Затратный метод оценки недвижимости: суть, формула, пример

Затратный подход к оценке недвижимости. Пример

Затратный метод оценки недвижимости: суть, формула, пример

Выбирая единственно верный способ оценивания недвижимости, мы полагаемся на несколько критериев: доходность и расположение объекта, стоимость аналогичного имущества, спрос на рынке недвижимости – это методы сравнения и подсчета доходов, но в каких же случаях целесообразно использовать затратный подход? При оценке какого имущества следует не учитывать доходы, а считать траты?

Суть затратного подхода

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, затратным называют подход, основанный на подсчете расходов на приобретение недвижимости.

Таким методом подсчитывают всю сумму денежных средств, которые понадобятся для приобретения, реконструкции или ремонта, строительства или улучшения имущества, результатом метода является высчитанная на определенный момент точная сумма, которую следует затратить для полноценного функционирования объекта. Эта сумма и будет его конечной стоимостью.

Затратный метод вы можете использовать при решении вопроса о строительстве здания: сложить средства, потраченные на приобретение и обустройство земельного участка, поставку строительных и отделочных материалов, наем стройбригады, проведение в здании коммуникаций и т.д. Суммирование полученных издержек позволит вам принять решение о судьбе постройки. Если же капиталовложение слишком велико, то можете ограничить свои потребности, например, вместо специалистов заняться созданием объекта самостоятельно, и вновь этим методом высчитать все траты – и так, до того момента, пока сумма издержек вас не устроит. Обязательное условие: детальная оценка издержек.

Особенности

Особенностью данного метода является то, что он предназначен для оценивания еще не созданного имущества.

Например, применять его при оценке уже построенных помещений нецелесообразно: ведь они требуют минимальных капиталовложений – реконструкции или ремонта, а подсчитывая средства, необходимые для улучшения имущества, вы не оцениваете его, как объект недвижимости, а просто считаете расходы на отделку.

Целесообразно применять затратный подход при:

  • решении вопроса о строительстве;
  • определении варианта использования земельного участка (будете вы его использовать под выращивание овощей либо строительство на нем гаражного комплекса с последующей сдачей в аренду);
  • решении вопроса о сносе здания либо его реконструкции (путем сравнения издержек в каждом варианте);
  • оценивании последствий природных катаклизмов (высчитываются капиталовложения, необходимые для восстановления имущества).

При большой степени надежности данного способа оценки, он имеет и недостатки:

  • невозможность его применения ко всем объектам недвижимости;
  • отсутствие точной информации о стоимости имущества;
  • не всегда удается учесть все капиталовложения.

Пример применения затратного метода

Размышляя о своей жизни, семья И. решила, что места в их двухкомнатной квартире для подрастающих детей становится мало, все больше они стали задумываться о переезде в просторный деревянный дом.

Перед ними стал вопрос – приобрести уже построенное здание путем обмена имеющейся жилплощади либо создать дом своей мечты с нуля. Для решения этого вопроса мы им предложили использовать затратный метод.

Для этого мы учли перечень издержек, необходимых для строительства дома, (затраты указаны на примере Вологодской области), тыс. руб.:

  • приобретение участка – 280;
  • облагораживание территории (расчистка от деревьев и кустарников, подсыпание песком, разравнивание площади) – 70;
  • строительство дома «под ключ» — 900.

Итого: 1 250 тыс. руб. (данные средства у семьи имелись в наличии), к тому же имеется возможность сдавать квартиру за 8-9 тыс. руб.

в месяц, к тому же затем не понадобится приобретать жилье одному из детей.

Плюсом является создание именно того дома, который устроит всех членов семьи, возможность получения (в следующем за годом строительства) налогового вычета.

Вариант 2: на сайте объявлений мы нашли им дом за полтора миллиона рублей с вариантом обмена. Стоимость квартиры, принадлежащей семье, — 1 200 000 руб., понадобится доплата в 300 тыс. руб., при этом от накопленных денег сохранится 950 тыс. руб.

, которые можно хранить на сберкнижке и получать ежегодно 90-95 тыс. руб. выгоды, а затем потратить на образование детей.

Минусы: семья лишиться источника дохода — квартиры, дом не вполне соответствует ожиданиям, сумма налогового вычета будет высчитана от доплаты и составит всего 39 тыс. руб.

Таким образом, используя затратный метод, семья И. пришла к верному решению – началу строительства дома.

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/zatratnyj-podxod.html

Затратный метод оценки недвижимости: пример

x

Check Also

Как затянуть судебный процесс с банком по кредиту? ​Судебное взыскание задолженности по кредитам в порядке искового производства рассматривается банками как крайняя мера.

Приватизация жилья в нашей стране идет полным ходом. Но некоторые категории граждан решаются на процедуру деприватизации. Процесс этот пока не закреплен в нашем законодательстве, но имеет место быть. В данной …

Многие полагают, что разделение имущества супругов — это довольно легкая задача, с которой справится любой нотариус. Но это не так, поскольку общие нормы действительно записаны в Семейном и Гражданском кодексах, …

Как застраховать ремонт в квартире? Компенсации по стандартной страховке жилья далеко не всегда устраивают тех, кто сталкивался с повреждениями собственной квартиры. Во многих случаях они не отвечают размерам реального ущерба.

Согласно действующему законодательству, работник обязан за четырнадцать дней до своего увольнения предупредить непосредственного начальника о подобном решении. Здесь ориентироваться стоит не только на свою собственную ситуацию в жизни, но и …

Страхование сдаваемых в аренду квартир Сдача жилья в аренду – прибыльный бизнес, доступный каждому, у кого имеется во владении некая недвижимость.

Однако, каждый владелец квартиры, передаваемой по договору аренды или найма, несет риски гибели и порчи своей собственности в результате умышленных или ненамеренных действий, бездействия нанимателей или арендаторов.

Больничный лист: общая информация Больничным листком является документ, при помощи которого сотрудник может официально подтвердить период своей нетрудоспособности для получения полагающихся ему выплат. Оформить такой листок нетрудоспособности можно по разнообразным …

Законодательная норма Статья 83 ТК предусматривает среди причин увольнения прекращение действия трудового договора в связи со смертью работника. При том что ни одна из сторон не выражала желания, продолжение его …

Закон о тишине номером 52 ФЗ от 11 ноября 2012 года содержит: Раздел, в котором четко разграничиваются допустимые уровни шума в ночное и дневное время, а также допустимые временные границы. …

Как застраховать квартиру от пожара и затопления Согласно статистике распространенности различных страховых случаев, реально имеющих место при страховании квартир, на первом месте заслуженно находятся пожары и затопления.

Тайна усыновления в России нормируется статьей №139 Семейного Кодекса, в которой заключены все основы того, как должны охраняться интересы усыновленных детей. Защищаются именно интересы усыновленных несовершеннолетних детей: первая глава указанной …

С развитием нашего общества развиваются и наши дети. Сегодня уже никого не удивишь тем, что ребенок до поступления в первый класс умеет читать и считать. Также стоит помнить о том, …

Страхование квартиры от затопления соседей и соседями: особенность, стоимость, где лучшие условия ​Страхование недвижимости – это достаточно большой спектр услуг, оказываемых страховыми компаниями как частным, так и юридическим лицам.

Оформление сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке – всегда кропотливый и трудоемкий процесс, ведь нужно уточнить массу сведений о данной недвижимости. Дело еще более осложняется, если оказывается, что среди собственников …

Незнание закона, как водится, не освобождает кого-либо от ответственности. Однако этим дело не ограничивается. Часто, не зная о положенных им льготах от государства, люди теряют возможность получить приличную компенсацию, покрывающую …

Порядок регистрации товарного знака ​Регистрация товарного знака, как показывает практика, достаточно долгий и непростой процесс.

Именно поэтому в Российской Федерации ведут практику патентные поверенные – специалисты, занимающиеся регистрацией объектов промышленной собственности (куда наряду с изобретениями включаются также средства индивидуализации). Услуги патентных поверенных РФ стоят недешево: от пятнадцати тысяч рублей и выше.

Продажа дома вместе с земельным участком под ним – обязательное условие сделки. Законодательство обязует собственников продавать пропорциональные доли участка земли вместе со строениями. Есть несколько исключений, когда допускается продажа одного дома. …

Пожалуй, каждый, кто сталкивался со сделкой купли-продажи, слышал о предварительном договоре. Попробуем разобраться, что это за бумага, когда необходимо ее составлять, и как правильно это сделать. Цель составления Предварительный договор …

Кредитный договор, предполагающий возможность получения денежных средств заёмщиком, оговаривает соответствующие условия, на которых будет получен кредит. Каждый среднестатистический гражданин, заведомо понимает, что при получении кредита, он обязан будет что-то предложить …

Можно ли зарегистрировать ИП онлайн? Зарегистрировать ИП онлайн может любой гражданин РФ, а также иностранец, соответствующий установленным законодательством требованиям.

В настоящее время квартиры стоят дорого, поэтому многие покупатели ищут варианты, при которых стоимость жилья будет занижена. Один из возможных путей – приобретение недвижимости, на которую наложено обременение. Цена на …

Источник: http://zhenskaya-pravda.ru/vash-yurist/zatratnyj-metod-ocenki-nedvizhimosti-primer

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Исходные данные

Этажность – 1;

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это – так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части.

Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза.

Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,

где: ВСэ – восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К – поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют – К=1

О – строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. – индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак.коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года.

Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий. Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития.

Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера – фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза.

Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю.

С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест.

В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе – к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс – 32,971.

Общий индекс пересчета – И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года – 18%.

2. Определение износа.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

– нормативный;

– стоимостной;

– метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

Fф = [Σ Fi ´Li] / 100,

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания.

Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений.

Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты – трещины, частичное раз­рушение блоков (до ар­матуры).

Стены – отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля – трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты – 15%, стены – 21%, покрытия и кровля – 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

№ п/п Конструктивныеэлементы Удельный весэлемента, Li Процент износаэлемента , Fi Fi х Li
1 Фундаменты 15 41 615
2 Стены 21 10 210
3 Покрытия и кровля 18 30 540
4 Остальные 46 35 1610
Σ Fi ´ Li 2975
Fф = [Σ Fi ´ Li] / 100 2975/100 = 29,8

Достаточно объективно износ здания на момент оценки можно выразить отношением затрат на ремонт тех или иных конструктивных элементов здания к их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Недостатком, присущим данной методике, является сложность расчетов. Фактически к осуществлению данного метода нужно привлекать профессиональных инженеров-строителей и сметчиков. Приведем пример расчета физического износа стоимостным методом для нашего здания (табл. 7).

Таблица 7

Расчет физического износа стоимостным методом

№ п/п Конструктивныеэлементы Восстановительная стоимость элемента, руб. Необходимые затраты на ремонт, руб. Износ(столбец 4 /столбец 3)х х100%
1 Фундаменты 291 150 119 000 41
2 Стены 407 610 40 700 10
3 Покрытия и кровля 349 380 105 000 30
4 Остальные 892 860 312 500 35
5 Здание целиком 1 941 000 577 200 29,7

Перейдем к третьему способу – определение физического износа зданий методом срока жизни. Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ.

Функция в общем случае не является, конечно, линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации.

Однако для приближенных расчетов оценщики вполне могут использовать следующую формулу:

И,% = ХВ / ТС ´ 100%,

где: И – величина физического износа в процентах,

ХВ – хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах,

ТС – типичный срок жизни объекта, в годах.

С хронологическим возрастом все понятно – его сообщит заказчик работы. Бывает, конечно, когда и владелец объекта точно не знает, когда он был построен, но опытный эксперт определит возраст с точностью до 10-20 лет в зависимости от конструктивных и объемно-планировочных решений здания.

Типичный срок жизни объекта можно определить, воспользовавшись едиными нормами амортизационных отчислений (ЕНАО).

Этими нормами пользовались до 2002 года, определяя процент амортизационных отчислений на восстановление основных средств.

Там же указывается типичный срок службы для различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Наше здание имеет типичный срок службы по ЕНАО – 54 года. Следовательно, износ составит:

И = 28 / 54 ´ 100% = 52%

Недостатком последнего способа является то, что он не учитывает реальных условий эксплуатации.

Кроме того, при нормальном обслуживании и эксплуатации здания, как правило, имеют гораздо больший срок жизни.

Это мы можем увидеть и на примере нашего оцениваемого здания: износ методом нормативного и стоимостного расчета составляет около 30%, а износ методом срока жизни – 52%.

Давайте теперь перейдем к определению морального (функционального) износа.

Еще раз вспомним, что признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам.

Несоответствие включает также отсутствие того или иного вида оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения для целей текущего или предполагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Источник: http://3ys.ru/osnovy-otsenki-sobstvennosti-otsenka-nedvizhimosti/primer-rascheta-stoimosti-ob-ekta-nedvizhimosti-zatratnym-podkhodom.html

Затратный подход в оценке

Затратный подход в оценке

Затратный подход в оценке (cost approach to valuation), затратный подход – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка.

Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

Физическое устаревание – потеря стоимости, связанная с изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами, влияющими на длительность физической и экономической жизни объекта.

Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои главные функции так же, как его более совершенные аналоги.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению.

Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физическое или функциональное устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым.

Экономическое устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования.

Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствующих приемов оценки с учетом индивидуального износа.

При затратном подходе к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития.

Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов предприятия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др.

Для определения рыночной стоимости капитала предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств.

Метод ликвидационной стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия.

Оценщик разрабатывает график упорядоченной ликвидации активов и определяет стоимость, по которой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже.

Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка используют методы:

  • сопоставимых продаж;
  • соотнесения (переноса);
  • капитализации земельной ренты;
  • техники остатка для земли;
  • развития (освоения) земельного участка.

Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяется к оцениваемому объекту).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки земельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки.

Стоимость земельного участка соответствует сумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный метод;
  • индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины удельных затрат, приходящихся на единицу сравнения, и количества этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строительных работ и т.д.).

Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа.

Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период строительства оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты.

Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

Источник: http://discovered.com.ua/glossary/zatratnyj-podxod-v-ocenke/

3458 ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3458 ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Страница 1 из 2

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В данных методических указаниях представлен затратный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов “Экономика предприятия”, “Экономика машиностроения”, “Финансы, денежное обращение и кредит”, “Финансовый менеджмент”, “Статистика” и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются рыночной стоимостью объекта при условии, что новый объект будет иметь рыночную стоимость, равную совокупности издержек на строительство этого объекта.

Исключением при применении затратного подхода является случай, при котором земельный участок стоит дороже, чем объект недвижимости.

В этом случае стоимость объекта будет определяться как разность между рыночной стоимостью участка и затратами на снос здания.

Выбор стоимости замещения или полной восстановительной стоимости решает оценщик исходя их возможности реализации того или иного способа.

Сферы применения затратного подхода:

– оценка для целей налогообложения имущества;

– арест имущества;

– оценка для целей налогообложения прибыли;

– для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта;

– осуществление технико-экономического обоснования  нового строительства;

– выбор наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

– выбор профиля объекта недвижимости;

– итоговое согласование стоимости объекта недвижимости;

– оценка зданий специального назначения (школа, церковь, больница);

– оценка объектов на «пассивных» секторах рынка;

– страхование.

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Расчет стоимости замещения или полной восстановительной стоимости объекта недвижимости. В отчете обязательно указывается, какая из этих двух стоимостей определяется.

Этап 3. Расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего. Определение совокупного износа объекта.

Этап 4. Из затрат на воспроизводство или замещение объекта вычитаем его общий износ.

Этап 5. Рассчитываем общую стоимость объекта недвижимости (с учетом износа) и земельного участка путем суммирования этих стоимостей (кроме случая неэффективного использования земельного участка).

Рассмотрим кратко содержание этих этапов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Для определения рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

– физические характеристики участка;

– данные о взаимосвязи участка с окружением;

– экономические факторы, характеризующие участок.

Применяют пять способов (методов) оценки рыночной стоимости земельного участка, в том числе:

– по сопоставимым продажам;

– метод соотнесения (переноса);

– капитализация земельной ренты;

– техника остатка для земли;

– метод развития земельного участка.

При использовании метода сопоставимых продаж анализируется соответствующий сектор рынка, подбираются сопоставимые свободные участки, цены которых корректируются по основным элементам сравнения. Часто приводятся к единицам сравнения (м2, сотка, га и т.д.).

Основные элементы сравнения:

– условия финансирования сделки;

– условия продажи;

– время продажи;

– местоположение;

– физические характеристики;

– характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Техника внесения корректировок (денежных или процентных) аналогична той, что используется в рыночном методе оценки недвижимости. При этом всегда корректируется объект сравнения, а не оцениваемый объект.

При использовании метода соотнесения (переноса) для определения стоимости сопоставимого участка из общей цены объекта (здание и земля) вычитается стоимость здания (находящегося на объекте). Чем старше здание, тем выше доля стоимости участка.

При использовании метода капитализации земельной ренты стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Техника остатка для земли аналогична методу капитализации земельной ренты, но доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Доля прибыли здания вычитается из общей прибыли.

Метод развития (освоения) участка используется в том случае, когда участок можно разбить на более мелкие участки. При его применении необходимо:

– определение размеров и количества индивидуальных участков;

– расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

– расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения участка, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж;

– определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки продаж этих участков;

– определение  ставки дисконтирования;

– дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта

Применяют четыре основных способа (метода):

  1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м3, м2 и т.д.) умножается на количество соответствующих единиц оцениваемого объекта.
  2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта базируется на поэлементных затратах (на материалы, рабочую силу, земляные, монтажные, отделочные и прочие работы).
  3. Сметный способ расчета. В данном случае составляется смета строительства данного объекта с использованием “Единых норм и расценок”, действующих в строительстве.
  4. Индексный способ оценки объекта недвижимости. Восстановительная стоимость объекта определяется умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс исходя из положения «о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций».

Определение износа объекта недвижимости

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Совокупный износ в общем случае включает физический, функциональный и внешний износ оцениваемого объекта.

Физический износ – отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ должен учитываться в нормах амортизационных отчислений.

При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта используется экспертное заключение.

Существуют четыре способа расчета физического износа:

– экспертный;

– стоимостной;

– нормативный (бухгалтерский);

– метод расчета срока жизни здания.

Устранимый износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта при этом.


Последняя >>

Источник: http://www.metods-rgrtu.ru/index.php/mets3400-3499/233-3458?tmpl=component&print=1&page=

Затратный подход к оценке бизнеса: описание, суть и примеры

На практике работа каждой компании подвергается анализу. При этом может применяться доходный, затратный, сравнительный подход к оценке бизнеса. Необходимость анализа возникает в самых разных ситуациях. Рассмотрим далее, как осуществляется оценка бизнеса методами затратного подхода.

Общие сведения

В международной практике специалисты пользуются тремя подходами к оценке:

  • затратным;
  • сравнительным;
  • доходным.

Выполнение анализа по отечественным организациям регламентируется отраслевым ФЗ, а также федеральными стандартами (ФСО). В каждом подходе предусматриваются свои методы оценки.

Характеристики

Сравнительный подход включает в себя три способа. В частности выполняется анализ рынка капитала, отраслевых коэффициентов и сделок. Доходный подход основывается на 2 вариантах. Ими является анализ капитализации и дисконтированных финансовых потоков.

Затратный подход также базируется на 2 способах: методе чистых активов и ликвидационной стоимости. Они применяются почти при всех трансформациях организации.

Анализ выполняется при приобретении либо продаже производства, акционировании фирмы, поглощении, слиянии и так далее.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Этот вариант анализа обладает одним ключевым признаком, выделяющим его среди прочих. Оценка бизнеса методами затратного подхода является поэлементной.

В рамках анализа имущественный комплекс разделяется на определенные компоненты. Каждый полученный элемент исследуется, выявляется его цена.

В завершение все полученные показатели суммируются, и выводится общая стоимость предприятия.

Ключевые направления

Затратный подход к оценке стоимости бизнеса объединяет в себе:

  1. Исследование накоплений активов организации.
  2. Скорректированную стоимость по балансу либо метод чистых активов.
  3. Определение ликвидационной цены.
  4. Способ замещения.

Указанные варианты объединяются по одному существенному признаку.

Они основываются на определении стоимости каждого конкретного вида имущества организации в текущих ценах либо расходов на создание аналогичной компании (по способу замещения) и вычитания суммы всех долгов фирмы. При анализе используется единая информационная база – баланс.

Назначение

Затратный подход к оценке бизнеса, как правило, используется для получения информации, необходимой для принятия разных управленческих решений. В этом состоит суть этого анализа.

Можно пояснить, как выполняется оценка бизнеса затратным подходом на примере компании, которая продается, страхуется или ликвидируется. Так, при продаже фирмы рыночная цена рассчитывается способом накопления активов.

При страховании чаще всего определяется восстановительная стоимость. При закрытии предприятия рассчитывается ликвидационная цена.

Преимущества

Затратный подход к оценке бизнеса обладает рядом достоинств. Основными из них можно считать:

  1. Возможность учета воздействия хозяйственных либо производственных факторов на колебания цены.
  2. Использование объемной информационной базы. Затратный подход к оценке бизнеса базируется и на учетных, и на финансовых документах. Это, в свою очередь, позволяет получить более обоснованные результаты.
  3. Возможность анализа степени развития технологии фирмы с учетом уровня износа недвижимости или оборудования.

Недостатки затратного подхода в оценке бизнеса

Между тем наряду с преимуществами есть несколько отрицательных моментов при проведении анализа. Специалист, принимая их во внимание, может отказаться использовать затратный подход к оценке бизнеса. К наиболее существенным негативным сторонам способа можно отнести:

  1. Определение только прошлой цены.
  2. Невозможность учитывать сложившуюся текущую рыночную ситуацию на момент проведения анализа.
  3. Статичность.
  4. Невозможность учитывать риски и перспективы развития фирмы.
  5. Отсутствие связи между текущими и предстоящими результатами работы конкретной компании.

Недостатком затратного подхода в оценке бизнеса является также его сложность и трудоемкость.

Чистая балансовая цена

Способ ее определения считается самым простым из всех, включенных в затратный подход к оценке бизнеса.

Для установления чистой балансовой цены из величины валюты вычитаются все обязательства (кратко- или долгосрочные).

В результате получится стоимость в денежном выражении собственного капитала фирмы или ее активов. К преимуществам этого способа можно отнести:

  1. Использование достоверной информации только о действительных активах, которые находятся в собственности компании. Этот метод исключает абстрактность, которая свойственна прочим способам.
  2. В рыночных условиях метод обладает самой полной базой данных.

При этом у способа есть несколько отрицательных черт:

  1. Невозможно учитывать эффективность деятельности фирмы и перспективы ее развития.
  2. Во внимание не принимается ситуация на рынке в плане соотношения предложения и спроса на аналогичные компании.

Рассмотрим, как осуществляется оценка бизнеса затратным подходом на примере. Исходные балансовые данные следующие (в у. е.):

  • ОС – 5000;
  • запасы – 1000;
  • дебиторская задолженность – 1 тыс.;
  • денежные средства – 500;
  • долговые обязательства – 6 тыс.

В соответствии с заключением, составленным специалистом, основные средства компании стоят на 30 % дороже, а запасы сырья и материалов – на 10 % дешевле. Соответственно, 20 % от дебиторской задолженности собрать не удастся. Используя соответствующие коэффициенты, определяют балансовую стоимость:

1000 х 0,8 + 1000 х 0,9 + 5000 х 1,3 + 500 – 6000 = 2700.

Ликвидационная цена

Она определяется только в том случае, когда компания, прекратив выполнять операции, начинает реализовывать свои активы, погашать обязательства.

Расчет ликвидационной стоимости позволяет получить наиболее низкий показатель в ценовом уровне.

Он отражает минимальную сумму, по которой можно продать компанию.

Способ скорректированной балансовой цены

Он считается одной из разновидностей затратного подхода. Этот способ включает в себя итоговый показатель пересмотра баланса с корректированием остаточной цены активов с учетом инфляционного фактора.

При анализе осуществляется переоценка средств. При этом одновременно полученный результат вводится в баланс.

Это позволяет определить скорректированную, чистую цену, которая, по своей сути, выступает как показатель собственного капитала фирмы и резерва ее переоценки.

Способ замещения

Он сориентирован исключительно на анализ материальных активов и действует только в отношении капиталоемких компаний.

Оценка предполагает подсчет расходов на полное замещение средств предприятия при сохранении текущего хозяйственного профиля. Анализ выполняется в определенной последовательности.

Сначала оценке подвергаются бухгалтерские и статистические документы. К ним относят:

По результатам этого комплексного исследования формируется представление о недостаточности или достаточности активов для погашения задолженности.

После этого создается имущественная масса для оценки. Отдельно изучаются наиболее/минимально оборотные или ликвидные активы.

Затем формируется совокупная сумма задолженности фирмы и составляется календарный график погашения.

Выводы

Затратный подход, базирующийся на анализе баланса компании, позволяет получить достаточно объективные показатели.

Как считают некоторые специалисты, он является самым достоверным вариантом в современных нестабильных экономических условиях. Смысл оценки состоит в максимально точном расчете рыночной стоимости предприятия.

Анализируются все его активы, в том числе материальные, нематериальные и финансовые.

Балансовая стоимость этих средств находится под влиянием конъюнктурных изменений и инфляции. Соответственно, она не всегда совпадает с рыночной ценой. Это, в свою очередь, обуславливает необходимость корректировки баланса. Именно для этого осуществляется оценка каждого актива в отдельности.

После определения текущей цены всех обязательств фирмы она вычитается из обоснованного рыночного показателя для всего имущества. Полученный результат и будет той ценой, которая определена затратным подходом.

Расчет ликвидационного показателя используется при анализе фирм-банкротов или в случае предполагаемой утраты платежеспособности в ближайшей перспективе.

Эта цена показывает количество оставшихся финансовых средств после реализации компании, погашения прямых расходов и прочих затрат.

Нюансы

Следует учесть, что при выполнении оценки недвижимых объектов предприятия специалисты должны иметь в распоряжении:

  1. Строительно-техническую характеристику для каждого сооружения. Она формируется в соответствии с данными техпаспорта, который, в свою очередь, оформляется в БТИ. Кроме этого, к характеристике должны прилагаться сведения отдела капстроительства.
  2. Справочную информацию. Сведения должны быть в том числе и по средствам, которые необходимы на ремонт, и по расходам, связанным с восстановлением.

Стоит также отметить, что стоимость компании, определенная с использованием метода ликвидационной цены, никогда не соответствует реальным суммам.

Здесь необходимо обратиться к пункту 9 ФСО.

В нем сказано, что ликвидационная стоимость объекта отражает вероятную сумму, по которой возможна его реализация на протяжении периода экспозиции.

Источник: http://.ru/article/281404/zatratnyiy-podhod-k-otsenke-biznesa-opisanie-sut-i-primeryi

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть