Участие в долевом строительстве: что нужно знать, как оформить договор, закон

Содержание
  1. Долевое строительство: что нужно знать? Закон о долевом строительстве
  2. Нюансы
  3. Проверяйте документы
  4. Повышение безопасности сделки
  5. Нюансы страховки
  6. Способы обеспечения обязательств
  7. Еще что нужно знать про долевое строительство?
  8. Проблем не избежать?
  9. Еще одна распространенная схема
  10. Утром – регистрация, вечером – деньги
  11. Принятие объекта у застройщика
  12. Грамотная помощь
  13. Вывод
  14. Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?
  15. О долевом строительстве жилья
  16. Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них
  17. Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?
  18. Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)
  19. Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?
  20. Для чего используется предварительный договор долевого участия?
  21. Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?
  22. Как оформляется покупка новостройки?
  23. Подготовка документов покупателем
  24. Подписание ДДУ
  25. Этап 1. Показать договор юристу
  26. Этап 2: проверить срок передачи ключей
  27. Этап 3: проверить пункт о компенсации площади
  28. Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика
  29. Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2018 году
  30. Основные моменты
  31. Как происходит долевое участие
  32. Отличие от инвестирования
  33. Договор
  34. Права и обязанности дольщиков
  35. Что требуется от застройщика

Долевое строительство: что нужно знать? Закон о долевом строительстве

Участие в долевом строительстве: что нужно знать, как оформить договор, закон

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему.

Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство.

Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

Нюансы

В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе.

Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам.

На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора?

Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.

Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима.

Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».

Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.

Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.

Проверяйте документы

ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности.

Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования.

По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки.

Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о госрегистрации;

– справка о постановке на учет в налоговую;

– утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;

– аудиторское заключение.

Повышение безопасности сделки

С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство.

Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства.

Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.

Нюансы страховки

Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.

Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.

Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.

Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:

1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.

2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога.

Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения.

Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.

Способы обеспечения обязательств

Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства.

Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации.

В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.

Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:

1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;

2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;

3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.

Еще что нужно знать про долевое строительство?

Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна.

По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление.

Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.

Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны.

Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.

При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.

Проблем не избежать?

Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство».

Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу. В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры. Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам.

На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре.

Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.

Еще одна распространенная схема

Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор.

В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации.

При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем.

Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно. Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.

А вот еще один популярный маневр.

Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное.

То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214.

Утром – регистрация, вечером – деньги

Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент.

Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности.

Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть. Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство.

Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме. Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер.

Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.

Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке.

На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано.

Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.

Принятие объекта у застройщика

Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?

Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта.

Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки.

Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.

Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:

– просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;

– утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;

– угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.

Грамотная помощь

Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание.

Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:

  • Выбор застройщика, проверка его документов.
  • Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
  • Готовят и подают документы для регистрации.
  • Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
  • Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т. д.

Вывод

Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов.

Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи.

Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.

Источник: http://.ru/article/180995/dolevoe-stroitelstvo-chto-nujno-znat-zakon-o-dolevom-stroitelstve

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.

Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

О долевом строительстве жилья

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Зачем заключать договор именно долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

О долевом строительстве жилья

Безусловно, у долевого участия в строительстве есть ряд преимуществ для обеих сторон: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений долевого участия в строительстве наиболее оптимальный для себя вариант. Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4).

 Скачать договор долевого участия в строительстве

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий при долевом участии в строительстве для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

  • умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране; 
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных. 

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив с застройщиком составленный по всем правилам договор о долевом участии в строительстве жилья.

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Для этого есть несколько причин:

  • до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
  • с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, вводится дополнительная мера, защищающая покупателя – обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
  • минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
  • в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки – 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
  • покупатель получает гарантию на приобретенное жилье – не менее 5-ти лет с даты его передачи;
  • дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

Согласно п. 3 ст. 4 214-ФЗ, процедура регистрации договора участия в долевом строительстве обязательна, без ее проведения договор не может вступить в силу.

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

  • получить разрешение на осуществление строительства;
  • опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте; 
  • осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства. 

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте – где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве многоквартирного дома, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

  1. Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
  2. Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
  3. Срок передачи объекта;
  4. Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
  5. Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия – он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой – предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства.

Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья и приняв условия долевого участия в строительстве сомнительного характера, можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_gramotno_zaklyuchit_dogovor_dolevogo_uchastiya_v_stroitelstve/

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия.

Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует.

До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки.

Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель, без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку.

Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя. Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку.

Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие.

Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Покупателей может быть двое, когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке.

Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность.

И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств – в ипотеку. Каждый банк требует от клиентов свой список документов.

В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты – ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка.

Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

  1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
  2. Копия паспорта.
  3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
  4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
  5. Копия трудовой книжки.
  6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования.

Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе.

Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание, так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе.

Экономить на юристе в данном случае – слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

  • Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
  • Дата сдачи дома в эксплуатацию.
  • Адрес будущего дома.
  • Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
  • Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
  • Страхование ответственности строительной компании.
  • Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь.

Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты.

Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Но это реклама, он не имеет силы юридического документа.

В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

  1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
  2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины.

В этом случае возникает противоречие.

По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной – больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт.

Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры.

В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней.

Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м.

равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно.

Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор.

Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись.

Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор.

Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему.

Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит.

Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства.

Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия.

Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-oformit-dogovor-dolevogo-uchastiya

Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2018 году

Сейчас свою популярность набирает долевое строительство, а в данной статье прописано, что нужно знать об этом в 2018 году, чтобы не ошибиться и сделать всё правильно.

Такая популярность связана с тем, что долевое строительство позволяет людям приобрести новое жилье по очень выгодным ценам, что, конечно же, является огромным плюсом. Однако в любом случае вам для начала требуется разобраться во всех важных нюансах.

Стоит отметить, что с 2018 года в этом вопросе практически ничего не изменилось. Уже много лет действуют одни и те же условия.

Основные моменты

В первую очередь стоит разобраться с тем, почему многие граждане России предпочитают вкладываться в долевое строительство:

  • Квартиры в новостройках чаще всего стоят значительно дешевле, чем на вторичном рынке. Получается, что вы сможете очень выгодно купить свое новое жилье.
  • Вам не нужно готовить сразу всю сумму. Вы можете расплачиваться за квартиру все время, пока идет застройка.
  • Вы можете заранее выбрать планировку, которая будет полностью устраивать. Это поможет вам в дальнейшем сэкономить на ремонтных работах. Конечно же, вам нужно учитывать, что к планировке устанавливаются различные технические требования, которые необходимо соблюдать.

В итоге получается, что постройка нового дома производится за счет покупателей. Такой вариант будет выгоден как застройщикам, так и владельцам квартир.

При этом стоит учитывать, что все моменты регулируются российским законодательством.

Вы должны знать, что застройщик несет ответственность перед всеми своими дольщиками.

Как происходит долевое участие

Если вы решили стать дольщиком, то вам необходимо знать обо всех нюансах. В долевом строительстве есть множество моментов, которые нужно учитывать.

Для того чтобы построить дом, застройщик привлекает средства физических или юридических лиц, которые, в свою очередь, заинтересованы в этой постройке.

Таким образом, получается, что дольщиками могут стать обычные граждане, которые хотят купить квартиру еще на стадии строительства дома, или же компании, которые покупает сразу несколько квартир.

Сам застройщик и владелец земельного участка также являются участниками долевого строительства.

У процедуры долевого участия имеется несколько этапов:

  1. Для начала компании необходимо получить разрешение на строительство. Без этого документа она не может начать строительство дома, так как это будет являться нарушением российского законодательства.
  2. После того как это разрешение будет получено, публикуется проектная декларация.
  3. Далее привлекаются дольщики, которые заинтересованы в строительстве данного дома.
  4. Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Разрешение на строительство дома можно получить в местном управлении. Для получения такого документа потребуется предоставить проект, который отвечает всем техническим нормам. Обычно проблем с получением бумаги не возникает, особенно, если застройщик уже не первый год на рынке.

Проектная декларация – этот тот документ, в котором будет представлена вся необходимая информация о плане строительства и непосредственно о самом застройщике. Данная бумага обязательно должна быть опубликована в СМИ или интернете, чтобы с ней могли ознакомиться все желающие.

Сделать это необходимо за две недели до того, как застройщик начнет подписывать первые договоры долевого участия.

Согласно российскому законодательству, застройщик может не опубликовывать такую информацию, но должен будет предоставлять ее всем, кому она потребуется, что значительно усложнит процесс.

Привлечение дольщиков – это поиск лиц, которые заинтересованы в том, чтобы вложиться в будущее строительства. При этом не должно быть нарушений российского законодательства. Однако даже этого недостаточно, дополнительно заключаются договоры, в которых прописываются все необходимые условия.

Отличие от инвестирования

Многие люди, которые решили стать дольщиками, думают, что вложение в строительство – это инвестирование. Однако инвестирование и долевое строительство являются разными вещами, и это нужно учитывать.

В первую очередь, два этих понятия регулируются разными законными актами – инвестирование Гражданским кодексом, а долевое строительство – Федеральным законом о долевом строительстве (ФЗ).

Также здесь существуют и другие различия:

  • Долевое строительство направлено на то, чтобы дольщики получили квартиры в собственность. Инвестирование – возможность дальнейшего получения прибыли.
  • В качестве инвестиций могут выступать не только денежные средства, но и, например, ценные бумаги. В случае с долевым строительством принимаются только денежные средства.
  • Долевое строительство требует обязательной государственной регистрации. Инвестиция дела обстоят уже иначе.
  • Риски могут накладываться на инвесторов или застройщика.
  • В случае с инвестициями договор заключается обязательно. В случае с долевым строительством только в тех ситуациях, когда застройщик выполняет все свои обязательства.

Получается, что дольщик не является инвестором, и здесь работают абсолютно разные схемы взаимодействия. Дольщик – это обычный собственник, который решил вложиться в жилье еще на стадии его строительства. В долевом строительстве могут участвовать абсолютно все.

Договор

Прежде чем стать дольщиком, необходимо разобраться, как правильно оформляются те или иные документы. Это позволит вам избежать серьезных ошибок, и сделать всё максимально правильно.

Договор о долевом строительстве – это соглашение, в котором застройщик обязуется достроить дом, ввести его в эксплуатацию и, в принципе, выполнить все свои обязательства перед дольщиками.

В договоре должны быть следующие обязательные пункты, без которых он не будет считаться заключенным:

  • Должны быть прописаны максимально точные и подробные сведения об объекте строительства.
  • Прописаны права, а также обязанности обоих сторон – застройщика и дольщиков.
  • Должны быть обозначены точные сроки, когда квартиры будут переданы дольщикам.
  • Также в документе прописывается, какая цена будет у квартиры. Там же прописываются условия, каким именно образом должна быть выплачена сумма – сразу же или частями в рассрочку.
  • Указывается гарантийный срок. Чаще всего он равен трем годам.
  • Прописывается способ, которым будет обеспечиваться исполнение обязанностей – залог, страховой договор. Страхование – очень хороший способ себя защитить.

Если хотя бы один из пунктов будет отсутствовать, то договор признают недействительным.

Права и обязанности дольщиков

Не стоит забывать о том, что свои обязанности есть не только у застройщика, но и у дольщиков. К обязанностям дольщиков относятся:

  • Оплата установленной в суммы в сроки, которые прописаны в договоре.
  • Принятие квартиры в сроки, которые также прописаны в договоре.
  • Выплаты неустоек, которые установлены на законодательном уровне.

Конечно же, у дольщика имеются и свои права, о которых вы должны знать, чтобы можно было что-то требовать от застройщика, если он будет нарушать закон. К основным правам относятся следующие пункты:

  • Дольщик может требовать от застройщика регистрации договора долевого строительства.
  • Вы имеете полное право потребовать от застройщика все интересующие вам документы – проект, разрешение на строительство и т.п. Застройщик не может скрывать от вас эти документы, так как это является нарушением российского законодательства.
  • Вы имеете право требовать от застройщика, чтобы тот отдал вам квартиру в тот срок, который установлен в договоре. Конечно же, это работает только в том случае, если вы выполнили свои обязательства и полностью оплатили квартиру.
  • Можете требовать уплату неустойки в том случае, если застройщик сдал квартиру позже установленного срока.
  • Устранение недостатков производится за счет застройщика в установленный гарантийный срок.

Что требуется от застройщика

Вы должны знать не столько о своих правах и обязанностях, но и обязанностях застройщика. Все эти моменты лучше всего изучить заранее, тогда вы не попадете в неприятные ситуации. К правам застройщика можно отнести следующие моменты:

  • Застройщик имеет полное право привлекать денежные средства дольщиков для возведения многоквартирного дома.
  • Застройщик может требовать оплату за свой труд. При этом если дольщик не вносит платежи вовремя, то ему могут начислять пени. Такие действия не являются нарушением российского законодательства.
  • Возможно судебное решение вопрос, если иначе действовать не получается.

Не стоит забывать о том, что обязанностей у застройщика также очень много:

  • Привлеченные средства должны использоваться строго по назначению, а именно, на строительство дома.
  • Договор должен быть обязательно зарегистрирован.
  • Объект должен быть сдан в срок, установленный в договоре.
  • Выплата неустоек, если были нарушены условия договора.
  • Установка гарантийного срока.
  • Возврат полной суммы, если договор будет расторгнут по каким-либо причинам.

Важно знать и о требованиях к уставному капиталу застройщика. Он должен быть не меньше 2,5 миллионов рублей.

Таким образом, вы можете заметить, что дольщики защищены от недобросовестных застройщиков, которые не заканчивают строительство жилых домов. Конечно же, в любом случае вы можете потерять свое время, если начнете сотрудничество с не самой обязательной компанией.

Не забывайте, что вам еще предстоит в дальнейшем оформить квартиру в собственность по ДДУ.

Здесь у вас не должно возникнуть никаких проблем, так как готовится самый обычный пакет документов – сам договор, акт о передаче квартиры, справка, подтверждающая оплату государственной пошлины, паспорт, техническая документация на квартиру.

Поправки в законопроект о долевом строительстве в 2018 году внесены не были. Если уже вы подписали договор, то изменения в законе вас не коснуться, поэтому вам не о чем беспокоиться.

Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2018 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/stroitelstvo-chto-nuzhno-znat.html

Помощь с недвижимостью
Добавить комментарий