8(800)550-71-06

Закон №214 фз об участии в долевом строительстве в 2017 – 2018 году

Содержание

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве: в 2017 году

Закон №214 ФЗ Об участии в долевом строительстве в 2017 - 2018 году

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает вкладчиков от недобросовестных застройщиков и регламентирует порядок заключения договора.

В соглашении должен конкретизироваться объект и сроки его передачи в собственность.

Чтобы регулировать взаимоотношения дольщиков с застройщиками, был принят закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве, который вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он обеспечивает защиту интересов граждан, вложивших средства в строительство.

Стоит заметить, что он не ограждает от всех рисков, связанных с таким мероприятием. Что стало причиной принятия закона и как он защищает дольщиков? Узнаем далее.

Зачем был нужен закон №214-ФЗ

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве был принят в связи с многочисленными нарушениями прав дольщиков. Выделим несколько причин.

  1. До его принятия у дольщиков не было правовой поддержки.
  2. Ввиду того, что многие застройщики использовали вложенные средства не по назначению, возникали значительные просрочки, либо качество готовых объектов не отвечало прописанным в контракте параметрам.
  3. Так как строительство объекта зачастую начиналось без оформления застройщиком документации на земельный участок или соответствующих разрешений, впоследствии у дольщиков возникали затруднения с регистрацией права собственности на новое жилье.

Таким образом, закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает права дольщиков.

На основании его положений застройщик обязуется оформлять необходимую документацию прежде, чем будут привлекаться средства.

Законодательный акт гарантирует соблюдение качества работ и сроков их выполнения, а также целевое использование вложенных средств.

Становится обязательным подписание договора долевого участия по утвержденным требованиям.

Ключевые пункты закона: оформление ДДУ

Закон 214-ФЗ делает обязательным заключение договора долевого участия.

В согласии с частью 2 статьи 1, привлечение денежных средств возможно только при наличии такого контракта.

Упоминается еще два варианта – выпуск жилищного сертификата по законодательству РФ и создание жилищно-строительного кооператива.

Кроме того, к соглашению предъявляется ряд требований. Каких? Сейчас узнаем.

  1. Контракт будет считаться заключенным только после прохождения регистрации в Росреестре (как и в случае с договором купли-продажи квартиры). До этого момента он не вступил в силу, потому и требовать деньги застройщик не может. Надо сказать, на практике бывает и наоборот.
  2. Текст должен включать несколько обязательных пунктов. В их числе точные координаты строящегося объекта (адрес, этаж, расположение на плане, площадь по проекту), срок передачи его в собственность дольщику, цена, порядок перечисления средств, гарантийный срок (минимум 5 лет). Если контракт не содержит хотя бы одно из перечисленных условий, он будет считаться незаключенным.
  3. Допускается передача права требования по заключенному соглашению третьей стороне. При этом переуступка также должна быть зарегистрирована в Росреестре. Зачастую оформление перехода права производится самим застройщиком, при этом взымается определенная сумма.

Зарегистрированный договор понадобится впоследствии для оформления права собственности.

Также следует предоставить постановление о вводе в эксплуатацию и акт приема-передачи готового объекта с подписями обеих сторон.

Договор долевого участия: цена и сроки

Как уже отмечалось, закон №214-ФЗ регламентирует содержание договора. Без наличия определенных пунктов он будет считаться незаключенным.

Поговорим еще о двух важных аспектах, регулируемых законом:

  • цена;
  • срок завершения работ.

Если такое предусмотрено условиями контракта, цена его может быть изменена по соглашению сторон.

Возникают ситуации, когда площадь готового объекта по результатам замеров БТИ не совпадает с указанной в проектной декларации и оплаченной дольщиком по факту.

Тогда возможна либо доплата (если площадь больше), либо возврат средств (если она, напротив, меньше).

Не терпится получить новое жилье? Перечислим положения, касающиеся сроков передачи объекта в собственность.

  1. Застройщик обязуется предоставить объект не позднее даты, прописанной в соглашении.
  2. Если работы не выполнены в срок, он будет выплачивать неустойку.
  3. Ранее ввода объекта в эксплуатацию застройщик не вправе передавать его дольщику.

Иногда в пункте, где указывается срок передачи объекта дольщику, встречается формулировка «не ранее ввода дома в эксплуатацию».

С одной стороны, это находится в согласии с последним упомянутым положением.

Но с другой стороны, такое условие вносит неопределенность в понятие срока передачи.

Что ожидается от застройщика

Закон предъявляет требования не только к порядку оформления и регистрации договора долевого участия.

Также больше внимания стало уделяться надежности застройщика.

Давайте копнем глубже и посмотрим, что теперь должна сделать компания, прежде чем привлекать дольщиков:

  • получить разрешение на ведение строительных работ;
  • представить проектную декларацию;
  • зарегистрировать право на земельный участок, где будет вестись строительство (это может быть аренда или право собственности на основе договора купли-продажи участка).

Только после выполнения всех этих условий застройщик вправе привлекать средства на работы.

На практике встречаются случаи, когда компании до получения необходимой документации заключают предварительные соглашения, не проходящие регистрацию.

Стоит заметить, что в такой ситуации права дольщиков закон №124-ФЗ о долевом участии в строительстве не защищает.

Последние нововведения

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве был несколько видоизменен с подписанием 3 июля 2016 года закона №304-ФЗ.

Большая часть нововведений начала действовать с 1 января 2017 года.

В частности, были заметно завышены требования для застройщиков, планирующих привлекать денежные средства по договорам долевого участия.

Среди них – минимальный размер уставного капитала, определенный в соотношении с площадью возводимых объектов. Перечислим несколько значений:

  • при суммарной площади объектов данного застройщика до 1 500 кв. м размер уставного капитала минимум 2 500 000 рублей;
  • при площади объектов до 2 500 кв. м – 4 000 000 рублей;
  • при предельной площади объектов до 10 000 кв. м – 10 000 000 рублей.

Застройщики, которые не соответствуют перечисленным требованиям на дату представления проектной декларации, не вправе привлекать денежные средства на строительство объектов.

Какие гарантии получают дольщики после принятия закона

Одна из причин, почему был принят закон №214-ФЗ – отсутствие у вложивших средства граждан гарантий и правовой поддержки.

Положения регулируют порядок привлечения денег на выполнение работ и оформления права собственности на готовые объекты.

Итак, рассмотрим несколько гарантий для дольщиков.

  1. Исключена так называемая «двойная» продажа квартир. В соответствии со статьей 4, договор долевого участия оформляется в письменном виде и в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре (на сайте которого можно узнать кадастровую стоимость квартиры).
  2. Исключена продажа несуществующих объектов. Это стало возможным ввиду порядка, закрепленного статьей 3. Там указано, что заключать договора (а значит, и привлекать денежные средства) застройщик может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и прохождения регистрации права на земельный участок, где будут проводиться работы.
  3. Даже если компания-застройщик станет банкротом (либо в случае преднамеренного банкротства), в залоге у дольщика останутся земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. Статьей 13 это гарантировано для всех дольщиков, имеющих на руках зарегистрированный договор с организацией-застройщиком.

Большая ошибка думать, что дольщику достаточно заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ обязательной регистрации не подлежит.

Кроме того, его заключение не предусмотрено данным законом, а значит, и гарантий никаких он не даст.

Как происходит передача объекта в собственность дольщику

Право собственности на квартиру, полученную по договору долевого участия в строительстве, подлежит государственной регистрации.

Чтобы пройти эту процедуру, дольщику потребуется предоставить комплект документов. Затем ему выдается свидетельство о праве собственности.

Среди необходимых бумаг:

  • договор долевого участия в строительстве, прошедший регистрацию (в случае переуступки прав, о чем говорилось выше, соответствующее соглашение);
  • акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами;
  • постановление о вводе объекта в эксплуатацию.

Акт приема-передачи служит для подтверждения передачи квартиры дольщику.

До этого факта и оформления бланка риск случайной гибели имущества возложен на застройщика.

После подписания его обязательства выполнены, а дольщик может приступать к оформлению права собственности.

Подведем итог. Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве дает дольщикам определенные гарантии.

Он регламентирует порядок заключения и регистрации договора с застройщиком. Высокие требования теперь предъявляются и к строительным организациям.

В частности, речь идет о размере уставного капитала и наличии необходимой документации.

Эти меры призваны защитить права дольщиков и обеспечить им своевременное получение жилой площади.

Источник: http://yurface.ru/zakon/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

Покупая недвижимость, многие думают, как сэкономить деньги. Один из способов: участие в долевом строительстве. Чтобы защитить привлеченные в проект денежные средства, законодателем был создан ФЗ-214.

Описание закона

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания.

Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214.

Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях.

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

  • Покрытия пола на этажах;
  • Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

  • Балконы;
  • Лоджии;
  • Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком.

Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора.

Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок.

Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1.

За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

Ознакомьтесь  3-ФЗ «О радиационной безопасности населения»

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании.

Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.

Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

  • По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
  • До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
  • Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей ссылке.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: https://210fz.ru/214-fz-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyx-domov/

1 июля 2018 года вступают в силу изменения в закон 214-ФЗ

Елена Никоненкова, директор юридической компании “Прецедент”  напоминает об изменениях в законодательстве, касающиеся участников долевого строительства.

Как известно, в 2017 году были внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

Застройщик может быть  только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.

заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.

м многоквартирных домов.

В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».

Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

Изменяются требования и  к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.

Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.

Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка.

По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками  – теперь это  «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени  2017 года.

Повышаются требования  и к информационной открытости застройщика.

На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.  Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.

Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.

В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

О других изменениях в законодательстве-2018, читайте в ближайшее время на сайте “Полезная площадь”.

Источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/28453

Федеральный закон № 214-ФЗ: суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция

В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.

О предмете регулирования фз

Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья “скидывает долю” на постройку дома.

Долевое строительство – это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс.

В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ.

Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.

О застройщике и жилище

В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это “застройщик”.

Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект.

Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.

Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.

Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.

О праве на привлечение финансов

Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ.

Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций.

Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

  • установочный капитал должен быть полностью оплачен;
  • застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
  • застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона – своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?

  • Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
  • Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
  • Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.

О сроках и гарантиях

Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно.

В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам.

В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк.

Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.

Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.

О требованиях по договору

За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность.

В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.

В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.

Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства.

Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные.

Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.

Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.

Суть 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.

О государственном регулировании

Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:

  • право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
  • формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
  • разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.

Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.

Источник: http://.ru/article/329407/federalnyiy-zakon--fz-sut-zakona-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-deystvuyuschaya-redaktsiya

214 фз – изменения в 2018 году

214 фз - изменения в 2018 годуВ 2018 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам.

Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2018 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С  2018 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2018 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с  2018 г.

Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2018 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ – с  2018 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2018 года будет существенно выше той, которая была ранее.

 Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2018 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд.

Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2018 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений.

Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д., дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад. 

Долевое строительство с 2018 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2018 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/izmeneniya_214_fz_2017.html

Риски и гарантии в долевом строительстве жилья

Риски и гарантии в долевом строительстве жилья

Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию.

Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья — так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги.

Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки.

В этой статье мы расскажем, какие попытки защитить дольщиков были приняты государством в этом году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже планируете приобретать жилье с использованием «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году.

С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017.

На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.

Во-первых, по этому закону застройщик вправе привлекать средства граждан только при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный участок.

Во-вторых, закон о долевом участии в строительстве предусматривает обязательную государственную регистрацию договора на «долевку», а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Как проверить надежность застройщика

С августа 2018 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика.

Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

Сформирован ли у застройщика компенсационный фонд?

Также 214 Федеральный закон о долевом строительстве предусматривает защиту прав граждан — участников долевого строительства путем создания специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний. Причем взносы полностью за весь объект в этот фонд нужно перечислить еще до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если теперь застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит средства из компенсационного фонда на завершение объекта. Если он бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из этого фонда.

Безопаснее перевести деньги не застройщику, а на эскроу-счет

Еще одно нововведение 2018 года для защиты дольщиков — это возможность использования специальных эскроу-счетов, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств.

Это означает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который покупает квартиру, будет переводить деньги не застройщику, а на специальный счет в банке.

Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи готовой квартиры.

Подводим итоги

В текущем году, через 13 лет после того, как 214 закон о долевом строительстве был принят в первой редакции, российское государство наконец на законодательном уровне предприняло конкретные шаги для реальной защиты своих граждан, отважившихся вложить деньги в жилищное строительство. Появились определенные гарантии того, что недвижимость будет построена и передана собственникам, а деньги не пропадут бесследно.

С другой стороны, все эти меры неизбежно повлекут за собой увеличение стоимости жилья. Косвенным образом все покупатели новых квартир на первичном рынке теперь будут доплачивать тем, кому не повезет с застройщиком.

Ужесточение требований к строительным организациям, с одной стороны, обезопасит потребителя от фирм-однодневок, но с другой — ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению и монополизации рынка.

Однако большинство из нас скорее предпочтет заплатить за «долевку» немного больше, чем рисковать всеми своими многолетними накоплениями, поэтому полагаем, что новая редакция закона все-таки несет в себе для наших сограждан гораздо больше положительного, чем отрицательного.

Подробнее о том, как самостоятельно проверить надежность застройщика, читайте в отдельной статье на нашем сайте.

Источник: http://ppt.ru/art/stroitelstvo/zakon-o-dolevom

Закон № 214-ФЗ (нововведения)

В июле 2016 г. были приняты поправки в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые ужесточили требования к застройщикам жилья. Эти изменения готовились больше года. В Закон было внесено около двухсот поправок, которые были опубликованы в июле.

С 2005 года в Закон № 214-ФЗ было внесено множество изменений, но новые изменения, которые постепенно вступают в силу в 2016-2017 гг. были разработаны с учетом кризисной ситуации в стране с целью защитить покупателей новостроек, т.к. возрастает риск появления недостроенных объектов.

Поправки коснулись почти каждой статьи Закона № 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.

Увеличение уставного капитала застройщика

Изменения в Законе № 214-ФЗ коснулись минимального размера уставного капитала, который обязательно должен быть у застройщика, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Это изменение позволит снизить риск покупателей нарваться на компанию-однодневку, которая не способна обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.

Теперь размер уставного капитала зависит от объемов жилья, которое собирается возводить застройщик.
Для маленькой компании, строящей не более 1500 квадратных метров жилья, необходим уставной капитал не менее 2 500 000 рублей.

Крупные застройщики, у которых площадь возводимых объектов составляет более 500 000 квадратных метров, должны иметь уставной капитал не менее 1 500 000 000 рублей.

Ограничения по привлечению денег дольщиков

Застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков в следующих случаях:

  • если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации;
  • если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков;
  • если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет;
  • если директор и главный бухгалтер имеют судимость за экономические преступления.

Единая форма договора долевого участия (ДДУ) в строительстве

Вместо различных договоров долевого участия, приходит стандартная форма, обязательная для всех.

Теперь в законе четко определено, что оплата по договору долевого участия (ДДУ) происходит только после его государственной регистрации.

Те же требования предъявляются и к договору уступки права требования.

Унифицированная проектная декларация

С момента вступления закона в силу застройщик, публикуя проектную декларацию на объект, должен привести в ней, в числе прочих обязательных пунктов, сведения о содержании проектов планировки территории, чтобы покупатели нового жилья могли определить, что появится через несколько лет по соседству с домом, квартиру в котором они собираются покупать.

Также в проектной декларации застройщики обязательно должны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома.

Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

Если в проектной декларации, например, определено, что к общедомовому имуществу относится помещение для хранения колясок, то застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин.

Теперь застройщик обязан предоставлять проектную декларацию в стройнадзор в электронном виде.

Официальный сайт застройщика

Теперь для каждого из домов, которые застройщик возводит за счет привлеченных средств от дольщиков, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, на сайте публикуются следующие документы:

  1. проектная декларация;
  2. проект договора долевого участия в строительстве;
  3. заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Московской области о том, что декларация соответствует требованиям законодательства;
  4. разрешение на ввод в эксплуатацию.

Застройщик должен размещать фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков-инвесторов.

Раздельный учет средств по домам

До изменений в Законе № 214-ФЗ было невозможно отследить, на какой дом пошли переданные строительной компании инвесторами средства.

Застройщик мог направить деньги на возведение любого другого дома.

Но по новым правилам застройщик обязан отдельно вести учет денежных средств на строительство каждого многоквартирного дома.

Появился расширенный список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков

Помимо строительства жилья средства инвесторов могут быть потрачены на создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.

Разработан новый механизм привлечения денег на строительство

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк.

Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме.

Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Также действие Закона о долевом строительстве теперь распространяется и на таунхаусы, которые до сих пор не подпадали под действие Закона № 214-ФЗ.

Новые требования к дольщикам

Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предусмотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Он формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из этого фонда будут поступать на достройку домов.

Вскоре должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Новые обязанности стройнадзора

Служба строительного надзора обязана:

  1. проверять соответствие застройщика и проектной декларации новым требованиям Закона № 214- ФЗ;
  2. контролировать соблюдение установленных законом требований к объему размещенной на сайте информации;
  3. проверять, как застройщик соблюдает графики строительства;
  4. следить за тем, как ведется учет поступающих от дольщика средств.

Сроки вступления новых изменений в силу

Изменения в закон начнут действовать постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступают в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработают с 1 июля 2017 года.

Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия закона.

Новые требования касаются только объектов, первые договоры долевого участия в строительстве по которым будут зарегистрированы Росреестром после 1 января 2017 года.

Источник: http://stroypodolsk.ru/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть