение доходного и затратного подходов

Дело оценки какой-либо недвижимости является цепочкой следующих друг за другом операций оценщика, начиная постановкой задания и заканчивая передачей готового отчёта заказчику.

Этот процесс подразделяется на такие этапы:

  1. Формирование задачи на оценку:
    • выявление конкретной цели оценки;
    • выбор типа стоимости, по которой будет происходить оценивание;
    • определение имущественных прав;
    • реквизиты ведения оценки.
  2. Создание плановой документации и договора ведения оценки:
    • изучение источников информации;
    • график ведения работ;
    • выделение определённых методов оценки;
    • измерение расходов на оценивание;
    • оплата услуг;
    • оформление сделки.
  3. Собирание и анализ сведений:
    • просмотр местности и объектов;
    • законно оформленное представление;
    • технические подробности, расположение;
    • экономические особенности;
    • проверка полученных справок;
    • исследование.
  4. Анализ в условиях самого эффективного использования.
  5. Подсчёт стоимости основан на базе трёх основных подходов:
    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.
  6. Анализ выявленных результатов и расчёт конечной стоимости предмета:
    • проверка информации;
    • разбор ограничений и допущений, связанных с достоверностью полученной информации;
    • вывод конечной стоимости.
  7. Формировка отчёта об оценке.

Подвиды стоимости, по которым происходит оценивание недвижимости:

  1. Рыночная.
  2. Инвестиционная.
  3. Ликвидационная.
  4. Кадастровая.

Рыночная цена отражает сумму денежных средств, которую возможно получить при продаже предмета на открытом рынке в среде полной конкуренции на дату операции. Также, разумеется, что лица сделки владеют данными о подробном состоянии объекта и ценах на похожие объекты и действуют, зная это.

Инвестиционная цена — это стоимость для лица или нескольких лиц, планирующих эксплуатировать объект оценки в инвестиционных целях – извлечение прибыли от арендной платы и прирост дохода.

Под ликвидационной стоимостью подразумевается сумма денежных средств, которая будет получена при ликвидации предмета. Действие нестандартных причин, заставляющих лицо продавать предмет не по рыночным условиям и есть главной различностью ликвидационной стоимости от рыночной.

Кадастровая цена рассчитывается специалистом, опираясь на законодательство, которое регламентирует схему кадастровой оценки. Эта стоимость считается для подсчёта налогов.

Затратный подход

Затратный подход – это группа методов оценки, которые базируются на выяснении затрат, нужных для восстановления или же замещения предмета оценки с учётом накопленной амортизации.

Стадии затратного метода:

  1. Расчёт стоимости предмета оценки в условиях самого эффективного применения.
  2. Расчёт заместительной или восстановительной цены.
  3. Расчёт всех разновидностей амортизации (накопленный износ).

Физический – износ по истечении срока эксплуатации, потеря рабочих способностей и физическое устаревание.

Моральный износ – износ предмета при возникновении более новых усовершенствованных его подвидов, развитии прогресса и несоответствии характеристик предмета появившимся условиям.

Внешний износ – износ, вызванный переменой внешнеэкономической ситуации.

Информация, которая нужна при применении затратной методики:

  • накладные расходы;
  • затраты на оборудование;
  • затраты на выплату заработной платы;
  • порог рыночной цены на материалы;
  • норма дохода строителей в пределах изучаемой территории.

Как и любой иной подход оценивания недвижимости, этот также имеет свои недостатки и преимущества.

Положительные стороны:

  • считается наилучшим при работе с новыми предметами;
  • в некоторых случаях этот подход становится единственно верным;
  • решение проблем с налогообложением;
  • соотнесение стоимости предмета полученной тремя методами;
  • оценивание предметов в неактивных сегментах рынка;
  • анализ на эффективность использования;
  • анализ технических и экономических показателей;
  • постоянное обновление предмета;
  • оценивание предметов особого назначения;
  • решение проблем страхования.

Негативные стороны:

  • разделение работы с земельным участком и постройками;
  • большая трудоёмкость при расчёте износа не новых зданий и сооружений;
  • сложность работы оценщика именно в РФ;
  • трудоёмкость расчёта стоимости, воспроизведения старых зданий и сооружений;
  • стремительное увеличение затрат труда при желании получения более достоверных результатов оценки;
  • затраты зачастую нельзя соотносить с рыночной ценой;
  • несоизмеримость затрат на покупку предмета с расходами на новое строительство такого же объекта (из-за того, что во время оценки вычитается износ).

Методы затратного подхода

  1. Метод сравнительной единицы.
  2. Метод разбивки по компонентам.
  3. Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы.

Строится на расчёте стоимости строительных работ сравнительной единицы абсолютно схожего сооружения.

Затем эту цену потребуется подкорректировать в согласии с данными различиями аналогичных объектов.

Выбирая похожий предмет нужно обязательно учитывать:

  • одинаковые функции и назначение;
  • похожесть физических данных;
  • соизмеримый возраст сооружений;
  • прочие схоже характеристики.

Цена, полученная при расчёте по этому методу, считается ценой замещения.

Метод разбивки на компоненты.

Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша).

Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.

Известно определённое количество вариаций применения описываемого подхода:

  1. Субподряд. Базируется на том, что главный подрядчик набирает команду субподрядчиков для работы на конкретных операциях. После, считаются общие расходы по отдельному человеку.
  2. Сортировка по профильному труду. Схож с первым способом, но общие расходы считаются по отдельному специалисту, нанятому на свою разновидность работы.
  3. Отделение расходов. Суть кроется в применении различных единиц сравнения для оценки частей сооружения. Потом, выведенные оценки складываются.

Метод количественного обследования. Обычно это монтажные расходы некоторых частей, оснащение и само строительство. Но помимо прямых расходов, следует также рассчитывать накладные и другие расходы. Затем составляется смета по объекту.

Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.

Локальные сметы — первоначальная документация, которая создаётся по каждым разновидностям работ и затрат по зданию.

Объектные сметы накапливают информацию локальных смет и прочих документов и служат информационной основой сводных смет.

Сводные сметы создаются исходя из двух вышеописанных смет, и дают полную картину расходов.

При работе с этим методом обычно используют несколько подходов к расчёту расходов. А именно:

  1. Ресурсный.
  2. Ресурсно — индексный.
  3. Базисно — индексный.
  4. Базисно — компенсационный.
  5. На базе информации о стоимости уже построенных аналогичных объектов.

Этот считается наиболее точным и детальным, но и очень трудоёмким. Следовательно, профессионал обязан хорошо знать теорию, и умело её применять в практических делах.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

  • ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
  • замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

  1. Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
  2. Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
  3. Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

  1. Трудности прогнозирования.
  2. Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

  1. Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода — он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
    • расчёт чистого операционного дохода за год;
    • расчёт коэффициента капитализации;
    • расчёт рыночной стоимости объекта.
  2. Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
    • денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
    • есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
    • сезонность;
    • объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
    • объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

  • продолжительность периода, который прогнозируем;
  • прогнозируемый размер денежных потоков;
  • ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

  1. Выбор модели.
  2. Выбор периода.
  3. Ретроспективный анализ.
  4. Прогнозирование валовой выручки.
  5. Анализ затрат.
  6. Анализ инвестиционных поступлений.
  7. Выяснение суммы денежного потока.
  8. Учёт ставки дисконта.
  9. Расчёт стоимости после прогнозного периода.
  10. Расчёт действительных стоимостей.
  11. Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

  • нестабильный характер денежных влияний;
  • недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

  • метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
  • сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

Сравнительный (рыночный) подход

В началах метода — сличительное оценивание объекта со схожими объектами недвижимости, на которые уже есть информационная база о ценах договоров.

Метод работает на базе следующих тезисов:

  • принцип спроса и предложения (ограниченность предложения недвижимости и её надобность);
  • принцип замещения (клиент не будет переплачивать, если есть возможность приобретения аналогичного объекта за меньшую цену на другом рынке).

Стадии сравнительного подхода:

  1. Сбор данных об аналогичном предмете.
  2. Проверка полноты и достоверности полученных данных.
  3. Корректировка данных с ориентировкой на современные условия.
  4. Сглаживание разнообразных специфичных характеристик объекта оценки и аналогичного предмета.
  5. подсчёт конечной стоимости предмета.

Правила, при которых метод будет актуален:

  1. Не уникальность объекта.
  2. Наличие точной достоверной информации.
  3. Сопоставимость причин, которые воздействуют на объекты.

Достоинства этого подхода:

  • итоговая цена основывается на мнении типичных субъектов рынка;
  • есть возможность отражения инфляционных сдвигов и изменчивости финансовой среды;
  • возможность внесения изменений в объекты сравнения;
  • простота использования;

Недостатки:

  • различность продаж;
  • трудоёмкость сбора всей информации;
  • необходимость в постояннодействующем рынке;
  • трудности из-за стабильности рынков;
  • трудоёмкость при сравнении сведений о различных сбытовых операциях.

Методы сравнительного подхода:

Метод парных продаж

Основывается на сравнении каких-то пар схожих продаж.

Под парными продажами подразумевается реализация двух объектов, различные особенности коих практически идентичны, кроме какой-то определённой, что специалист и будет оценивать, и применять как поправку при составлении конечной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это соотношение текущей цены к потенциальному валовому или настоящему доходу. Для того чтобы применять данный метод нужно:

  1. Оценивать валовый доход от объекта оценки.
  2. Определять ВРМ.
  3. Перемножить валовый доход и среднее значение ВРМ.

Достоинства: простота использования.

Недостатки:

  • приемлем исключительно при расширенном и отлаженном рынке недвижимости;
  • не отображает в развёрнутом виде возможные отличия между объектом исследования и объектом — аналогом;
  • не берёт во внимание разность чистого операционного дохода от обоих объектов.

Источник: http://homewin.ru/narod/podxody-i-metody-ocenki-stoimosti-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть