Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2017-2018 год

Содержание

Договор долевого участия в строительстве – образец 2017 года

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2017-2018 год

2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям.

Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона.

Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет.

Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

Отношения сторон, вытекающие из условий договора

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства.

Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома.

Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора.

Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

После подписания документа обеими сторонами, договор передается на регистрацию в Росреестр, и только после этой процедуры ДДУ считается заключенным и начинает действовать.

Обязательные условия договора

Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:

  • ДДУ не должен противоречить законодательству;
  • в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.

Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

  1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
  2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
  3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
  4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
  5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).

Договор, в котором нет хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, по закону считается незаключенным. Все данные, содержащиеся в документе, должны в точности соответствовать сведениям, включенным в декларацию проекта. Если в ДДУ содержится недостоверная или противоречащая декларации информация, такой договор может быть признан недействительным по решению суда.

Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.

Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

Права и обязанности сторон

Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

Обязанности застройщика:

  1. Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
  2. Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
  3. Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
  4. Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
  5. Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
  6. Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.

Строительная компания имеет право:

  • расторгнуть ДДУ с участниками, нарушающими более чем на два месяца сроки оплаты по договору;
  • выдвигать требования к дольщикам об уплате пени за просрочку платежей.

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту обычных граждан, принимающих участие в долевом строительстве. Поэтому дольщики наделены более широкими правами, нежели застройщики, обязательств, которые берут на себя участники долевого проекта, только два: своевременная оплата по договору и принятие квартиры у застройщика.

Права дольщиков:

  1. Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
  3. Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
  4. Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
  5. Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
  6. Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
  7. Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.

Изменения условий договора в 2017 году

Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства.

Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам.

Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.

В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме.

Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д.

Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.

Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома.

Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.

Одно из важных изменений, касающихся условий ДДУ – возможность расторгнуть договор с застройщиком при получении жилья, фактический метраж которого более чем на 5% отличается от квадратуры, прописанной в ДДУ.

При этом неважно, в какую сторону, большую или меньшую, изменилась площадь квартиры.

Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика.

Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий.

При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.

Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры.

Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.

Гражданам нужно учесть, что производя оплату незарегистрированного договора, они оказываются вне защиты 214 ФЗ, поскольку с точки зрения закона они не являются дольщиками.

Если по каким-либо причинам Росреестр откажет в регистрации ДДУ, существует большой риск не возврата денег, уплаченных застройщику по договору, который до регистрации является недействительным.

Как избежать рисков при заключении договора

С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций.

Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика.

Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.

Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй.

В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права.

Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.

Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.

На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ.

Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-obrazets-2017-goda

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой: образец 2018

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой: образец 2018

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой не является гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства по нему.

Эта сделка не убережет вкладчика от мошенничества, долгостроя и, тем более, от банкротства строительной фирмы.

Однако в среде юристов и простых граждан считается, что ДДУ – лучший способ защиты прав дольщика.

Чтобы понять, почему именно он заслужил такую «народную любовь», разберемся с тем, что из себя представляет договор долевого участия с ипотекой, в чем его особенности, как он заключается и расторгается, а также вам будет доступен образец для ознакомления.

Значение термина

Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры.

После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность.

Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.

Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком.

Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее.

При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.

Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.

Тонкости ипотеки на долевое строительство

ДДУ не «делает» дольщика хозяином квартиры, он лишь дает ему возможность требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

Поэтому основное отличие покупки строящегося жилья от готового – это отсутствие права собственности.

В рамках этой сделки государственной регистрации подлежит право залога недвижимости, а не право собственности.

В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:

  • получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
  • наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:

-срок сдачи дома в эксплуатацию;

-срок передачи квартиры клиенту;

-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;

  • дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
  • сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
  • возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые — не возвращают вообще;
  • аккредитация компании — строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.

Этапы оформления договора

Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:

  • выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
  • бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
  • подача заявки на получение займа;
  • подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
  • заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
  • регистрация договора в Росреестре;
  • внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.

На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:

  • закладной и договора займа;
  • договора долевого участия;
  • акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • паспорта будущего собственника.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре.

Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита.

После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.

С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:

  • необоснованное и не обозначенное в договоре увеличение стоимости квартиры;
  • «поборы» со стороны застройщика;
  • приостановка строительства на неопределенный срок;
  • перепродажа забронированного объекта;
  • просрочка сдачи в эксплуатацию более, чем на два месяца;
  • значительные изменения в планировке, влияющие на увеличение стоимости квартир;
  • неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания передаточного акта, при условии, что застройщик отказывается их устранить за свой счет.

Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.

Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.

Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой

Процедура расторжения ДДУ с ипотекой не имеет каких-то особенных сложностей, при условии, что все пойдет «гладко».

В первую очередь, клиент должен получить согласие кредитора на прекращение договорных отношений со строительной компанией. Банк без проблем соглашается, если кредитные средства еще не переданы застройщику и «висят» на аккредитивном счету.

Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:

  • вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
  • приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.

Если застройщик отказывается вернуть деньги или отвечает «молчанием», клиент обращается в суд. На этом моменте мы остановимся отдельно, в виду длительности и сложности судебной процедуры.

Обращение в суд

Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.

К заявлению прилагаются:

  • паспорт;
  • копия досудебного уведомления;
  • расторгаемый договор;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
  • договор банковского займа;
  • письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
  • иные документы, на которых истец основывает свое требование.

Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.

Если банк против

Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.

В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.

Судебная практика

Судебная практика по договорам долевого участия в строительстве с ипотекой показывает, что застройщик чаще всего не настроен возвращать дольщику «ни копейки». Мало кто из руководителей понимает, что подобная тактика приводит к тяжелым последствиям:

  • остановке строительства;
  • банкротству;
  • аресту активов и счетов.

Суды назначают различные экспертизы для установления законности требования истца, и заключения, как правило, «говорят» в пользу последних.

Однако, иногда экспертиза устанавливает, что с ответчика истребуются завышенные суммы.

В результате чего истец уменьшает исковые требования, и снижаются штрафные санкции, возложенные на застройщика.

Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Типовой договор ДДУ

Унифицированной (типовой) формы ДДУ не существует. Поэтому застройщики обычно пытаются добавить в документ максимум выгодных для себя (и невыгодных для дольщика) условий.

Прежде чем вложить свои деньги в долевое строительство, необходимо тщательно изучить документацию застройщика, проверить права на земельный участок, наличие лицензии и т.д. На следующем этапе – подписания договора долевого участия – прежде всего нужно внимательно изучить проект соглашения.

Основные положения

Необходимо определить, кто указан в ДДУ в роли застройщика. В тексте соглашения обязательно должно быть прописано полное наименование строительной фирмы а также ФИО и должность ее представителя, уполномоченного на подписание документов.

Обратите внимание! От лица компании-застройщика может выступать только генеральный директор – именно его подпись должна стоять в документе.

Если же договор подписан кем-то другим, то в случае судебных разбирательств у вас могут возникнуть большие сложности.

Другой сотрудник вправе представлять интересы компании только на основании доверенности, которая должна прилагаться к ДДУ.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи участка земли под возведение объекта.

Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко, без возможности двоякого толкования. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение покупателем конкретной квартиры в оговоренный срок.

Именно это необходимо зафиксировать в документе, так как любые другие формулировки, например, участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, никакого отношения к предмету ДДУ не имеют.

Кроме того, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ) говорит о том, что ДДУ должен содержать в себе точные характеристики возводимого объекта, а именно:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором будет располагаться жилое здание;
  • предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она будет находиться, и расположение на этаже;
  • площадь жилого помещения, также размер балкона, лоджии или террасы;
  • все атрибуты будущей квартиры: межкомнатные и входные двери, оконные блоки, отделка стен и потолка и др.;
  • тип отделки: чистовая, черновая, без отделки.

Обратите внимание! Если помещение сдается с чистовой отделкой, то в  ДДУ должна прописываться каждая мелочь, вплоть до вида обоев на стенах.

Устные договоренности с застройщиком в суде предъявить нельзя, поэтому требуйте включения в текст соглашения максимально полного и детального описания будущей квартиры.

Иногда строительные организации включают в ДДУ условие о праве внесения изменений в проектную декларацию, планировку или другие характеристики объекта в одностороннем порядке, то есть без согласования с дольщиком. С точки зрения закона такие действия неправомерны, так как покупатель должен получить полные и достоверные сведения о товаре.

Обязательным также является пункт о гарантиях, которые застройщик предоставляет дольщикам.

В ДДУ должен быть четко прописан гарантийный срок на саму квартиру, а также на ее инженерные коммуникации.

Период гарантийного обслуживания жилого помещения должен составлять не менее 5 лет, а его оснащения – 3 года. Сократить указанный срок законным путем застройщик никак не сможет.

Как было сказано выше, ДДУ должен содержать в своем тексте точное техническое описание будущей квартиры.

Вместе с этим многие строительные компании пытаются включить в соглашение пункт о том, что если после обмеров БТИ фактическая площадь помещения окажется  больше или меньше прописанной в договоре, то дольщик обязан будет оплатить лишние квадратные метры, либо же, напротив, застройщик возвращает клиенту часть денежных средств. Иногда в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не будет доплачивать.

Юристы напоминают, что Закон №214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересчете цены жилья. Однако согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.

1992 г. № 2300-1, дольщик вправе требовать с застройщика вернуть деньги за недостающие метры, тогда как строительная компания за лишнюю площадь ничего получить не может.

В ДДУ должны быть указаны четкие сроки исполнения сторонами своих обязательств. При изучении этого раздела договора необходимо обратить внимание на следующее:

  • должен быть прописан срок действия самого соглашения. Формулировка должна гласить, что он актуален до полного исполнения сторонами взятых на себя обязанностей;
  • должна быть оговорена дата сдачи квартиры дольщику.

Как правило, в последнем случае застройщики не прописывают точную дату передачи жилого помещения хозяину, а указывают лишь квартал и год, что вполне законно, однако не совсем удобно для дольщика.

По закону, заказчик вправе расторгнуть ДДУ только по истечении 2 месяцев после указанной в нем даты передачи объекта.

Это означает, что ему придется сначала ожидать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии к застройщику.

Поэтому наилучшим вариантом для клиента будет прописать в ДДУ следующую фразу: «Квартира должна быть передана не позже такого-то числа такого-то месяца такого-то года». Если что-то пойдет не так, можно будет отталкиваться именно от этой даты.

Строительные компании активно ищут любые способы, чтобы обойти Закон №214-ФЗ.

Взыскание неустойки за срыв сроков сдачи объекта может нанести ощутимый удар по финансам застройщика, поэтому он всегда стремиться подстраховаться, например, включив в ДДУ пункт, согласно которому будет нести материальную ответственность только при наличии личной вины в несоблюдении сроков, либо незаконно увеличивает список обстоятельств неодолимой силы.

Помните, что форс-мажор предполагает террористические атаки, военные действия или стихийные бедствия, а изменения в действующем законодательстве, плохие погодные условия или бездействие недобросовестных партнеров застройщика к нему не относятся.

Качество – это еще один важный момент в ДДУ, требующий пристального внимания.

Закон №214-ФЗ устанавливает, что при выявлении каких-либо дефектов в новой квартире застройщик обязан бесплатно устранить их в разумный срок либо перечислить дольщику деньги на ремонт, если последний решил исправлять недоделки своими силами. Некоторые компании пытаются подстраховаться от подобных неприятностей и минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Для этого они включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия его качества проектной документации.

Несмотря на то, что возможность предъявления претензии со стороны будущего владельца квартиры этот пункт не исключает, однако он может вызвать проблемы в ходе судебного разбирательства.

Финансовая сторона сделки – это крайне важный пункт ДДУ. Здесь необходимо обратить внимание на следующее:

  • в договоре должна быть четко прописана цена будущей квартиры. Лучше, если она будет выражена в рублях. На практике стоимость 1 квадратного метра часто указывается в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса. Это сильно ухудшает условия соглашения;
  • в документе должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться выплата долевого взноса (например, собственные сбережения дольщика либо банковская ссуда).

Также следует проанализировать, когда обязательства заказчика по договору будут считаться полностью выполненными.

Обычно застройщики настаивают на том, что это происходит после зачисления денег на их счета.

В итоге дольщик очень рискует, ведь перевод осуществляется в течение нескольких суток, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.

Решить данную проблему довольно просто: нужно включить в ДДУ условие о том, что обязательства клиента перед перед продавцом считаются выполненными с момента передачи денежных средств в банк.

Обратите внимание! Немаловажно также прояснить в вопрос о том, кто будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в отделении Росреестра.

Кроме того, необходимо определиться, с какой даты дольщик должен платить коммунальные платежи за свою новую квартиру.

Часто застройщики пытаются включить в ДДУ условие о том, что заказчик начинает оплачивать счета с момента сдачи дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры может состояться только через несколько месяцев после сдачи дома.

Выходит, что еще не поселившись в новом жилье, человек будет обязан оплачивать ЖКХ. Такое положение вещей в корне несправедливо, поэтому призываем вас тщательно изучить данный пункт договора.

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома предполагает не только заключение договора, но и возможность его аннулирования. Если это происходит по желанию дольщика, то ему придется выплатить застройщику неустойку. Поэтому до подписания ДДУ стоит обратить внимание на ее размер.

Образец ДДУ можно посмотреть в интернете. На практике такой договор обычно составляют юристы застройщика. Естественно, они будут стараться, чтобы все выгоды и гарантии были на стороне их работодателя.

Какие подводные камни и ловушки скрывает ваш ДДУ, и как максимально обезопасить себя от них, вы можете узнать, только обратившись к независимому юристу, имеющему большой опыт работы в данной области.

Источник: http://zaoalto.ru/articles/tipovoj-dogovor-ddu/

Читаем договор долевого участия в строительстве по ФЗ 214 – регистрация и федеральные законы

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214 вместе с ГК РФ и законом, защищающим права потребителей, регулирует взаимоотношения потенциального покупателя жилой недвижимости и застройщика.

Но единый образец договора, фиксирующего взаимоотношения сторон на бумаге, законом не предусмотрен.

Поэтому покупателям необходимо досконально изучать предлагаемый им текст договора, чтобы не множить ряды обманутых дольщиков.

Семь признаков легитимности ДДУ

Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214» предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве. Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

  1. Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
  2. Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы. Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
  3. В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту. Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком квартиры.
  4. В соглашении об участии в долевом строительстве по 214 ФЗ следует точно указать стоимость квартиры (в идеале – в рублях), а также порядок и срок уплаты оговоренной суммы.
  5. Застройщик по закону должен нести ответственность за объект, переданный дольщику. Гарантийные сроки (обычно 5 лет – на квартиру, 3 – на ее технологическую и инженерную оснастку) следует оговорить в договоре.
  6. Договор должен содержать пункт о финансовых гарантиях, обеспечивающих выполнение дольщиком взятых обязательств. Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.
  7. Обязательным условием легитимности ДДУ является указание в нем залога находящегося у застройщика земельного участка и возводимых на участке объектов.

Что надо знать о сроке передачи и форс-мажорах

Для трезвой оценки возможных рисков застройщик должен понимать, о каких сроках идет речь в 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, и какие сроки может прописать застройщик в ДДУ.

По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции.

Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки. Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию.

Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться.

Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам.

Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры. Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.

Вполне понятно желание будущих новоселов по максимуму оградиться от различных форс-мажоров. Поэтому нередки случаи сознательного внесения ими изменений в предложенный вариант ДДУ.

Юридически этот допустимо, но оправдано не всегда.

Так, текст стандартного договора, разработанный сотрудниками Управления Росреестра по СПб соответствует всем законодательным требованиям ФЗ 214.

Поэтому при попытке регистрация договора долевого участия 214 ФЗ в управлении из-за внесенных в текст изменений могут возникнуть определенные сложности: поправки будут анализироваться правоведами, и регистрация либо затянется во времени, либо вообще не состоится.

«Не регламентировано 214 ФЗ – значит разрешено»

Некоторые застройщики охотно берут на вооружение этот принцип, пытаясь включить в текст ДДУ недопустимые с точки зрения других законодательных норм пункты.

Речь, например, идет о навязывании будущим новоселам за дополнительную плату различных дополнительных услуг типа бронирования квартиры, государственной регистрации заключаемого договора или оформления права собственности на будущее жилье.

Но при этом застройщиком нарушаются нормы п. 2 16 статьи ФЗ, защищающего права потребителей.

Порой застройщики пытаются оговорить в ДДУ свое право на корректировку проектной документации жилого дома, право на изменение его этажности или возможность изменения планировки квартиры. Такой пункт договора тоже противоречит законодательству, так как нарушает право покупателя быть проинформированным о приобретаемых товарах и услугах.

Незаконным является и включение в текст договора пункта о возможности привлекать средства потенциальных новоселов для сооружения объектов сопутствующей социальной инфраструктуры. Таким образом использовать средства дольщиков законодательство не позволяет.

Хотя 214 ФЗ в определенной степени и защищает потенциальных покупателей, ответственность за принятое решение ценой в несколько миллионов рублей он с них не снимает.

Поэтому текст предлагаемого застройщиком договора необходимо внимательно изучить – самостоятельно или обратившись к юристу, практикующему в соответствующей области права.

Вопросы, которые обязательно появятся, можно и нужно обсуждать с застройщиком. Общение с представителями строительных компаний требует определенных навыков.

Поэтому получить от них четкие ответы на правильно сформулированные вопросы будет проще в присутствии того же юриста.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/chitaem-dogovor-dolevogo-uchastiya-po-214-fz-pravilno/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть